税金

不動産収入を得たら押さえたい税金の種類と確定申告の方法について

サラリーマン(会社員)の方は副業解禁となり、本業以外に仕事が行えるようになりました。そのため、アパート経営などの賃貸経営を始める方が増えているのです。サラリーマンの多くが年収500万円~600万円で、現在の年収が突然大きく上がるなどは考えられにくく「お金を増やしたい」と投資に興味を持つ方が多いです。

不動産投資を行う上では、利回りや必要経費からキャッシュフローを考えたり、空室対策を考えることが大切になりますが、それと同じぐらい、しっかりと確定申告を行って節税することも大切です。

どのように確定申告を行えば良いのでしょうか?また、不動産所得にかかる税金は、どのようなものがあるのでしょうか?ここでは、税金の計算方法を紹介します。

不動産所得にかかる税金

不動産収入は事業所得になります。課税対象になる不動産所得は「不動産収入―必要経費」で計算します。この不動産所得に各税金が課税されることになるのです。ここでは、不動産収入にかかる税金について分かりやすく解説します。

所得税

所得税の税率は、所得金額が多いほど負担が重たくなる累進課税が採用されています。「(課税される所得金額×税率)-控除額」でいくらの税金が課税されるか計算していきます。詳しくは下記の表を参考にしてみてください。

課税される所得金額 所得税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円以上~330万円以下 10% 9.75万円
330万円以上~695万円以下 20% 42.75万円
695万円以上~900万円以下 23% 63.6万円
900万円以上~1,800万円以下 33% 153.6万円
1,800万円以上~4,000万円以下 40% 279.6万円
4,000万円超え 45% 479.6万円

住民税

住民税の税率は、基本的に所得金額の10%です。2,000万円の不動産所得があれば、200万円の住民税を納付しなければいけません。

固定資産税

投資目的で物件を購入して所有していれば、固定資産税がかかります。固定資産税は建物と土地の評価額に1.4%をかけて支払う税金額を計算します。毎年4月~6月頃に封書で納税通知書が送られてくるので、忘れずに支払いましょう。

・建物の固定資産税
再建築価格評価点×減点補正率×床面積×評価1点当たりの価格=固定資産税評価額

・土地の固定資産税
土地の路線価×土地の面積×0.7=固定資産税評価額

個人事業税

個人事業主として不動産経営を行う場合、家賃収入から必要経費を引いた不動産所得が290万円を超えてしまうと、事業所のある都道府県に対して、個人事業税を納付しなければいけません。個人事業税の税率は5%です。

消費税

家賃収入から必要経費を引いた不動産所得金額が1,000万円を超えてしまうと、消費税を納税する義務が生じます。住居目的の不動産は非課税ですが、事務所や店舗の不動産は課税対象のため、預かった消費税を納税しなければいけません。

不動産収入に含まれるもの


不動産収入は、礼金・更新料・管理費等も含めて計算していきます。

家賃収入

家賃収入とは、アパートやマンションなど自分が所有する不動産の家賃として得られる収入のことです。入居者がいる場合、毎月安定して一定の家賃収入が得られるため、不労所得として分類されることが多いです。

礼金

礼金とは、不動産の賃貸借契約の締結の際に貸借人が賃貸人に対して支払う料金です。謝礼として支払われる料金のため、原則返還される敷金や保証金とは異なります。

更新料

更新料は、期間の定めのある賃貸借契約において、期間満了時に更新契約を締結する際に、契約当事者の一方から契約の相手に支払われる一時金のことです。

管理費

管理費とは、アパートやマンション等の集合住宅の建物の維持管理に必要な費用です。不動産管理会社に管理を任せずに、自分で管理をしている場合は家賃収入となります。

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不動産収入で必要経費として認められるもの


不動産所得を計算するために、必要経費を把握しなければいけません。不動産投資を行う上で必要経費として認められる費用は次の通りです。

修繕費

建物の維持管理の範囲内の原状回復や少額の修繕を行った場合は、修繕費で形状できます。20万円未満の修理や、修理周期が3年以内の場合も修繕費として計上可能です。

管理委託費

管理委託費とは、アパートやマンションの管理を、不動産管理のプロである不動産会社に委託する際に、管理会社に支払われる費用です。管理委託費は、管理委託契約書で確認することができます。

