空き家投資

空き家になった相続物件は賃貸にすべきか?売却すべきか?

空き家になる実家の相談をする夫婦

実家を相続する人は多いです。しかし、両親と相続に関する話し合いをする人は少なく、空き家の活用方法を考えられていない人が増えています。その結果、空き家問題が深刻化しているのです

両親が住む実家が空き家になりそうだけど、自分の家はあるし、どうしよう
実家を相続することになりそうだけど、住む気がない場合どうすれば良いの?

実際に、空き家はどのように活用すべきなのでしょうか?
ここでは、相続した空き家をどうすべきなのかを分かりやすく解説します。

賃貸?売却?広がる相続物件の空き家問題

空き家のリスクを説明するイラスト
日本では、空き家問題が深刻化していますが、実家を相続した場合はどうすれば良いのでしょうか?まずは、広がる空き家問題について解説します。

長期空き家予備軍の物件は増加の一途

少子高齢化に伴い、長期空き家予備軍の物件が増えています。総務省が5年に1回発表する「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年10月時点の空き家は849万戸、総住宅に占める空き家率は13.6%です。

空き家で被害を受けているのは、近隣住民の方です。長期空き家予備軍の建物は、定期的なメンテナンスがされている場合は少なく、台風被害を受けてトタンが飛んできたり、エアコンの室外機が落ちてきそうになるなど、近隣住民による市区町村の相談窓口も混雑してきました。

空き家対策の特別措置法が完成

空き家問題を背景に、政府は2014年11月に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」を成立させました。この措置法によって、放置されている空き家の所有者には、高い固定資産税が請求されるようになり、空き家の活用方法を積極的に考えなければいけない環境となりました。

また、行政の命令に従わない場合は、50万円以下の罰則が科せられます。そのため、空き家を相続した場合は、活用方法を考えていかなければいけません。

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相続した空き家は賃貸か?売却か?

相続した空き家の最適な活用方法は、所有者の状況によって異なります。空き家で賃貸事業を営めば、不労所得を得ることもできます。老後100年時代とも言われているので、不動産投資を始めるサラリーマンも増えてきました。

しかし、不動産投資は、手元資金に余裕がない場合はおすすめできません。空き家で賃貸事業を営む場合は、管理費や修繕費、固定資産税など想像以上にお金がかかります。

また、空き家問題を背景に売却時の譲渡所得控除など特例も適用できるようになりました。そのため、売却時の税金負担が軽減されたので、手元資金に余裕がない場合は売却も1つの手段です。

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相続した空き家で賃貸を始める場合の判断基準

実家の状態を専門家に診断してもらう
両親から相続した空き家で賃貸事業を始めれば、不労所得が得られます。しかし、賃貸事業を営むためには、想像以上に資金が必要です。また、賃貸需要があるのかなど市場分析を徹底して行わなければ、賃貸事業は失敗に終わってしまいます。

それでも、不労所得を得るために賃貸事業を営みたい場合は、どのような判断基準で検討すれば良いのでしょうか?ここでは、相続した空き家で賃貸を始める場合の判断基準をご紹介します。

賃貸需要があるか

不動産投資の成否を決めるカギは、賃貸需要です。相続した空き家の所在地に賃貸需要がなければ、入居者募集に苦戦して賃貸事業は撤退せざる得なくなるでしょう。そのため、賃貸需要があるかを良く確認してください。

賃貸需要の高いエリアとして、駅から近くて複数路線が利用できる場所が人気です。また、快速急行の電車が停車するエリアも人気があります。それだけではなく、商業施設が充実していたり、治安が良いエリアも賃貸需要があります。

建物の構造部分に損傷はないか

旧耐震性の住宅(1981年5月31日以前の建物)でなければ、震災時も安心と安易な考えを持つのは控えてください。建物のメンテナンスを行っていない場合は、構造部分が損傷しているケースも少なくありません。

