不動産投資事業を営む上で、頭を悩ませるものが家賃滞納です。家賃滞納者が1人でもいる場合、理想の収支計画通りに事業が回らなくなることもあります。
「不動産投資を始めたいけれど、家賃滞納リスクが不安…」という方も多いでしょう。
実際に、滞納分の家賃収入を回収したいと思う方がほとんどです。また、滞納者と交わしている契約を解約したいと思うこともあります。
このような場合は、問題なく解約することができるのでしょうか？
この記事では、家賃滞納者への督促方法や滞納リスクの対策方法について分かりやすく解説します。
目次
家賃滞納者への督促方法
滞納状態の家賃を支払ってもらう場合は、どのように対応すれば良いのでしょうか？ここでは、家賃滞納者への督促方法をご紹介します。
滞納状態の理由を聞く
突然事故に見舞われてしまい、怪我の治療をしていたなど、やむを得ない理由の場合は、すぐに問題解決できるはずです。しかし、仕事を辞めて収入が途絶えたなどの理由などであれば、問題解決は期待することができないでしょう。このように、やむを得ない理由による場合もあるため、冷静的に理由を聞くようにします。
留守番電話に家賃督促メッセージを入れる
留守番電話機能が設定されていた場合は、「今月の家賃の振り込みが確認できていないため、折り返しのご連絡をお願いします。」とメッセージを残しておきましょう。
入居者側の勘違いによって、滞納状態になっている場合は、留守電を聞いた後に折り返しの電話をかけてくれるはずです。しかし、留守電を入れても折り返しの電話がない場合は、他の手段を考えていかなければいけません。
部屋を訪問してみる
近頃は、1人1台スマートフォンを持つ時代になりました。近頃は、見覚えのない電話番号からの着信には出ない人が増えています。そのため、留守番電話にメッセージを入れても、折り返しの電話がない場合は、入居者の部屋を訪問して家賃滞納である旨を伝えにいきましょう。
督促状を作成して送付する
連絡しても2週間以上も音信不通になった場合は督促状を送付します。督促状は本人に通知するだけではなく、連帯保証人になっている人にも通知します。督促状には、振込先も記載しておきましょう。
賃料についてのご連絡
いつも○○○アパート〇〇〇号室をご利用いただきありがとうございます。
○○〇アパート○○○号室の賃料の件ですが、下記の通り現在、入金の確認ができておりません。
大変恐縮ですが、下記の振込先へ入金していただいた上で、上記記載の電話番号までご連絡ください。
なお、本状との行き違いでお振込み済みの場合はご容赦ください。
ご不明な点がありましたらご連絡ください。
よろしくお願いいたします。
補足：家賃督促のタイミングについて
家賃滞納者への督促のタイミングは、最初の滞納が発生してから1週間後が目安です。初めて家賃滞納が発生した場合は、入居者側のミスで家賃滞納の状態になっていることが多いため、家賃の支払いの確認が取れていない旨を説明して、早めに指定銀行口座に振り込んでもらうように依頼します。
家賃滞納者に督促する場合の注意点
入居者とは良好な関係を保つことが大切となるので、家賃滞納されて督促する場合は細心の注意を払うようにしましょう。実際に、どのようなことに注意すれば良いのかを確認していきましょう。
家賃滞納であることを公にしない
電話が繋がらなかったり、部屋に訪問しても交渉できなかったりして、悩むこともあるはずです。そのような状態でも「滞納家賃を支払ってください」と書いた紙を玄関ドアに貼るなどの行為は控えてください。
入居者が家賃滞納状態であることを周知させる行為は違法行為に該当します。入居者側から訴えられた場合は不利益を被ることになるので、注意しなければいけません。
深夜帯の連絡を入れない
入居者と円満な交渉を行うためには、信頼関係を大切にしなければいけません。日中に仕事をしている入居者は昼間に連絡が繋がりにくいかもしれません。着履履歴を確認した後に、折り返し電話をかけてくれることが多いです。
家賃滞納している状態は良くないかもしれませんが、深夜や早朝など迷惑になる時間帯に連絡をするのは控えましょう。また、電話が繋がらないなどの理由で、何度も繰り返して電話をかける行為も控えなければいけません。
第三者に依頼しない
家賃回収を自分で行いたくないと思う方もいます。不動産賃貸管理会社と正式な契約を結んでいる場合は、管理会社に家賃回収業務を依頼することができますが、契約を結んでいない場合は自分自身で行わなければいけません。
家賃滞納が発生したら、収益計算通りに不動産投資が上手くいかなくなることもありますが、感情的になって不動産管理会社を責めてはいけません。
遅延損害金を設定する
家賃滞納が発生した場合は、遅延損害金を請求することができます。この遅延損害金は、契約内容によって異なります。契約書に遅延損害金について記載されていない場合は5％、契約書に記載している場合は14.6%の範囲で遅延損害金を請求できます。
契約書に遅延損害金について記載していないと請求額が少なくなってしまうため、必ず遅延損害金を設定するようにしましょう。
家賃滞納に関する良くある質問
次に、家賃滞納に関する良くある質問をご紹介します。
Q.時効期間はありますか？
家賃滞納にも時効があります。督促をしないで5年経過すると、入居者側は時効を主張できるようになります。入居者側が時効を主張した場合は、滞納分の家賃を請求できなくなるので注意しなければいけません。
Q.家賃滞納を理由に契約解除できるのか？
家賃滞納を理由に契約解除が認められるケースは少ないです。民法では、督促方法が決められており、最初に滞納状態の家賃を支払うように伝えなければいけないのです。この請求を催告といいます。
催告期間として一定の期間を設けて、それでも家賃滞納状態が続いている場合は、建物の明け渡しを請求することができます。
Q.家賃滞納者が自己破産した場合はどうすればいいですか？
入居者が自己破産した場合、免除される債務には借入金だけではなくて、部屋の賃料も含まれます。そのため、滞納した家賃についても、自己破産手続きによって免除を受けることができるのです。
しかし、自己破産手続きで免責される家賃は、破産手続開始決定がされるときまでに滞納していた家賃と限定されています。自己破産手続き開始後の家賃分は請求することができます。
家賃滞納で大打撃を受ける前に家賃保証会社を利用しよう
家賃保証会社とは、入居者の家賃滞納が発生した場合に、家賃の支払いの建て替えと滞納家賃回収を行ってくれる会社です。具体的には、入居者と家賃保証会社が契約を結び、家賃保証会社が入居者の家賃を保証する仕組みになっています。
滞納リスクを回避するために、不動産オーナーは連帯保証人を立てて欲しいと思うものですが、入居者の中には連帯保証人の用意が難しい入居者も少なくありません。このような事情から、家賃保証会社を利用する入居者が増えました。
家賃保証会社が入居者審査を行い、家賃を保証してくれるため、滞納リスクを回避することができます。
家賃滞納が不安なら家賃保証会社を利用しよう
民法では、家賃滞納を理由に契約を解約することはできないと定められています。まずは、滞納家賃の請求を求めた上で、それでも状況が改善されなければ、建物の明け渡しが請求できるようになるのです。
そのため、家賃滞納状態になれば、一定期間は家賃収入が見込めなくなってしまうので注意しなければいけません。
このような問題が発生しても安心できるように、家賃保証会社などが登場しています。不動産投資の家賃滞納リスクに不安を感じる方は、家賃保証会社を利用しましょう。
また、不動産セミナーに参加して不動産経営についての知識を深めると、不安感を解消できます。セミナーに参加している大家さん同志で情報交換することも、大変有効な機会となります。人脈づくりという目的でも有意義ですので、ぜひ参加してみてください。
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