「これから不動産投資を始めたいけれど、どのようなリスクがあるのだろう…？」と気になっている方もいるでしょう。実際に不動産投資を始める際の収益シミュレーションをする場合にリスクを想定して計算しなければ、不動産投資は失敗に終わってしまいます。そのため、不動産投資のリスクについて良く把握しましょう。
ここでは、不動産投資の購入時・運用時・売却時のリスクについて分かりやすく解説します。この記事を読めば、不動産投資を行う上でのリスクに関する知識が蓄えられるでしょう。
目次
不動産投資購入時の4つのリスク
初めに不動産購入時のリスクについてご紹介します。
1.住宅ローンの金利が上昇する恐れがある
投資用不動産を住宅ローンで購入する場合、変動金利と固定金利がありますが、金利が安いという理由で変動金利を選ぶと、将来的に金利が上昇する恐れがあります。
住宅支援機構の調査によると、変動金利が安いという理由で約5割の方が、変動金利を選択していますが、金利が上がるリスクがあることも考慮しておきましょう。
2.税金が重くのしかかる
不動産を購入すると、固定資産税や不動産取得税、所得税や相続税など、さまざまな税金が重くのしかかります。これらの税金を納めなければ申告漏れとなり、追徴課税されてしまうこともあるので注意しましょう。また、不動産投資は賃貸事業のため、さまざまな費用を経費計上できますが、税務調査の際に経費として認めらずに追徴課税となるリスクも秘めています。
3.欠陥住宅の可能性もある
欠陥住宅の不祥事の問題はニュースなどでも報道されています。欠陥物件を購入してしまう確率は高くないですが、決して可能性がないわけではありません。このような欠陥住宅を購入してしまうと、なかなか入居者が見つからず、物件自体の価格も低下していくため注意してください。
4.想像以上に初期費用がかかる
投資用不動産を購入する場合、不動産の購入費用だけではなくて、その他にも次の費用が発生します。これらの費用を合算すると物件購入価格の10％程度となるため、想定していなければ大きな経済的負担となるでしょう。
- 仲介手数料
- 司法書士の報酬金
- 金融機関の事務手数料
- 火災保険や地震保険の保険料
不動産投資運用時の9つのリスク
不動産投資の運用時にもリスクが発生します。どのようなリスクがあるかを確認しておきましょう。
1.入居者が決まらずに空室になる
東京都内の人気エリアなど好立地な場所の物件であれば入居率は高くて安心できます。しかし、そのような好立地な場所ではない場合、退去後に新しい入居者がすぐに見つからずに、空室が続いてしまう可能性もあります。空室となれば、家賃収入が得られなくなってしまいます。
2.年月が経過すれば修繕する
建物自体や各設備は年月が経過すると劣化するため、修繕する必要が出てきます。配管の交換工事や外壁工事、設備交換など定期的に行わなければいけません。また、入居者の入退去時のハウスクリーニングなどの修繕も必要です。この修繕費の支払は避けて通ることができないため、積み立てておかなければいけません。
3.入居者が家賃滞納する
入居者が決まっても、途中で家賃が滞納するなどのトラブルも発生します。賃貸住宅市場景況感調査によると、関東圏内では7％の入居者が家賃滞納するという報告が上がっています。家賃が滞納されてしまうと家賃収入が止まり、住宅ローンの支払いが計画通りに進まなくなる恐れもあるため注意しましょう。
4.地震で建物が倒壊する
東日本大震災の影響もあり、地震が起きて建物に被害が及びリスクは、投資家だけではなくて入居者も重視しています。1981年の新耐震基準前の物件は入居者から人気がないため、なかなか入居が決まりません。そのため、震度6以上にも耐えられる構造かを見極めて購入しなければいけません。
5.火災が発生する
建物で火災が発生する恐れもあります。入居者が火事を起こすことはもちろん、隣室から火が燃え移ることもあります。そのため、防災のため火災保険に加入しておきましょう。内閣府が発表しているデータによると85％の方が火災保険に加入していることが公表されています。
6.賃貸管理業者が倒産してしまう
賃貸物件の管理を委託している不動産会社が倒産してしまう恐れもあります。倒産後は、他の賃貸管理業者に依頼をすれば問題はありませんが、依頼先を決めるのに労力がかかります。
7.家賃が下落してしまう
建物が月日の経過と伴い、経年劣化をするため家賃が下落していきます。築3年目から価格は下落し始めると言われているのです。不動産価値は外的要因の影響で上昇もするため、電車の路線開通や都市開発などの周辺の不動産価値は上昇しますが、そのような要因がない場合は。家賃は落ちていく一方です。
8.事故物件になることもある
ワンルームマンションを購入した場合、そのマンション内で殺人事件が起きる可能性もゼロではありません。不動産取引では、過去に自殺や他殺があった物件を「事故物件」として取り扱います。事故物件を賃貸したり売却したりする場合は、重要説明事項説明書内で説明しなければいけません。そのため、入居者がなかなか決まらないという事態に陥りやすいです。
9.安定的な収入が得られない
サラリーマンが不動産投資を始めて行う場合には現金一括購入をおすすめしますが、現金一括で購入できる方は少ないでしょう。多くの方は、金融機関から融資を受けて投資用不動産を購入します。
安定的な収入を得られて、計画通りに住宅ローンを返済できれば問題ないですが、入居者が見つからず家賃収入が途絶えてしまうこともあります。家賃収入が途絶えてしまえば、住宅ローンの返済ができなくなり、自己破産せざる得なくなってしまう可能性もゼロではありません。
不動産売却時の2つのリスク
不動産売却時にもリスクは発生するので、売却を見据えた準備をしておきましょう。
1.不動産価値が下落してしまう
不動産価値は外的要因の影響で上昇もするため、電車の路線開通や都市開発などの周辺の不動産価値は上昇しますが、そのような要因がない場合は、ブランド力が低下すれば不動産価値は下落していきます。そのため、投資用不動産を購入する場合は、都市開発計画が行われるかどうかを確認しましょう。
2.供給過多で売却できないこともある
不動産は流動性が低いと言われている投資商品のため、売却を検討した際に市場に不動産が溢れていて、希望通りの価格で売却できないという事態にもなりやすいです。
購入した投資用不動産を所有し続ける場合は問題ありませんが、空室率が高くなり手放したくなったり、固定資産税等の税金の支払いが負担になったりして手放すこともあるでしょう。その際に、供給過多で売却しづらくなるという問題が発生する可能性もあります。
まとめ
この記事では、不動産投資で考慮しておきたいリスクについて解説しました。これらのリスクを想定した計画を組み上げて不動産投資を行えば、私的年金の代わりとして老後資金を確保ですきます。
将来は公的年金に頼ることもできなることが想定されているため、家賃収入で長期的に安定した資産形成をすることで、退職後のセカンドライフや安定した人生も期待することができるでしょう。そのため、不動産投資を始める際は、さまざまなリスクを熟知した信頼のできるアドバイザーに意見を聞いてみてください。
