アパート経営を相談する

不動産投資の代表格と言えば、最も一般的な投資のひとつはアパート経営です。
アパート経営は、働かなくても収入を得られる不労所得で有名であり、会社員が脱サラするために行う投資や老後の年金対策としてよく選ばれる人気の投資です。
とは言え、株式投資や外貨建て投資と比較するとまだまだ投資として認知度が低く、アパート経営を検討したいけど、調べてみてもよく分からないと言う人が多いです。

そこで、アパート経営とはどのような投資なのか初心者にも分かり易く解説します。アパート経営の仕組みやアパート経営を検討している人によくある質問、どんな人がアパート経営に向いているのか等、検討している人には必ず参考になる内容です。
その他、実際に始める際の物件購入までの流れから運用に至るまでイメージしやすいように解説します。

アパート経営の仕組みとは？

一般的に言うアパート経営とは、1棟アパートの経営を指します。
アパート経営は、所有するアパートの部屋を入居者に貸し出すことで家賃収入を得る投資です。
部屋の数が複数ある分、区分マンション経営のように一部屋抜けたら収入がゼロになってしまうリスクはありませんが、世帯数が多い分、満室稼働させるまでに時間がかかります。

一度、満室稼働させてしまえば、部屋の数だけ家賃収入が生まれる分、区分マンションや戸建て投資よりも高収益を見込むことが出来ます。
また、エリアや世帯数、部屋の間取りにもよりますが、アパート1棟となると物件価格も高額となりますので、銀行融資を使った購入が大半を占めます。
アパート経営の場合、地主でない限り、建物だけではなく、土地とセットでの購入が一般的である為、土地の資産価値によって物件価格がだいぶ違ってきます。

例えば、同じ建物で築年数も同じであったとしても、都市部の物件と地方の物件では、都市部の物件の方が2倍、3倍、それ以上の価格になることもあり得ます。
それでは、地方物件の方が得かと言うとそうでも在りません。地方の物件は、都市部と比べて入居が決まりにくいだけではなく、家賃も安いため、長い目で見ると、物件価格だけでどちらが良いかは判断できません。

融資の面でも価格が安いからと言って融資が通りやすいかと言うとそうでも在りません。金融機関は、将来的な土地の資産価値と空室リスクなどを考慮して融資を決める為、物件価格が安いからと言って融資について必ず有利になるとも限りません。
将来的に残る資産と言う観点で考えると、都市部と地方の物件でどちらが良いのかは、投資家の考え方次第と言えます。

ただ、どちらにしても家賃収入と合わせて、将来的に土地付きの不動産と言う資産を残すことが出来る点は、アパート経営の大きな魅力です。また、アパート経営の場合はマイホームとは違い、銀行からの融資と入居者からの家賃収入と言う二つの他人資本を使って自分の手元資金を極力使わずに資産形成が出来ます。
これが、アパート経営の仕組みであり、アパート経営の最大のメリットです。

アパート経営についてよくある質問

アパート経営を検討している投資家から、よくある質問についてご紹介します。
「アパート経営を始めたい」、とは言っても事前に気になることを解消しておきたいと言うのは、投資家であれば誰でも思うことです。
ここでは、アパート経営のよくある質問と合わせて、それに対する回答付きでご紹介します。
同じような疑問を持っている投資家の人は多いですので、回答に注目してください。

アパート経営初心者でも融資って通るの？

アパートは高額である為、融資について心配という人は多いです。
特に、投資初心者の人は、資金もそこまでない状態で数千万円から1億円ほどの融資を受けるイメージが出来ないと言う人がほとんどです。
結論、物件や投資家の収入、資産状況にもよりますが、アパート経営初心者の人でも融資を引くことは可能です。

