始める前に知っておきたいアパート大家さんの仕事内容

アパート経営に興味があるけど、まずは大家さんの仕事内容を知りたい。

不労所得と言われるくらいだから、大家さんは何もしなくていいのかな。

アパート経営に興味があり「実際に始めてみたい」という方でも、大家さんの仕事内容が分からず不安に思っている方は多いです。もしも自分には難しいと分かれば、別の投資物件を検討する必要があります。

そこで今回は、アパート経営においての大家の仕事内容をテーマに解説していきます。

アパート経営をこれから始めたいという方は、物件を購入する前に必ず読んで確認してください。

大前提として大家業はほぼすべて代行出来る

大家業がどのようなものなのか解説する前に大家業は代行出来ると言うことについて解説します。
まず、大家業はお金さえ払えば、不動産管理会社と言う物件全般の管理を代行している専門業者に頼めばほぼすべて代行してくれます。
会社員など他に本業があって、副業でアパート経営を検討している場合は、実際物件を購入しても大家業が忙しくなって本業に支障が出てしまうかも知れないと考えると不安です。
アパート経営を始める前に、依頼するかどうかは別として、管理業務はほぼすべて専門業者に委託する選択肢があるということは頭に入れておきましょう。

もちろん、委託する際には管理手数料がかかりますので、家賃収入から経費を引いたキャッシュフローは悪くなります。
できるところは自主管理をした方が経費は安く済みますので、これから解説する大家さんの仕事内容を参考に自主管理できる部分と業者に依頼する部分を判断する材料にしてください
その為にもまずは大家業について知ることが大切です。

アパート大家の仕事は大きく分類すると3つ

アパート大家さんの仕事は細かいものも含めると数えきれないほどの仕事があります。
アパート経営は不動産投資と言われるように、世間一般では投資と言う風に認識されていますが、実際は経営の側面がとても強いです
一般的な経営のイメージと同様、アパート経営もやることは沢山ありますが、大きく分けると以下の3つの仕事に分類出来ます。

  • 入居者の管理
  • 物件の管理
  • お金の管理

アパート大家を代行する業者のことを管理会社と言うように、大家さんの仕事はほとんどが管理業務です。
ここからは、大家さんが一般的に行う3つの管理業務について解説します。

入居者の管理

入居者に関する管理とは、入居者の入居時から退去時まで様々あります。以下で順番に解説します。

入居募集

アパート経営の売り上げとなる収入源は入居者からの家賃収入です。入居者無くして家賃収入は発生しませんので、空室があれば入居者を募集する必要があります。
アパート経営は、入居者がいない空室期間をいかに短くし、物件の稼働率を上げるかが経営の鍵となります。まずは、入居者が退去しない為の努力が必要で、退去が決まってしまえば、いち早く新規の入居者探すことが重要です。

よって、入居付けの業務はアパート大家にとって最も大切な業務であると言えます。

クレーム対応

大家業と言えばクレーム対応と言われることもあるくらい大家さんの仕事の中で大きな部分を占めます。
クレーム対応と言えば、悪いイメージを持つ方が多いですが、ここで言うクレーム対応とは入居者からくる問い合わせに対する対応全般を指します。
「隣の部屋の住人がうるさい」のような解決が難しいものもありますが、大半は「共用部の電気が切れてしまっている」、「部屋の中の設備が故障している」と言うような、対応すれば解決する簡単な内容です。

退去時の対応全般

入居者が退去する際には、退去日の確認、退去する際の立会い、契約期間(通常2年)に満たない退去の場合は、違約金の請求などの対応があります。
特に退去時の立会いは、入居者の過失によって修繕が必要になった箇所について別途修繕費を請求する必要があるので、とても重要です。

物件の管理

物件の管理とは、建物部分の管理を指します。
土地部分については、価値の変動が市場環境によるところが多いですが、建物部分については、税務上の価値を除いて自助努力で維持することが出来ます。
もちろん、経営のことを考えて建物の修繕やメンテナンスにお金をかけないと言う選択肢もありますが、建物の劣化が目立ち外観が悪くなると入居募集に悪影響です。

