「実家を相続したけれど、居住用の空き家をどのように活用すれば良いのだろう…」「初期費用が出せないけど、簡単に処分できる方法はないか」と対応方法に悩んでいる方は多くいます。
人口減少に伴い起きている空き家問題は、社会問題化されており、問題解決のために国や自治体でも補助金が出るようになりました。
これらを上手に利用すれば、賢く空き家を活用できます。そして、空き家を賢く活用するためには、情報収集が大切です。
この記事では、空き家の活用方法をご紹介します。現在、空き家の活用方法で悩んでいる方は、ぜひ、この記事を参考にしてみてください。
目次
「空き家借り上げ制度」が空き家活用方法として登場
NPO法人空家・空地管理センターでは、空き家借り上げ制度（AKARI）のサービス提供を開始。空き家活用に自信がないという方から、たくさんの支持を集めています。空き家借り上げ制度とは、どのようなサービスなのでしょうか？ここでは、空き家借り上げ制度（AKARI）について分かりやすく解説します。
空き家借り上げ制度とは
空き家活用が進まない要因は、賃貸経営するためには初期費用が必要となることです。外壁や屋根のリフォーム工事・水回り設備の交換などの運営資金で数百万円の現金が必要となります。
空き家借り上げ制度（AKARI）では、投資負担がなく空き家活用ができるとして、大きな注目を集めているサービスです。
投資事業者が、空き家を年単位で借り上げ、大規模なリノベーションを行い、賃貸戸建てや店舗、民泊などに活用するというサービスです。賃貸経営も全て委託できますし、契約満期になれば、キレイな状態で空き家が戻ってくるとして人気を集めています。
制度のメリット
・家賃収入で租税公課の支払いができる
借り上げ家賃は、固定資産税と都市計画税を合算した金額と同額に調整されます。そのため、租税公課を家賃収入で支払うことができるため、空き家の所有コストがゼロになります。
・空き家管理の手間が省ける
借り上げ制度を活用すれば、投資会社が不動産管理まで行ってもらえるため、定期的な管理も必要なくなります。空き家のまま放置してしまうと、特定空き家に認定されてしまって罰金刑の対象となる恐れも出てきますが、空き家借り上げ制度を活用すれば、そのような心配も不要です。
・投資負担をかけずに運用ができる
空き家活用のハードルにもなる初期費用を事業側が負担してくれるため、ローンを組む必要もなく、空き家のリノベーションが行えます。そのため、自分でDIYして原状回復できないし、初期費用も出せないという方におすすめです。
家賃収入は租税公課分しか見込むことはできませんが、借り上げ期間後はリノベーションされた状態で空き家が戻ってくるのも大きなメリットです。
・所有者が借り上げ期間を選択できる
契約期間により事業者の設備投資金額は変動しますが、所有者は不動産会社側に相談して契約期間の年数を自由に選ぶことができます。そのため、所有者の将来の計画に合わせて、借り上げ制度を利用することができるのです。また、空き家借り上げ制度の契約終了後に再契約することもできる自由さが魅力となっています。また、空き家借り上げのリスクは少ないため、デメリットはありません。
事例：AKARI三鷹
東京都の三鷹駅から徒歩11分の場所にある戦前に建築された空き家を5年間借り上げて「AKARI三鷹」として賃貸経営が行われています。純和風の建築の雰囲気は、そのままにして、水回り設備の交換や破損個所は修繕を行いました。
赤じゅうたんの廊下は杉板に張り替えて、昔風のダイニングキッチンは、現代のシンプルで使いやすいキッチンに。高い収益性が出る活用プランとして紹介されています。
空き家の活用方法
現状、空き家を所有しているだけという方は多くいるでしょう。しかし、空き家を所有しているだけでは、租税公課を支払い続けるだけで収益が見込めません。中には、空き家を活用して収益を得たいという方もいるでしょう。実際に、どのように活用すれば、収益は得られるのでしょうか？ここでは、空き家の活用方法をご紹介します。