もちろん、収入や資産状況に見合った物件を選定する必要はありますが、アパート経営は、金融機関からの融資が受けやすい理由があります。
それは、他の投資や事業と比べて担保評価が受けやすいことと、事業の安定性が高いという観点から銀行側から融資先としての評価が高いからです。
アパート経営初心者であっても、しっかりと物件を選定して事業計画、資金計画を立てることが出来れば、融資を受けることが出来る可能性は充分にあるのです。

管理は管理会社に任せるべき？

アパート経営をする中で、オーナーの業務となるのは、ほとんどすべてが物件の管理業務です。
管理業務とは、入居者からの問い合わせ、クレームの対応や、物件の清掃業務、物件のメンテナンスなど多岐に渡ります。
管理業務については、自主管理で行う投資家もいますが、基本的に管理会社に委託するケースがほとんどです。
特に会社員をはじめ、他に本業がある人において、自主管理ですべて賄うのは、相当の労力がかかります。
また、すべて自主管理をする前提で物件を探していると、物件の選択肢がかなり狭くなります。
よって、管理業務を委託することで労力をかけずに運用が出来ることと、物件の選択肢を増やすと言う観点から、管理は管理会社に任せてしまうことをおすすめします。

物件は、都市部の物件を選ぶべき？

これからアパート経営を始める投資家にとって、最も悩ましいのは、はじめの物件選びです。
特に悩ましいのが、都市部の物件と地方の物件、どちらを買うべきかと言うことです。

都市部の方が人口が多いため、入居者が確保しやすく経営は安定しやすいですが、地価が高く、低利回りの物件が多いです。逆に、地方の物件は人口が少ないため入居を埋めるのが難しく、経営は安定しにくいですが、地価が安い分、高利回りの物件が多いという特徴があります。

これは、投資家によって考えが様々であり、大変難しい問題ですが、結論から言うと、投資初心者であれば、はじめは都市部の物件をおすすめします。
理由としては、投資初心者のうちは、収益を高めることよりもまずは安定的な経営をすることでアパート経営に慣れた方が良いからです。
はじめのうちに安定的な経営を体感することで、経営を続けていく感覚をつかむことが出来、融資の返済についても実績を作ることが出来ます。

確かに、地方の高利回り物件は、魅力的に映りますが、入居がなかなか埋まらない状況になった際に一切ノウハウがない初心者が再生させるのはかなり難しいです。何より、はじめのうちから失敗の感覚に陥ってしまうとモチベーションが下がり、次につなげるのが難しくなります。
あくまで正解はないですが、良いイメージを維持し次につなげる経営をする為にも、初心者のうちは、都市部の物件をおすすめします。

⇒こちらもチェック！アパート経営するなら【中古と新築】どっち？

アパート経営に向いている人の特徴

ここ10年ほどでアパート経営を始める人は確実に増えているものの、アパート経営は他の投資と同様ですが、誰にでも向いている投資ではありません。
実際、アパート経営に向いている人か向いていない人かで成功する確率は大きく差が出ます。同じ結果でも成功に感じる人もいれば失敗に感じる人もいますので、価値観や考え方次第で印象が変わる投資でもあります。
ここでは、アパート投資に向いている人の特徴についてご紹介します。
アパート経営を検討しているが自分に向いているか不安と感じている人は、必ず読んで欲しい内容です。アパート経営には興味がないけど投資には興味があると言う人も、自分は向いているのか向いていないのかチェックしてみてください。

堅実で根気よく目標の達成を目指せる人

夢を壊すようで恐縮ですが、アパート経営は、はじめから莫大な利益が狙えるある意味「博打」のような投資ではありません。
メディアでよく見るような、アパート経営で成功している「メガ大家さん」になるには、かなりの時間がかかります。と言うのも、物件の購入には融資がつきものであり、月々仮に満室分の家賃が入ってきてもローンの返済と管理手数料などの必要経費を除くと手残りの収入はそこまで多くありません。
要は、1棟や2棟購入した位で、専業大家となるのは難しいのです。

