区分マンション投資は少額の資金で始めやすいため、不動産投資初心者から人気です。しかし、不動産投資を始めたものの、入居者が決まらずに空室期間が長くなり、家賃収入が計画通りに得られないと悩む人も少なくありません。
このような状況に陥らないためにも、マンションの入居者が低下する理由や、入居率を上げる対策方法について学んでおきましょう。
この記事では、マンション入居率が低下して失敗してしまう原因と入居率を上げるための対策方法について解説します。ぜひ、参考にしてみてください。
目次
マンション入居率の低さに悩んでしまう原因
不動産投資は投資物件を購入すれば、誰でも簡単に儲けられるものではありません。なかには、入居者募集に苦戦をしてしまい家賃収入が得られず、経営破綻してしまう人もいるため注意しなければいけません。
なぜ、入居者が見つからないのでしょうか？ここでは、不動産オーナーがマンション入居率の低さに悩んでしまう原因について解説します。
周囲の物件と比較して家賃が高い
入居者側は、毎月決められた家賃を支払っていかなければいけません。そのため、入居者は少しでも家賃を抑えたいと思うものです。従って、入居前に複数の物件を比較検討します。
周囲の物件の家賃相場と比較して家賃が高い場合は、新築で設備が優れていても入居者が入らず、空室が発生してしまう恐れがあるため注意しましょう。
入居者募集のタイミングが悪い
参考：引越し侍”引越し費用相場が安い時期と高いシーズンは何月？賃貸契約にも最適なタイミングはいつか”
マンションの入居者募集は計画的に行う必要があります。マンションの賃貸需要は年中あるわけではありません。日本では、4月に新生活のイベントが重なるため、2月や3月にマンション需要はピークを達します。
この時期に合わせて、入居者募集を計画していくべきですが、オーナー側の都合で需要のない時期に竣工（しゅんこう）することも多いです。このような場合は、新築マンションでも空室が出てしまうことがあるので、注意しなければいけません。
部屋や建物の管理が悪い
部屋の中がクリーニングされていなかったり、共用部の使用方法が悪かったりすると、内覧時に悪い印象を与えてしまいます。
内覧時に印象が悪ければ、多少家賃相場が安かったとしても、入居しようと決める人は減ります。そのため、物件管理を入念にしてくれる不動産管理会社を探すことが大切です。しかし、物件管理費用の安さだけで不動産管理会社を決めてしまう人も少なくありません。その結果、このような状態になることが良くあります。
競合調査が不十分である
賃貸経営も競合物件が無数に存在します。そのため、競合物件の家賃や間取り、設備などを確認して、入居者目線で競合物件より入居者にとって魅力的な物件を提供できているかを考えていかなければいけません。
もし、競合物件より魅力が劣っている場合は、敷金を0にしたり、家賃を下げたりする必要があります。賃貸経営で成功するためには、競合調査を十分にして対策を練っていく必要があるのです。これらを疎かにしてしまうと、空室が生じてしまいます。
マンション入居率を上げる方法
参考：ライフルホームズ”一人暮らしの設備・条件、こだわってよかったこと・こだわらなくてもよかったこと”
マンション入居率が低くなる原因について説明しましたが、工夫次第で入居率を上げることができます。実際に、どのように工夫をすれば良いのでしょうか？ここでは、マンション入居率を上げる方法についてご紹介します。
入居者に響く広告を出す
入居者に物件の魅力が伝わる広告になっているかを見直してみてください。物件が魅力的でも資料に記載していなければ、入居者に物件の魅力を伝えることができません。
写真の撮影の仕方だけでも、物件の魅力の伝わり方は変わるため、写真を撮り直してみることをおすすめします。また、入居後の生活をイメージしやすいように、家具を配置して写真撮影をした物件だと魅力が伝わりやすいです。
これから、不動産投資を始める方は、マンション需要を予測して、計画的に入居者募集に向けて準備をしていきましょう。
入居者募集方法は、不動産仲介会社に依頼するのが最善策とは言えない？
物件の掃除をする
マンションの入居率と物件管理は比例します。物件の内覧日が決まった場合は、事前に物件に出向いて掃除をしておきましょう。室内の掃除をはじめ、共有部が管理されているかをチェックしてください。
ゴミ捨て場や駐輪場がルールを守られて使用されているか、ポストに郵便物が溜まっているところはないかを確認しておきましょう。このような共用部から、他の入居者の属性が予測されます。
例えば、ゴミの日ではないのにも関わらず、大量のゴミが捨てられていたことが分かった場合は、入居の取りやめされることも少なくありません。そのため、入居率を上げるためにも、内覧日前には物件の掃除をしておきましょう。
安心して暮らせるように設備を導入する
近頃は、マンションの入居満足度（顧客満足度）が調査されて公開されています。マンション入居前に、このような指数を参考にされる方も少なくありません。入居満足度は、家賃や物件管理会社の態度を始め、物件に導入されている設備なども評価対象となります。
モニター付きインターホンやお風呂TVなど、最先端の使用や設備は、入居者満足度を上げてくます。また、女性にも防犯カメラやオートロックのある物件が人気です。このような満足度指数を参考にする入居者もいるため、入居者が安心して暮らせるような設備の導入を検討してみましょう。
不動産会社との関係を良好に保つ
不動産オーナーが実践しておきたい空室対策として、不動産会社と良好な関係を保っておくという方法があります。なぜなら、不動産会社は、物件紹介や内覧をして契約を成立してくれるからです。良好な関係を保つ方法は大したことではなく、連絡をマメに取り、基本的なマナーを守るだけです。
しかし、不動産会社は、数千円台の値引きを裁量で任せてくれる不動産オーナーを好みます。裁量を任せてもらえると、お客様に営業がかけやすくなるからです。そのため、家賃の許容範囲であれば、家賃の値下げも裁量でお任せしてみましょう。
補足：入居率に悩みたくないなら「サブリース」も検討してみる
不動産投資で安定した家賃を得られなければ、経営破綻に陥ります。これから、不動産投資を始める上で失敗したくないと不安に感じる方もいるでしょう。そのような不安を感じやすい方は、サブリースを検討してみてください。
サブリースは、物件を管理会社が借り上げてくれる制度です。通常の賃貸経営よりも、得られる家賃収入は減りますが、安定的に家賃が得られるため、不動産投資の収支計画シミュレーション通りに賃貸経営が行いやすいというメリットが得られます。
しかし、サブリース契約のトラブルもあるため、利用する場合は仕組みについて理解を深めてみておきましょう。
理想通りの家賃収入を得るために
今回は、マンションの入居率が低下してしまう原因と入居率を上げる対策方法をご紹介しました。不動産投資は、投資物件を購入すれば誰でも簡単に儲けられるものではありません。
入居者に気持ち良く住んでもらえるように、物件管理をしたり、新たな設備を搭載したりするなど、シッカリと賃貸経営を行う必要があります。これらの賃貸経営で手を抜いてしまうと、理想通りの家賃収入が得られなくなるので注意しましょう。
マンションの入居率で悩まないためにも、適切なマンション管理方法や入居者募集方法を身に付けておくべきです。そのため、これから、不動産投資をお考えの方は、不動産投資セミナーで賃貸経営に関する学習を始めてみてください。
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