「不動産投資は1,000万円程度ないと始められないの？」「不動産投資を始めたいけど、初期費用はいくら必要なの？」と疑問を感じている方もいると思います。実際に、不動産投資を始める場合は、初期費用や運用時にかかる経費を把握していなければ失敗してしまうので注意しましょう。
ここでは、”不動産投資の初期費用や運用時の経費にいくらかかるのか？”について分かりやすく解説します。この記事を読めば、不動産投資にかかる費用が明確に分かるようになるでしょう。
目次
不動産投資の初期費用はいくら必要なのか
不動産投資を検討している方が気になることが初期費用だと思いますが、結論から説明すると「物件購入価格+物件価格の１割程度」が初期費用でかかると覚えておきましょう。例えば、1,000万円の物件を購入する場合は、全部で1,100万円の初期費用がかかることになります。
不動産投資の初期費用の内訳
不動産投資の初期費用の平均相場について理解して頂けたと思いますが、内訳はどうなっているのでしょうか？ここでは、不動産投資の初期費用の内訳について解説します。
1.仲介手数料
不動産会社を通して不動産を購入した場合は、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。仲介手数料は売買する物件金額によって3つの区分に分けられます。
| 物件金額 | 仲介手数料 |
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円以上400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円以上 | 3％＋6万円 |
上記の区分通りに計算を当てはめてみると、1000万円の物件を購入したときの仲介手数料は、1,000万円×3％+6万円=36万円（消費税別）となります。この金額は、あくまでも上限金額です。
2.印紙税
契約書に印紙を貼る理由は、取引に法的問題がないことを証明するためです。印紙を貼ることで、取引事実を明確にして、売買取引があったことを証明するために貼ります。この印紙税は不動産価格によって、金額が変わります。また、同じ契約書を複数作成する場合は1通ごとに印紙を貼らなければいけません。
| 不動産売買契約の金額 | 印紙の金額 |
| 10万円以上50万円以下 | 200円 |
| 50万円以上100万円以下 | 500円 |
| 100万円以上500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円以上1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円以上5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円以上1億円以下 | 3万円 |
| 1億円以上5億円以下 | 6万円 |
※上記の表は、軽減措置の対象の令和2年3月31日まで使用できます。それ以降の印紙税は国税庁でご確認ください。
3.不動産登録免許税
不動産を購入すると「第三者対抗要件」となります。不動産登記をしなければ、固定資産税などの税金を負担していても、所有者であることを第三者に対して主張することは認められません。所有権の権利を失ってしまう危険性も出てきます。
でも、不動産登記をしていれば、所有者であることを主張できるため、権利を失う恐れがありません。そのため不動産登記を行いましょう。この不動産登記免許税は「土地・建物の課税標準額×2％」で計算します。
4.不動産登記手数料
不動産登記手数料は、不動産登記をしてもらうために司法書士に支払う手数料のことです。以前は、統一の報酬基準が定められていましたが、現在は自由に決められるため、司法書士ごとに報酬額に開きがあります。日本司法書士連合会のサイトを参照すると「5万円～10万円」が平均相場となります。
5.固定資産税・都市計画税
不動産には、固定資産税と都市計画税という税金がかかります。これは、毎年1月1日に土地や家屋の固定資産の所有者に対して市町村が課す税金です。
しかし、本来は不動産購入者が購入日から12月31日までの固定資産税を負担すべきであることから、日割り計算して、売主が負担してくれている分を支払います。
6.不動産取得税
不動産を取得すると不動産取得税を支払わなければいけません。所有権移転の登記後、半年から1年後に納税通知書が届きます。税額は「固定資産税評価額（課税標準額）×3％」です。
7.火災保険などの保険料
投資目的で購入した不動産なのに、賃借人が火事を起こしたり、大地震が起きて損壊したりしてしまう可能性もゼロではありません。万が一の場合に、火災保険に加入していると保険金で補填することができます。投資用不動産を所有したらかけておきたい保険には、次のような保険があります。
・火災保険
所有する建物の火災や風水害による損害が起きた場合に補償されます。
・施設賠償責任保険
所有している建物の保守、管理に関する賠償事故が補償されます。施設が原因で事故が起こり、所有者が法律上の賠償責任を問われた際に使用できます。
・地震保険
火災保険とセットで加入できる保険。火災保険だけの加入では、地震が原因で火事になった場合は補償されないため地震保険の加入を検討しましょう。
不動産投資の運用にかかる経費
不動産投資の初期費用を支払えば、終わりではありません。運用上の経費もかかるため、どのような経費がかかるかを押さえておきましょう。
1.固定資産税
不動産には、固定資産税と都市計画税という税金がかかります。これは、毎年1月1日に土地や家屋の固定資産の所有者に対して市町村が課す税金です。これらの税金は、毎年支払わなければいけません。
2.火災保険料
火災保険は基本的に契約期間が長期間であるほど、割引されてお得になります。そのため、長期契約した方がお得に加入することができるのです。火災保険料を一括で支払うのは厳しいという場合は、割引率は低くなりますが保険期間5年の長期年払いという方法があります。
従来は最長36年まで契約期間がありましたが、予測不能な自然災害が多発したことや消費税率改定を含む中長期的な物価変動リスクが増加してきていることによって、2015年より最長契約期間は10年となりました。
3.管理費
管理費とはエレベーターの点検や共有部分の清掃、管理人の窓口業務など、管理会社に支払う費用のことをいいます。この管理費は、築年数が古いほど費用が大きくなります。
区分所有マンションの場合は「管理費」「修繕積立金」という項目で各部屋の所有者から徴収し、受託業者に支払う形になるため、管理費の削減はできません。その一方で、1棟の建物の場合は、受託業者によって金額がかなり異なります。そのため、低価格で良質なサービスを提供している受託業者を探せば、コスト削減できます。
4.修繕積立金
修繕積立金は、外壁の補修・屋上の防水工事・建物診断など、建物を長期的に維持するために使われる費用のことです。建物はシッカリと修繕することで耐久性や見栄えが大きく変わります。そのため、空室リスクを避けるためにも、計画的にメンテナンスを実施しましょう。
5.PMフィー
PMは、プロパティマネジメントの略で、賃貸物件管理で発生する手数料のことをいいます。管理内容は不動産業者によって異なりますが、標準的な業務は入居募集業務・滞納督促業務・クレーム処理・契約更新業務などがあげられます。
まとめ
この記事では、不動産投資にかかる初期費用と運用時の費用について解説しました。不動産投資の成功の秘訣は、経費より多くの収入を見込むことです。そのため、不動産投資の経費がどれぐらいかかるのか事前に計算をしてみましょう。税金は不動産によって変動するため、この記事を参考にして、一度計算をしてみてください。