もちろん、会社員を続ける前提で少ない棟数を堅実に回して老後の資産形成をするのも方向性としては有りです。ただ、アパート経営で生活できるレベルにするのであれば、堅実な経営を続けて根気よく規模を拡大させていく必要があり、実際それが出来る人がアパート経営に向いています。
逆に、何かの事業を一発当てて一気に稼ぎたいと言う人は向いていない投資と言えます。

やると決めたら選択が速い、行動力がある人

堅実で根気よくとは、矛盾しているように感じるかも知れませんが、アパート経営を長く続けてそれなりに規模を拡大させたい投資家であれば、選択の速さや行動力も必要です。
アパート経営は、

• 高額の融資を引く
• 良い物件であれば、他の投資家より早く抑える
• 物件価値が上がっている段階で思い切って売却する

など選択の機会が多い投資です。
堅実な性格は大切なのですが、だからと言って前に進むのを恐れているといつまでも経営はスタートしません。

アパート経営は、投資として位置づけられていますが、その名の通りアパートの部屋を商品とした事業であり、経営の側面が強いため、経営者意識も必要になります。
よって、自分でやると決めたら選択が速く、行動力がある人がアパート経営に向いています。

短期的ではなく、長期的な視点で投資がしたい人

アパート経営は短期的な視点で投資をする人には向いていません。
長期的に腰を据えた投資がしたい人に向いた投資です。と言うのも、アパート経営は、株式をはじめとした金融商品のように短期売買で稼ぐような投資ではないからです。
確かに、アパート経営でも価値が上がったタイミングで売却して売却益を得ることもあります。ただ、不動産の価値は時代によって変化するため、売却益を狙って出すのは、プロでも非常に難しいです。

本来のアパート経営の形は、少しずつ所有物件を増やすことで世帯数を増やし、家賃収入を多くすることですので、融資の面を考えても長期的な視点が必要になります。
また、自分の子供世代にまで相続したいと考える投資家も多いため、物件選びから、物件の管理、その他に至るまで長期的に経営を考える人に向いた投資と言えます。

物件購入までの流れ

「アパート経営を始めたいけど、どういった流れで始めたら良いのか分からない」、そんな人の為に、ここではまず、物件購入までの流れについて解説します。
出来るだけイメージし易いように解説しますので、自分が購入するときをイメージしながら確認して下さい。

不動産業者に問い合わせ、購入できる物件と資金計画の相場を知る

アパート経営の場合、規模が大きくなりますので、まずは、自分が購入できる物件の価格帯と手持ちの資金を考慮した資金計画を知ることが大切です。やみくもに物件を探してもその時の自分の状況と見合っていなければ時間の無駄となってしまうからです。

物件は、今は不動産のポータルサイトがありますので、参考までにいくらでも見ることが出来ます。ただ、初心者のうちからポータルサイトの中から自分で探した物件をそのまま購入するのは、リスクが高く危険ですのでおすすめしません。
まずは、専門家である不動産業者に相談し、自分の収入、資産の状況に見合った物件、融資の相場、物件の見分け方を知ることから始めてください。

買いたい物件があれば、融資の事前審査をしてみる

自分の買うことが出来る物件の相場と資金計画が把握できた後は、不動産業者から物件の紹介を受け、まずは自分がこれなら買いたいと言う物件を見つけて下さい。

買いたい物件が見つかったら、融資の事前審査に進みます。
不動産業者にもよりますが、この際、提携している金融機関を紹介してくれる場合もあります。アパート経営に特化した専門業者であれば、提携金融機関がいくつかある会社が多いです。
提携している金融機関は、その不動産会社が紹介する物件であること前提で融資をしますので、審査に通り易く、条件も良いことがほとんどです。
特に投資初心者のうちは、提携先のある頼れるアパート業者が望ましいです。

