不動産投資を行う場合は、出口戦略の計画を立てることが大切ですが、想像していた金額で不動産売却ができないと悩む不動産オーナーは多いです。
不動産オーナーであれば、不動産売却で損をしたくないと思うものです。
実は、不動産売却にはコツがあります。少しでも高く不動産売却をしたい方に、ぜひ覚えておいて欲しい内容です。
これから不動産売却をお考えの方は、この記事で損をしない不動産売却のコツを確認し、実践してみてください。
目次
損をしない！不動産売却の流れ
不動産売却で損をしないためには、不動産売却の流れを正しく理解しておくことが大切です。ここでは、不動産売却の流れをご紹介します。
情報収集する
まずは、インターネットや書籍で不動産売却に関する情報収集をしましょう。不動産売却時も仲介手数料や税金など支払いが発生します。これらの支払いに関する知識がないまま不動産売却を進めてしまうと、結果的に金銭に困ることになってしまいます。
また、周辺地域の同条件の物件の売却価格を確認して、どれぐらいの売却価格になるかを自分で調査してみてください。売却価格の平均相場が分からないという理由で、不動産業者に丸投げをしてしまうと、正しい判断ができずに、結果的に不動産売却で損してしまいかねません。そのため、事前準備の情報収集は入念に行ってください。
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査定を依頼する
情報収集を終えたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産売却価格には適正価格が定められていません。そのため、1社の不動産会社だけではなく、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。
エリアや周辺環境などの査定基準はありますが、不動産会社独自の査定基準も加味されることが多く、不動産会社によって査定額は異なります。また、不動産売却の査定額が高いからと安心してはいけません。悪質不動産会社の場合は、媒介契約を締結したいために、高い査定金額を出すところもあります。そのため、高い査定金額を出してくる不動産会社ではなく、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結しましょう。
媒介契約を締結する
物件価格の査定結果や周辺の物件の取引事例、公示価格などの公的データと売主側の売却価格の希望を加味した上で、販売価格を決めていきます。また、売却活動の内容についても確認して納得した上で、不動産会社と媒介契約を締結します。
売却活動を行う
物件の魅力が引き立つような販売図面を作成して、ネット掲載や紙媒体で売却情報を発信したり、オープンハウスを開催したりで購入希望者を探します。お問い合わせをしてくださった方には、実際に物件内覧してもらいます。
不動産売買契約を締結する
購入希望者を見つけたら、申込書を受領します。申込書受領後は、販売価格や引渡し日などの条件について調整します。双方の合意を得た上で不動産売買契約を締結します。
引き渡し
契約時に定めた内容で物件の引き渡しを行います。物件希望者からの入金が確認できたら、物件の引き渡し（鍵を渡す）を行います。
一戸建てを500万円で買い5万円で
貸して年収60万円を得ると約8年ほどで元は取れる。ところが8年後も不動産の価値は0円にはならない。400万円で売ればいい。これが簡単な不動産投資のカタチ。出口戦略を研けばシロウトでも勝てる。学ぼう。— たまちゃん｜不動産投資のプロ (@tamaki_sgl) August 4, 2020
損をしない不動産売却のコツ
不動産売却の流れをご紹介しましたが、損をしない不動産売却のコツもあるので押さえておきましょう。
信頼できる不動産会社を探す
不動産売却を高く売るコツは、経験と知識が豊富で信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことです。不動産会社によって得意とするエリアが異なるので、そのエリアの不動産取引に精通している業者かどうかを確認しましょう。
不動産売却時は、査定金額が高い不動産会社と媒介契約を締結したいと思う方も多いですが、媒介契約を目的として査定金額を高く設定して提示している悪質不動産会社も存在します。必ず査定金額で売れるというわけではないため、高額な査定金額を提示してくる業者には警戒をしましょう。大切なことは、信頼できる不動産会社を探すことです。
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メンテナンスをする
少しでも希望価格に近い価格で不動産売却をするために、外観や内観のメンテナンスをしておくことも大切です。修繕をしておくと良いですが、修繕費が捻出できない場合は、掃除だけでも大きく変わります。不動産売却では、物件の見た目の印象は大切です。そのため、購入希望者が内覧する前には必ず掃除をしておきましょう。
また、築古物件をリノベーションして付加価値を与えた上で物件売却するという手段もあります。このようなリノベーションの提案を得意とする不動産会社にも相談してみましょう。
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— owners.media (@OwnersMedia) August 31, 2020
広告宣伝用の物件写真にこだわる
不動産売却活動では、物件写真を販売図面やインターネット上で掲載します。さまざまな物件情報が溢れている中で、目を惹く物件写真であることは極めて重要です。そのため、物件写真にこだわりましょう。
現在、居住中でプライバシーの関係で、部屋を見せられないという方もいるかもしれません。そのような方は、3Dパースで室内イメージ図を作成してもらいましょう。
損しない不動産売却！良くある質問
実際に、不動産売却する前に、どのようなことが気になるのでしょうか？ここでは、不動産売却検討者から良くある質問をご紹介します。
住宅ローンの残債がある場合でも売却できますか？
原則的に、不動産はローンを完済して抵当権を抹消させなければ、売却することができません。抵当権を抹消させることが不動産売却の条件となります。そのため「ローンの残債がいくらか？」などの現状を把握から始めましょう。「売却金額―ローン残債」で黒字であれば、不動産売却が行えます。
赤字の場合で、現金も用意できない場合は、任意売却という方法で不動産を手放すことになります。任意売却になると、高く不動産を売ることができないため、ローンの残債がある場合は「売却金額―ローン残高」が黒字になるかを計算してみてください。
入居中の自宅でも売却できますか？
入居中の自宅でも売却することができます。投資物件の場合、このような物件をオーナーチェンジ物件といいますが、既に入居者が住んでいるため、室内写真を撮影するのは困難です。このような場合は、物件売却用の3Dパース図を作成してもらいましょう。3Dパース図は、設計図や仕様書を提出すれば作成してもらえます。
不動産仲介と不動産買取、どちらがお得ですか？
利用者の希望によって、不動産仲介と不動産買取の適正が変わります。不動産販売価格は安くなっても良いから、早く現金化したいとお考えの人は、不動産買取がおすすめです。買取対応の不動産会社に連絡をすれば、物件査定をしてくれて、査定金額で買取してくれます。
その一方で、少しでも高く売りたいとお考えの人は不動産仲介がおすすめです。不動産仲介の場合は、売主の希望売却価格を加味した上で、販売価格を決めることができます。
査定金額に踊らされず、コツを実行すること
今回は、損をしない不動産売却のコツをご紹介しました。物件購入者が内見する前に掃除をしたり、広告宣伝用に物件写真にこだわったりすることで、希望する販売価格で売れやすくなります。
不動産会社が提供する査定金額は、高ければ良いというものではありません。必ず査定金額で売れるわけではないことを理解しておきましょう。高い査定金額を提示して、媒介契約を狙う悪質業者には注意してください。
少しでも高く売るために、不動産投資セミナーで不動産売却に関する勉強をしたり、投資仲間から実務的なアドバイスをもらいましょう。
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