また、将来的に売却を考える際にも建物の状態が悪い物件は、基本的に高く売れません。
ここでは大家さんの大切な資産であるアパートの建物部分の管理について解説します。

共用部分の清掃

ホテルのように各部屋の掃除は出来ませんが、通路部分や駐輪場、駐車場のような共用部分の清掃、庭の除草などは定期的にしておく必要があります。
共用部分は誰でも目にすることが出来ますので、汚れが目立つようになると次の入居付けにも必ず悪影響が出ます。
長い間放置して汚れの状態がひどくなると、清掃をしてもなかなか元の状態を取り戻すことが難しくなりますので、定期的な清掃をすることが大切です。

設備についての管理

水道やトイレ、洗面台、キッチン等、元からついている設備については、大家さんの所有物ですので、故障などの不具合が生じた場合には大家さんが対処しなければなりません。
故障した際に修繕するのか、新しいものに交換してしまうのかについても資金面を考えながら選択する必要があります。
部屋内部の設備も大家さんの大切な資産であり、次の入居付けにも重要な要素ですので設備面の管理はとても大切です。

外観部分のメンテナンス

建物の屋根や壁などの外観部分についても定期的なメンテナンスが必要です。
特に屋根については、築年数が経つと雨漏りが発生して入居者の生活に支障が出る可能性があります。壁についても塗装が色あせていれば、見栄えが悪くなりますので定期的な塗り直しが必要になります。
最近施工された物件でサイディングボードを採用している物件であれば、汚れが目立ちにくくメンテナンスが楽になります。サイディングボードの場合、継ぎ目にコーキングを施してあるため、10年から15年のスパンで一度コーキングの打ち直しが必要になります。

お金の管理

お金の管理は経営者である大家さんにとって最も重要な仕事です。
経営者らしい言い方をすると所謂「資金繰り」です。例えばアパート経営は銀行融資を活用して始めることが多いですが、資金が無くなって融資の返済が滞ってしまうと経営が立ち行かなくなってしまいます。
お金の管理は、経営においても家庭で言う家計と何ら変わりません。大切なことは、「入ってくるお金」と「出ていくお金」をしっかり管理し、計画的な資金繰りをすることです。

入ってくるお金の管理

銀行からの追加融資や補助金などを除いてアパート経営の入ってくるお金と言うのは家賃収入のみです。家賃収入こそが大家業をしていく上で唯一の売り上げであり原資となります。

下記3つを意識して、入ってくるお金をしっかり管理することが大切です。

  • 入居者からの家賃振り込み確認をする
  • 振り込まれた家賃を集計して支払い計画を立てる
  • 家賃未払いの入居者がいれば支払いを促して確実に払ってもらう

出ていくお金の管理

アパート経営は家賃収入から経営に必要な支出を差し引いた手残り部分が利益であり大家さんの収入になります。
毎月入ってくる家賃額は基本的に変動しませんので、出ていくお金である支出を減らすことが大家さんの収入を増やすことに直結します。出ていくお金とは、ローン返済、物件の修繕費、税金など様々あります。

ここで大切なのは、家計と同じく入ってくるお金を意識した支出を心掛けることです。経費として計上出来るからと言って支出が増えると大家さんの収入は全く増えません。それどころか、最終的に税金を支払えなくなるなどのリスクがあります。

ローンの返済や税金などのどうしようもないものは除いて、修繕費や雑費の購入など努力で抑えられる支出は抑える努力が必要です。

本業の仕事内容や資金に応じて大家業をしていく

物件と経営計画書
今回はアパート経営における大家さんの仕事内容について解説しました。

「不労所得が得られる」とよく言われるアパート大家さんですが、実は仕事内容を見ると、やることがたくさんあります。副業としてアパート経営を考えている方は「仕事をしながらは無理だな」と感じるでしょう。しかし、はじめからすべて自分ひとりでやれると言う大家さんはほとんどいません

冒頭で解説したように、管理会社に委託する選択肢がありますので、本業の仕事内容や資金面など、ご自身の状況に合わせて委託部分を検討すると良いのです。

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人生100年時代。働けない年齢になったときに、毎月一定の家賃収入が得られるアパート経営は、将来の資産形成をするうえで選択肢に入れておきたい手段です。現役時代の今だからこそ、不動産投資について詳しく知る良いタイミングです。

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