事前審査が承認されたら売買契約の締結、融資本審査の申込み

事前審査が承認されると、その後、売り主と売買契約を交わします。
売買契約を締結した後は、金融機関に対して融資の本審査申し込みを行います。
金融機関によりますが、事前審査が通れば、本審査で否決になることは、ほぼありません。審査期間も事前審査時よりも早期に回答が来るケースが多いです。

融資の本承認後、決済、引き渡し

融資の本審査が通った後は、物件の引き渡しに向けた準備に入ります。
まずは、融資の決済の為、金融機関と契約「金銭消費貸借契約（※通称：きんしょう契約）」を締結します。この際、司法書士の立会いのもと、所有権移転、抵当権設定など登記に必要な書類に記名・押印します。
手続きが完了すると、定められた引き渡し日において、融資の決済、物件の引き渡しとなります。

アパート経営の実際の運用方法

アパート経営において、管理を委託している場合には、実際に物件を運用するのは、オーナーではなく管理会社です。管理会社は、オーナー業と言われる管理業務全般を代行してくれるため、極端に言うとオーナーがすることは、毎年の確定申告だけです。
だからこそ管理会社は、信頼できる会社に委託することが望ましいです。
特に初心者のうちは、物件紹介から融資付け、実際に購入してから管理、運用に至るまでトータルでサポートしてくれるアパート経営に特化した会社がおすすめです。

頼れるアパート経営のパートナーを紹介します

投資初心者は頼れるアパート経営に特化した不動産会社を探しましょう。
アパート経営を専業としている大家さんも中にはいますが、アパート経営全般を一人で行うのは相当な労力と時間がかかります。特に投資初心者のうちは、まずは経営に慣れることから始めることをおすすめします。

その為には、購入から実際の運営に至るまでトータルでサポートしてくれるアパート経営特化型の頼れる不動産会社を見つけて下さい。頼れるパートナーを見つけることが出来れば、たとえ不動産投資を始めたばかりであっても、理想とする安定的な経営が出来るはずです。

全く新しい“完全中立”のアドバイザリーサービス「セカオピ」

資産形成のセカンドオピニオンサービスが受けられます

会社名	株式会社ノークリー
所在地	【本社オフィス】〒105-0003 東京都港区西新橋3丁目13−7 VORT虎ノ門south9F
設　立	平成28年11月22日
事業内容	・将来設計に関するセカンドオピニオンサービス ・資産形成に関わる各種コンサルティング ・上記に関する各種イベント企画、運営 ・将来設計に関わる情報の調査、提供 ・アセットソリューション企業に対する各種コンサルティング
資本金	3,000万円

初めての賃貸経営でも安心「大東建託株式会社」

大東建託のマンション経営・アパート経営が選ばれる理由

会社名	大東建託株式会社
設立	1974年6月20日
所在地	〒108-8211 東京都港区港南二丁目16番1号　品川イーストワンタワー21～24階・（総合受付24階）
事業内容	(1)アパート、マンション、貸店舗、貸工場、貸倉庫、及び貸事務所等の建設業務 (2)入居者斡旋等の不動産仲介業務、及び建物管理、並びに賃貸借契約管理等の不動産管理業務
免許番号	建設業： 国土交通大臣許可（特－28）第7371号　国土交通大臣許可（特－29）第7371号　国土交通大臣許可（般－28）第7371号 宅建業： 国土交通大臣免許(9)第3293号
資本金	29,060百万円

不動産特定共同事業「みんなで大家さん」

一般的な不動産投資のデメリットを解決する「みんなで大家さん」

会社名	みんなで大家さん販売株式会社
所在地	東京都千代田区麹町5丁目3番地　第7秋山ビルディング5階
資本金	１億円
免許番号	東京知事第76号 宅地建物取引業免許　国土交通大臣(3)第6254号