賃貸経営
家自体が比較的キレイな状態であれば、賃貸住宅で貸すことができます。健全な経営が行えれば、毎月安定した家賃収入（賃料）を得ることができます。老後の生活資金の確保を目的に賃貸経営を始める方は多いです。
民泊経営
都会に住む人が、農家や漁村での体験をするための農家民宿のような田舎体験型の地域の民泊（旅館業）がブームになっています。また、訪日外国人数は増えてきていることから、民泊経営は需要が増えてきて新しいビジネスモデルとして登場しました。宿泊施設として活用すれば、好きなときのみ、貸すことができます。
シェアオフィス経営
近頃は、空き家を活用したシェアハウスやシェアオフィス作りも話題になっています。築100年を超える古民家のシェアオフィスも続々と登場。このようなシェアオフィスは、スモールビジネスを展開しているフリーランス向けには、とても需要があります。
売却
空き家は所有しているだけで、固定資産税や都市計画税の税金を支払わなければいけません。また、定期的にメンテナンスを行う必要も出てきます。このような手間を省きたい方は、空き家の売却を検討してみてください。
建物の状態によっては、買い手が見つからないこともあるかもしれませんが、解体して更地にすれば、買い手が見つかりやすくなります。
土地活用
家屋を解体して更地にした土地の活用方法は、さまざまです。新築のアパートやマンションを建築して賃貸経営も行えますし、駐車場経営や太陽光発電事業など事業用用地としての活用方法も増えます。しかし、後述しますが、空き家を解体して更地にすると、固定資産税や都市計画税が上がることを覚えておきましょう。
空き家活用を始める前に知っておきたいポイント
実際に空き家活用の検討をし始めている方もいると思いますが、始める前に押さえておきたいポイントをします。ぜひ、把握しておいてください。
更地の状態で所有すると固定資産税は6倍
通常、住宅が建てられている土地は、固定資産税が優遇されています。
- 住宅用地で住宅1戸につき200㎡以下の用地：課税標準額×1.6
- 住宅用地で住宅1戸につき200㎡を超える用地：課税標準額×1.3
上記を見れば分かると思いますが、つまり、空き家を取り壊してしまうと固定資産税は6倍に跳ね上がってしまうのです。
空き家対策特別措置法に該当すれば固定資産税は6倍
空き家問題は深刻化してきており、2015年には「空家対策特別措置法」が施行されました。特定空き家に認定された場合は、住宅のある土地でも、固定資産税の減免対象外となってしまいます。そのため、空き家の所有者は、適切な方法で空き家を管理しなければいけません。
[特定空き家に該当する条件]- 倒壊する危険性がある建物
- 衛生面で有害になる建物
- 適切な管理が行われていなくて景観が悪い建物
- 近隣住民に迷惑をかけていて注意を受けている建物
空き家解体は、自治体から補助金が出る場合もある
空き家を相続したけれど、解体費用などの初期費用が出せないから、そのままの状態で放置している方も一定数います。しかし、現在は空き家の増加に伴い、国や地方自治体も補助金を出すなどして、空き家問題の対策に乗り出しています。
解体業者や建て替えをする場合の資金を補助してもらえるため、資金面で悩んでいる方は補助金を確認してみてください。
まとめ
今回は、空き家の活用方法をご紹介しました。空き家を所有したまま放置しているだけでは、固定資産税や都市計画税の税金を払うだけになってしまいます。そのため、空き家を上手に活用しましょう。
初期費用が出せずに困っているという方でも、空き家借り上げ制度や補助金制度も登場しています。これらの制度を上手に利用すれば、初期費用を出さずに空き家を活用することも可能です。
そのため、一人で悩まずに市区町村や専門家に状況を説明して、今後どのように活用すれば良いのか、具体的な案を提案してもらってみてください。