保険料

不動産を購入する際は、火災保険や地震保険に加入することになりますが、このような保険料も経費で計上できます。

ローン金利

不動産をローンで購入した場合、返済時の金利は経費計上することができます。

減額償却費

投資用不動産を購入したら、購入費用は減価償却します。

広告費

入居者を募る際に広告を出すこともあるでしょう。入居者を募る際に使用した広告費も経費計上できます。

不動産取得税や固定資産税等の税金

不動産を取得した際の印紙税や登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税も経費として認められます。また、不動産投資の事業のために自動車を使用している場合は、自動車税や重量税も経費として計上できます。

情報収集・勉強のための費用

不動産投資は継続して勉強しなければ成功しません。新聞や書籍、セミナー、コンサルティングを受けたりすることもあると思います。不動産投資の事業を軌道に乗らすために勉強した際にかかった費用であれば、経費計上ができます。

不動産所得税の計算で控除されるもの

不動産所得額には、あらゆる控除ができます。ここでは、控除について分かりやすく解説します。

基礎控除

基礎控除は、すべての納税義務者が無条件で課税標準額から差し引くことができる金額です。控除金額は38万円となります。

給与所得控除

給与所得控除とは、給与所得者の給与から一定額差し引くことができる控除額です。給与所得控除額は給与によって変化し、収入が多いほど控除額は下がります。

給与収入 給与所得控除額
180万円以下 収入金額×40%

65万円に満たない場合には65万円

180万円超~360万円以下 収入金額×30%+18万円
360万円超~660万円以下 収入金額×20%+54万円
660万円超~1,000万円以下 収入金額×10%+120万円
1000万円超 220万円(上限)

社会保険料控除

社会保険料控除とは、社会保険料(国民年金・国民健康保険・健康保険・厚生年金保険など)を支払った場合に控除されるものです。

配偶者控除

配偶者控除とは、納税者本人に所得税法上の控除対象配偶者がいる場合に、一定の所得控除が受けられるものです。

扶養控除

扶養控除とは、納税者本人に配偶者以外の扶養親族がいる場合、その人数に応じて、一定額を所得金額から差し引くことをいいます。

青色申告控除

確定申告を青色申告で行うことで、青色申告特別控除65万円が受けられます。この青色申告特別控除は法人にはなく、個人事業主の特典であることに気を付けてください。

医療費控除

医療費控除とは、自分自身や家族のために医療費を支払った場合に適用となる控除です。

支払保険料控除等

その年に支払った保険金額から、剰余金や割戻金を差し引いた残りの金額をいいます。

不動産収入の確定申告方法

不動産所得を計算できるようになったら、確定申告を行いましょう。確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2通りの方法があります。ここでは、それぞれの確定申告のメリット・デメリットについて解説します。

青色申告

青色申告は、複式簿記による記帳をして税務署に必要書類を提出して申告する方法です。損益計算書と貸借対象表の利益が一致しているかなど、税務署の厳しいチェックが入ります。申告手続きが複雑になり大変ですが、青色申告特別控除が65万円受けられたり、家族を従業員として給料を支払えるなどの恩恵が受けられます。

メリット デメリット
  • 特別控除65万円を受けられる
  • 家族に給料を支払える
  • 貸倒引当金を設けることができる
  • 赤字を3年間繰り越せる
  • 複式簿記の記帳をしなければいけない
  • 税務署の目が厳しくなる
  • 3現金主義が通りづらい

白色申告

白色申告は青色申告と比較すると、帳簿を細かく付けなくても構いません。記帳に当たっては取引ごとに記帳しなくても、1日の売上や経費をまとめて形状するなど、簡易的な記帳でも認めてもらえます。とても楽ですが、青色申告の恩恵は受けられません。

メリット デメリット
  • 簡易的な帳簿で許される
  • 特別控除10万円が受けられる
青色申告の恩恵が受けられない

税金の知識を身に付けて節税しましょう


今回は、不動産収入を得た際に払わなければいけない税金の計算方法について解説しました。近頃は、ワンルームマンションなど少ない資金で始められる不動産投資を登場し、少額の自己資金と金融機関の融資を受けて投資を始めるサラリーマンも増えてきました。

不動産投資の運営が上手くいっても、高い税金を支払わなければいけなくなれば、本末転倒になってしまいます。そのため、確定申告や税金の知識を身に付けて、積極的に節税をするようにしましょう。ぜひ、この記事や不動産投資セミナーに参加して税金や確定申告方法を学び、節税の工夫をしてみてください。

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