「投資用のマンションを購入しようと思っているけれど、何を基準に選べばいいのだろう…？」「利回りが高い投資用マンションの条件とかあるのだろうか…？」と疑問を持っている人もいるでしょう。実際に、高い利回りを獲得するためには、マンション選びは失敗できません。選び方を間違えてしまうと、収入より経費の方が高くなってしまうため注意してください。
ここでは、不動産投資マンションの選び方についてご紹介します。この記事を読めば、選んではいけないマンションと選ぶべきマンションが見極められるようになるでしょう。ぜひ、この記事を参考にしてみてください。
目次
不動産投資用に選んではいけないマンション
まずは、不動産投資で選んではいけないマンションをご紹介します。
1.新耐震基準前に建てられた物件
マンションは、1981年に耐震基準が大きく改姓さえて「新耐震基準」になりました。2011年に発生した「東日本大震災」の影響も大きく、これ以降は地震に対するリスクに対して、とても敏感になっています。
特に不動産投資家は、地震リスクに敏感です。そのため、新耐震基準前に建てられたマンションなのか、それ以降に建てられたマンションなのかによって価格も人気も違ってきます。将来、転売をすることを考えても、新耐震基準前に建てられたマンションはなかなか売れないため、新耐震基準マンションを選ぶようにしましょう。
2.異常に狭いワンルーム
同じ1Kタイプのマンションでも、実際は広さが異なります。あまりにも狭いワンルームは人気がありません。平成バブルの頃は、マンションの価格も異常に高かったため、少しでも安くしようと4坪程度のワンルームマンションが建てられました。
バブル崩壊後は、バスとトイレが別々、ゆとりのある1Kが主流となったため、平成バブルに建てられた狭いワンルームは人気がなくなってしまったのです。次の入居者が決まらなかったり、転売が困難であることから、投資に向かない不動産投資マンションとなっています。
3.賃貸が成立しない地域に建つ物件
自宅として利用する場合は、不便な場所に建っているマンションでも問題ありませんが、賃貸マンションの場合は、不便な立地場所は命取りになります。賃貸の部屋を探している人たちは、購入する人達よりも利便性に重点を置いて物件を探しているからです。
駅から遠い物件や、近くにコンビニやスーパーがない、都市まで遠いなどの条件は賃貸が成立しにくいため、このような立地場所にあるマンションは選ばないようにしましょう。
4.供給過剰地域にある物件
不動産投資用のマンションを購入する前に、地域のアパートやマンション全戸数に対する空室戸数は何パーセントくらいかを表している空室率を調べましょう。
一般的に空室率は、都心であればあるほど、人気の高い地域であればあるほど空室率は低くなる傾向にあります。空室率で気になるのが、地域的な要因の他に季節的な要因ですが、主に考えるのは地域的な要因だけで大丈夫です。
全国の空室率と比較して、検討している地域の空室率がどうなっているのかを調べましょう。全国の空室率と比較して、空室率が低い地域が狙いどころです。逆に空室率の高い供給過剰地域にあるマンションは選ぶのを控えましょう。
5.事故物件
事故物件とは、自殺や他殺などが発生した不動産物件をいいます。通常、事故物件は相場よりも3割程度安くなると言われています。このような事故物件は、売買や賃貸する際に、不動産業者が重要事項説明書で説明する義務があります。
しかし、隣室や階下の部屋に関しては説明義務はありません。そのため、検討しているマンションが事故物件である可能性もあります。そのため、購入する前に事故物件ではないかどうかを必ず確認するようにしましょう。
不動産投資用に選ぶべきマンション
これまで不動産投資で選んではいけないマンションをご紹介しましたが、逆に、どのようなマンションを選ぶべきなのでしょうか？ここでは、不動産投資で選ぶべきマンションをご紹介します。
1.複数の路線が交差する駅にある物件
ターミナル駅といわれる駅は、複数の路線が乗り入れています。都心のマンションは高くなってしまいますが、少し離れたところで、複数の路線が交差している駅を探してみましょう。こういう地域は賃料も安定していて、入居者が撤去しても次の借り手が短期間で見つかりやすいです。そのため、複数の路線が交差する駅にあるマンションを探してみましょう。
2.土地区画整理や市街地再開発が行われている駅にある物件
土地区画整理事業というのは、道路、公園、河川などの公共施設を整備・改善して土地の区画を整え、宅地の利用増進をはかる事業のことをいいます。また、市街地再開発事業というのは、駅前の空いている土地や古い建物などを一帯で開発し、大きなビルにつくり変えるなどして地域を活性化させる事業のことです。どちらの事業も事業前と事業後では街が変わります。
地域全体が魅力的な街に変わると集客力のある店舗が入ったり、大型施設やマンションが建ちます。それに伴って、その街に人々が流れ込んでくるため、賃貸マンションも人気が出るのです。
大規模な事業は特殊ですが、小規模な事業はたくさんあります。どこで事業が行われる予定かは、地方公共団体のサイトなどに掲載されているので確認してみましょう。例えば、横浜市のサイトでは「市街地再活溌事業等施工築一覧」が好評されています。このような情報から、土地区画整理や市街地再開発が行われるかを確認しましょう。
3.将来大型商業施設ができる予定の駅にある物件
駅周辺や徒歩圏内の範囲にスーパーや量販店などの大きな商業施設ができると、その街は買い物が便利になるため、人が流れ込んできて不動産市場も人気が出ます。大きな商業施設のオープン予定情報は、最寄りの役所、新聞やテレビ、インターネットなどで知ることができます。
「Real ID」のサイトにある「2016年～2020年商業施設オープン予定カレンダー」に今後の大型商業施設の建設予定がまとめられています。このようなサイトを利用して、将来大型商業施設ができる予定のある駅を投資先として選んでみても面白いです。
4.人気の駅の隣にある各駅停車駅にある物件
若者からだけではなく、幅広い世代から絶対的に支持される人気のある駅があります、都心まで電車を利用して15分程度で行けて、周辺には学校も多く、素敵なお店などもあるので、その街ですべてが足りる街。このような街は、昔から住宅地が多いので、まとまった規模の土地の供給が少ないため、新しいマンションはなかなか建ちません。
そこで、少し目線を変えて、人気のある駅から2駅、ないしは4駅ほどの先の急行が止まらない各駅停車の駅を選んでみましょう。このような立地条件にあるマンションは、利回りが高い良質的な物件が多く見つかります。
物件選びのポイントを押さえて目利きしよう
この記事では投資用マンションの選び方についてご紹介しました。選び方のポイントを押さえておけば、購入すべきマンションかどうかを見極めることができるはずです。新耐震基準や事故物件は、不動産業界の人ではないと詳しいことは分からないものです。事故物件は年月が経過すれば、重要事項説明でキチンと説明されない場合もあります。そのため、この記事を参考にして、自分自身で投資用マンションを目利きしてみてください。
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