賃貸経営、その一歩を踏み出す時はダイワハウスがお手伝いいたします

基本からサポートまで、ダイワハウスへお任せください

会社名	大和ハウス工業株式会社
所在地	大阪市北区梅田3丁目3番5号
資本金	1,616億9,920万1,496円
上場証券取引所	東京証券取引所市場第一部

新築×中古のハイブリッド投資「武蔵コーポレーション株式会社」

武蔵コーポレーションが選ばれる5つの理由

会社名	武蔵コーポレーション株式会社
所在地	〒100-6229 東京都千代田区丸の内1-11-1 パシフィックセンチュリープレイス丸の内29階
資本金	１億円
免許番号	宅地建物取引業 国土交通大臣（2）第8555号 特定建設業 東京都知事　許可（特-1）第151040号 不動産特定共同事業 金融庁長官・国土交通大臣第108号

アパート経営は「東急リバブル」にお任せください

アパート経営のメリット

会社名	東急リバブル株式会社
所在地	〒150-0043 東京都渋谷区道玄坂1丁目9番5号
事業内容	アパート、マンション、貸店舗、貸倉庫、及び貸事務所等の建設業務 入居者斡旋等の不動産仲介業務、及び建物管理、並びに賃貸借契約管理等の不動産管理業務
設　立	1972年3月10日
免許番号	不動産仲介業（売買仲介および賃貸仲介） 新築販売受託業（新築マンション・建売等の販売代理） 不動産販売業（新築マンションの分譲・リノベーション事業等）
資本金	13億9630万円

安定収入が見込めるアパート経営「株式会社シノケンプロデュース」

シノケンが選ばれる4つの理由

会社名	株式会社シノケンプロデュース
所在地	〒105-0013 東京都港区浜松町二丁目3番1号 日本生命浜松町クレアタワー
事業内容	投資用アパートメントの企画、マーケティング、開発、建築、販売
設　立	2007年5月30日
免許番号	宅地建物取引業 国土交通大臣許可 特定建設業 国土交通大臣許可 一級建築士事務所登録

資産を活用したいなら「株式会社別大興産」

アパート・マンション経営はこんな方におすすめ

会社名	株式会社別大興産
所在地	〒874-0924　 別府市餅ヶ浜町10番8号
設立	1985年5月
資本金	10,000千円
免許番号	宅地建物取引業 国土交通大臣(2)第008722号 賃貸住宅管理業者 登録番号 国土交通省（2）第0000616号 第二種金融商品取引業者 九州財務局長（金商）第16号

マンション・アパート経営なら「生和コーポレーション」

会社名	生和コーポレーション株式会社
所在地	（西日本本社）大阪府大阪市福島区福島5丁目8番1号 （東日本本社）東京都千代田区神田淡路町1丁目3番
事業内容	アパート、マンション、貸店舗、貸倉庫、及び貸事務所等の建設業務 入居者斡旋等の不動産仲介業務、及び建物管理、並びに賃貸借契約管理等の不動産管理業務
設　立	昭和46年4月16日
免許番号	特定建設業 国土交通大臣許可（特-27）第23920号 特定建設業 国土交通大臣許可（特-27）第26070号 宅地建物取引業 国土交通大臣（2）第8110号 宅地建物取引業 国土交通大臣（2）第8932号 一級建築士事務所登録 東京都知事登録第56868号 一級建築士事務所登録 大阪府知事登録（イ）第24902号
資本金	20億円 ※グループ全体で40億円

オーナー様のロングビジネスパートナー「旭化成ホームズ株式会社」

旭化成ホームズの安心の経営サポート

会社名	旭化成ホームズ株式会社
所在地	〒101-8101 東京都千代田区神田神保町1-105 神保町三井ビルディング
設立	昭和47年 （1972年） 11月
資本金	32.5億円