雨漏り・傾きなどの建物の躯体部分が損傷していて修繕が必要な場合は、高額な修繕費がかかるため、賃貸事業は現実的なものではなくなります。そのため、賃貸事業を始める前に、ホームインスペクションなど専門家に建物の状態を確認してもらいましょう。

修繕費を捻出できるか

相続した空き家をそのままの状態で貸し出せると良いですが、大半はリフォームが必要になります。そのため、空き家を賃貸経営で活用する場合は、どれぐらいの修繕費が必要かを算出して捻出できるかを考えてみてください。修繕費が大きな負担となる場合は、賃貸経営をするのは控えましょう。

事故物件に該当するか

近頃は、介護施設に入所する際に実家を相続する人も増えてきました。このような場合は問題ありませんが、部屋の中で孤独死を迎えたなどの場合は事故物件扱いになります。

不動産賃貸事業を営む場合は、入居者に事故物件であることを告知しなければいけないため、入居者募集が難しくなってしまいます。そのため、事故物件に該当する場合は、賃貸経営は控えましょう。

管理人がいるか

賃貸経営は、不動産所有していれば、誰でも簡単に始められて成功するものではありません。賃貸経営は定期的な管理や入居者との関係構築が求められます。

不動産管理会社にお任せするのであれば、手間をかけずに事業を営むことができますが、管理委託費を支払わなければいけません。そのため、管理人が用意できるかどうかも視野に入れて考えてみてください。

さまざまなツールで家を模した画像
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相続した物件の相談窓口(空き家投資業者)の選び方

空き家投資の専門家
相続した空き家で賃貸事業を営めるかどうかが気になる方は、相談窓口を利用しましょう。空き家投資業者に相談をすれば、計画通りに不労所得が得られるか、負担がかからずに賃貸経営が行えるかのアドバイスがもらえます。

また、ワンストップで賃貸経営をお任せできるので大変便利です。しかし、空き家投資業者の相談先は慎重に選びましょう。ここでは、空き家投資業者の選び方をご紹介します。

不動産会社が運営していること

空き家投資業者の中には、コンサルティング会社が運営する相談窓口と不動産会社が運営する相談窓口があります。

コンサルティング会社は提案・助言の手数料が売上となっています。不動産会社と提携しているため、ワンストップでお任せすることができますが、トータルコストは高くなるので注意してください。

その一方で、不動産会社が運営する相談窓口はコンサルティング料金がかかりません。不動産仲介やリフォーム工事で売上を計上しているため、コンサルティング手数料は必要ないのです。そのため、賃貸経営のコストを安く抑えたい方は、不動産会社が運営する相談窓口を利用しましょう。

実績を豊富に持っていること

空き家投資は、建物構造を確認したり、修繕費など収支を計画したりしなければいけません。専門的な知識が必要になるため、実績を豊富に持っている空き家投資業者に相談するようにしましょう。

過去に、高い利回りを実現しており、それらの情報を公開してくれる業者であれば、安心して賃貸経営をお任せすることができるはずです。

補足:担当者自身が空き家投資をしていることもある

空き家業者の営業担当者自身が、空き家投資をしていることもあります。そのような担当者であれば、これから空き家投資を始める方に対して、親身に相談に乗ってくれるでしょう。そのため、賃貸経営の相談をする際に、担当者の空き家経験を聞いてみてください。

資金や建物の状態に合わせて活用方法を決めよう

今回は、相続した空き家の活用方法についてご紹介しました。
賃貸と売却のどちらが良いかは一概に答えられませんが、放置した状態だと固定資産税を支払わなければいけません。また、行政命令に反した場合は、罰金の対象になります。

そのため、空き家所有者は、自分に合った活用方法を検討してみてください。

この記事では、空き家投資業者の選び方についても触れましたが、どこに依頼しようか悩んだ場合は、下記の空き家投資業者がおすすめです。ぜひ、空き家投資を考えている方は、チェックしてみてください。

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