投資物件を選ぶ際に、新築を購入するか？中古を購入するか？で悩む方も多いと思います。
新築は「新築プレミアム」が物件価格に含まれているので注意しなければいけません。
新築プレミアム分の価格を考慮して、不動産投資に適した物件かを見極める必要があります。
この、新築プレミアムとは何なのでしょうか？この記事では、新築で不動産投資を始める上で把握しておきたい「新築プレミアム」について分かりやすく解説します。
目次
新築プレミアムとは
新築物件とは、竣工後1年未満で未使用の状態の物件のことをいいます。未入居の物件に入居した瞬間に、新築は中古扱いになってしまうので注意しなければいけません。
新築プレミアムとは、新築物件に住んだ瞬間に下がる価値のことをいいます。例えば、3,000万円で購入したマンションが入居後に2,600万円の価値まで落ちた場合、400万円が新築プレミアムということになります。
大体、新築プレミアムは、物件販売価格の1～3割程が相場です。
新築プレミアムに含まれている価値
陳地区に入居直後に価値が落ちた分を新築プレミアムと呼びますが、新築プレミアムには、どのような価値が含まれているのでしょうか？まずは、新築プレミアムに含まれている価値についてご紹介します。
新品の設備が利用できる
新築物件を早い段階で購入すれば、水回り設備のカラーセレクトが行えます。キッチンに関しては、購入者の身長に合わせた高さに変更することも可能です。また、建築途中に物件を購入すれば、希望する間取りへの変更にも対応してもらえます。
アフターサービスは付与されている
新築物件を購入すれば、アフターサービスが付与されます。内装や水回り設備に関しては2年、漏水保証は10年と保証期間が定められています。
保証期間中に不具合が発生すれば、施工業者側の負担で修繕工事をしてもらえるのです。しかし、このアフターサービスは、2次取得者には継承されないため注意しなければいけません。
駐車場・駐輪場の場所を選べる
マンションの場合は、駐車場・駐輪場が設けられていることが多いですが、新築物件の場合は先着順で駐車場や駐輪場の好きな場所を選ぶことができます。好きな駐車スペースを選べる権利も新築プレミアムに含まれているのです。
不動産投資を始める場合は「新築プレミアム」に注意
不動産投資を始める場合は、新築プレミアムを考慮しなければいけません。ここでは、新築物件で不動産投資を行う場合の注意点について解説します。
新築プレミアムが付与された物件は利回りが低い
新築プレミアムは、物件購入価格に含まれています。新築当時の入居者が退去して、新たな入居者を募集する場合は、周辺の物件の相場を参考にして家賃を決めていきますが、その際に、新築プレミアム分の差額が発生してします。従って、新築プレミアムが付与された物件は利回りが低くなります。
そのため、新築物件で不動産投資を始める場合は、新築プレミアムの価値を考慮した上で収支計画を立ててください。
新築を投資物件に選ぶのはリスクが高い
新築物件を購入するとき用意した頭金が新築プレミアムを下回っていた場合、その差額は不動産売却時に出る損失となります。
新築プレミアム分の頭金を用意しなければ、新築に入居後に負債を背負うことになるので注意しなければいけません。
補足：新築物件に投資するメリットもある
新築物件は耐用年数が長いため、融資期間を長くすることができます。木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、この法定耐用年数も融資基準に該当するのです。
もちろん、融資申込者の属性によって審査結果は変わりますが、属性が良ければ金利も含めて有利な条件で融資を受けられます。
また、新築物件はメンテナンスをする必要がほとんどないため、不動産投資の収支計画を立てやすいというメリットもあります。
新築プレミアムに関して良くある質問
次に、新築プレミアムに関して良くある質問をご紹介します。
Q.新築プレミアムの金額を調べる方法は？
新築物件を購入する場合に、新築プレミアムがいくらなのか気になる方もいるかもしれません。
そのため、入居後の物件価値を知りたい場合は、一括査定サイトで見積もりを出してもらってください。複数の不動産業者に見積依頼をすれば、大体の売却価格を把握できます。
また、一括サイトを利用したくない方は、周辺にある築浅の似たようなマンション価格を参考にすると、新築プレミアムの金額を予測できます。
Q.新築プレミアムは何割を許容範囲にするべきですか？
新築プレミアムは何割を許容範囲は、1割程度に留めておくべきです。
例えば、5,000万円の物件の場合だと500万円が新築プレミアムとなります。この物件で50年間、不動産投資を始めようとすると、新築プレミアム分の支払いは毎月1万円以内に抑えることができるのです。1万円以内であれば、不動産投資をする上で想定内というケースもあるでしょう。
しかし、近頃の新築物件は、新築プレミアムの金額が2割となる物件も出てきています。2割は大きな負担になってしまうので、投資物件として選ぶのは控えた方が良いでしょう。
Q.新築プレミアムを購入して後悔しないためには？
新築プレミアムの物件を購入して後悔しないためには、新築プレミアムの価値分の頭金を用意しておきましょう。
新築プレミアムとは、新築物件に住んだ瞬間に下がる価値のことをいいます。そのため、新築プレミアムの価値分の頭金を用意できなければ、入居直後に負債を抱えてしまうことになるのです。
不動産投資は収益を得て、初期費用分を早く回収していくのが理想的ですが、最初から莫大な負債を抱えてしまうと先行きが不安になってしまうので、頭金が用意できないにも関わらず、新築を購入するのはおすすめできません。
補足：自分で正しい知識を持つことが大切
新築を投資物件として購入しようとした際に、不動産会社が購入を止めてくれると思いがちですが、不動産会社は家を売るのが仕事です。売上を伸ばす目的で、買主の事を考えずに自社の売上を優先する不動産会社も存在します。
実際に、不動産会社には、毎月のノルマが立てられているため、そのノルマを達成しなければ解雇されてしまうかもしれません。
そのような業務上のリスクを不動産会社側も背負っているため、不動産会社が新築を投資物件として購入することを止めることはないでしょう。そのため、投資物件で後悔しないためにも、自分で正しい知識を持つことが重要となってきます。
新築プレミアム分を考慮して投資すべきかを判断しよう
今回は、新築プレミアムについて解説しました。新築物件を早い段階で購入すると、設備のカラーを選べたり、間取り変更にも対応してもらえたりします。また、駐車場や駐輪場は先着順になっているケースが多いので、好きな場所を選ぶこともできます。
さらに、新築にはアフターメンテナンスが用意されているため、一定期間は実費負担のメンテナンスをする必要はありません。そのため、不動産投資の収支計画が立てやすくなるでしょう。
しかし、新築プレミアムは、物件価格の1割～3割程度と言われているので、本当に投資先として優良物件かどうかを、新築プレミアムの価値も考慮した上で見極めて購入するようにしましょう。
また、どのような物件を購入すれば良いか悩んでいる方は、ぜひ、不動産投資セミナーに参加をして勉強してみてください。セミナーに参加をして、不動産投資に関する知識を身に付けることで、安定した家賃収入が得られる物件を正しく選ぶことができるはずです。
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