豊富な事業実績データをもとにした入居促進対策「日本住宅流通株式会社」

オーナー様に代わり専門家が経営全般を行います

会社名	日本住宅流通株式会社
所在地	〒530-0001　大阪市北区梅田1丁目1番3-800号（大阪駅前第3ビル8階）
創　業	1978年2月15日（昭和53年）
資　格	宅地建物取引業者免許番号　国土交通大臣（11）第2608号 建設業許可番号　国土交通大臣許可（特－2）第16345号 一級建築士事務所登録番号　大阪府知事（チ）第9118号 不動産鑑定業者登録番号　大阪府知事（4）第586号 金融商品取引業者登録番号　近畿財務局長（金商）第183号
資本金	7億2950万円

賃貸経営のお悩みを解決する「株式会社エイブル」

エイブルの強み

会社名	株式会社エイブル
所在地	東京都港区元赤坂1-5-5 元赤坂SFビル
創　業	1968年
免許番号	国土交通大臣免許番号(6)第5338号
資本金	80百万円

これからの新しいアパート経営「株式会社MDI」

オーナー様の資産価値を高め、入居者様にも支持されるアパート経営

会社名	株式会社MDI（エムディアイ）
所在地	〒104-0061　東京都中央区銀座4-12-15　歌舞伎座タワー 10階
創　業	2008年10月1日
免許番号	宅地建物取引業者免許　：国土交通大臣 (3) 第7961号 建築工事業許可　　　　：国土交通大臣 許可（特-1）第23443号 解体工事業許可　　　　：国土交通大臣 許可（特-1）第23443号 土木工事業許可　　　　：国土交通大臣 許可（般-1）第23443号 とび・土工工事業許可　：国土交通大臣 許可（特-1）第23443号 管工事業許可　　　　　：国土交通大臣 許可（特-1）第23443号 塗装工事業許可　　　　：国土交通大臣 許可（特-1）第23443号 内装仕上工事業許可　　：国土交通大臣 許可（特-1）第23443号 大工工事業許可　　　　：国土交通大臣 許可（特-1）第23443号 屋根工事業許可　　　　：国土交通大臣 許可（特-1）第23443号 ほ装工事業許可　　　　：国土交通大臣 許可（般-1）第23443号 防水工事業許可　　　　：国土交通大臣 許可（特-1）第23443号 一級建築士事務所　　　：東京都知事（1）第54862号 不動産特定共同事業許可：東京都知事第102号
資本金	1億円

あなたらしい人生に、喜びと価値を「株式会社愛和」

不動産投資のプロフェッショナルとしてお客様を支援

会社名	株式会社愛和
所在地	〒812-0024 福岡市博多区綱場町1-1 D-LIFE PLACE呉服町 5階
設　立	1987年10月
免許番号	アパート・設計・施工・販売・賃貸管理
資本金	5億1,260万円（内 資本金1,000万円） ※2018年11月現在

いつまでも安定した経営をサポート「ミサワホーム株式会社」

ミサワホームの大きな強み

会社名	ミサワホーム株式会社
所在地	〒163-0833 東京都新宿区西新宿二丁目4番1号新宿NSビル
設　立	平成15年8月1日
免許番号	国土交通大臣許可（特-29）第22353号［建築､土木］ 国土交通大臣(3)第7576号 東京都知事登録第53910号（本社）他
資本金	11,892,755,813円

空室借上ます「日本管理センター株式会社」

アパートやマンションを経営代行し、オーナーの資産最大化を図ります

会社名	日本管理センター株式会社
所在地	〒100-0005 東京都千代田区丸の内3-4-2 新日石ビルヂング
設　立	2002年6月7日
免許番号	東京証券取引所　市場第一部　証券コード：3276
資本金	465,803,500円（2016年5月10日現在）

マンション・アパート経営に”安心”の選択を！「住友不動産販売株式会社」

安心してお任せいただける信頼のサポートシステム

会社名	住友不動産販売株式会社
所在地	東京都新宿区西新宿二丁目４番１号
設　立	1975年3月1日
事業内容	1.不動産の売買、賃貸の仲介業務 2.不動産の受託販売業務 3.不動産の賃貸業務 4.前各号に付帯関連する業務
資本金	2,970百万円（2020年4月1日現在）