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プロパティマネジメントとは?いま需要が増加している理由も解説

ガッツポーズをするプロパティマネージャー

100年時代の到来を迎えて不労所得を得ようと、不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。サラリーマンは日中は会社で働いているため、本業に支障が出ないように物件管理を賃貸管理会社にお任せして不動産投資を始める方が多いです。

賃貸管理会社には、大手不動産会社や地域密着型の不動産会社などありますが、近頃はPM型管理会社という言葉を聞く機会が増えてきました。PMは「Property Management」の略称です。

プロパティマネジメントとは何でしょうか?PM型管理会社とは、どのような業務を行ってくれるのでしょうか

近頃は、不動産投資事業も競合が激化しており、賃貸管理会社選びを慎重に行わなければ、理想の収益は得られにくくなってきました。そのため、不動産投資の管理会社選びで良く聞くようになった「プロパティマネジメント」について正しく理解をしていきましょう。

プロパティマネジメントとは

プロパティマネジメントを表したイラスト
まずは、プロパティマネジメントについて解説します。

プロパティマネジメントの意味

プロパティマネジメント(Property Management、略称PM)は、人に関連する管理業務のことをいいます。具体的な業務は、契約締結業務の代行、賃料・共益費の請求回収、トラブル時の対応などがあります。

不動産投資会社の場合は、定期的にPMレポートを作成して、物件所有者に報告する義務があります。また、入居者のクレーム対応をするために24時間365日対応のコールセンターなどを設けている会社が多いです。

不動産投資の普及で需要が増加

シェアハウスやコワーキングスペースなどの、さまざまな不動産活用法の登場によって、ただ物件管理をするのではなく、不動産投資収益を最大化するための物件管理方法が見直されるようになりました。

また、空き家問題も出てきているほど、不動産投資事業も競合激化となってきており、単に物件管理をしているだけでは理想の利回りは実現できなくなってきています。

このような背景もあり、2010年代から、プロパティマネジメントの需要が増加してきたのです。

不動産の価値を維持や向上させるために管理委託された会社をプロパティマネジメントといい、担当者をプロパティマネージャーと呼ぶことがあります。

不動産経営にも経営分離が必要

景気や人口が右肩上がりだった時代は終わり、不動産投資事業は難しくなってきました。そのため、経営をするためには高度な知識を要するようになってきており、不動産経営のプロフェッショナルに実務を任せる経営分離が必要となってきたのです。

難しい不動産投資における運用をプロに任せることで、早期に経営を軌道に乗せることが大切です。

物件所有者が不動産運用するのではなく、プロパティマネジメント型管理会社に任せた方が、収益が得やすくなるという理由で注目されているのです。

不動産管理業務に関する4つの専門用語

不動産の運用戦略を練る専門家
不動産投資をする上で、プロパティマネジメント(PM)の他に、「ビルマネジメント(BM)」「アセットマネジメント(AM)」「ファシリティマネジメント(FM)」という専門用語を見かけることがあります。

これらは、どれも不動産管理業務のことを指しますが、それぞれ意味が異なります。不動産投資では管理業務が欠かせないため、これらの用語に関する知識を身につけておきましょう。

ビルマネジメント

ビルマネジメント(Building Management、略称BM)は、建築物に関する収益の確保、運営、管理、改修・模様替工事などの総合的なマネジメントを行う業務のことです。建物自体の品質を管理する業務であり、プロパティマネジメントよりも業務内容はシンプルです。

アセットマネジメント

アセットマネジメント(Asset Management、略称AM)は、投資用資産の管理を所有者(投資家)に代行して行う業務のことをいいます。

株式・債券・投資用不動産の管理を代行する業務です。不動産オーナーの代行で、収益が最大になるような不動産運営を行っていきます。他の業務とは異なり、アセットマネジメントは深い知識が必要となります。

ファシリティマネジメント

ファシリティマネジメント(Facility Management、略式FM)は、2018年4月に米国に登場した新しい経営方式です。プロパティマネジメント・ビルマネジメント・アセットマネジメントを踏まえた応用版です。

ファシリティマネジメントでは、物件に対して戦略的な計画を練り、長期的な視野と綿密な計画を立ててプロが管理していきます。どうすれば最も効果を上げられるか戦略を練って、長期的な利益を上げる経営者目線や知識が必要となる業務として注目を集めています

プロパティマネジメントの役割

不動産管理のプロフェッショナルたち
次に、プロパティマネジメントの役割について詳しく解説します。

リーシングマネジメント業務

リーシングマネジメントとは、簡単に例えると入居者募集です。不動産オーナーの立場で入居者募集や入居交渉、契約業務や更新業務、解約業務、管理業務を行うことをいいます。また、不動産マーケット調査を行い、入居者募集のための戦略・企画立案なども行います。

管理業務

管理業務とは、入居者の要望や意見を受け付ける窓口業務のことをいいます。入居者に長く住み続けてもらうためには、快適に暮らしてもらわなければいけません。そのため、入居者のクレーム対応には、迅速に対応する必要があります。入居者の意向を早く察知することで、賃料の減少や退去を防止して安定収入を得ていきます。

請求出納業務

入居者の家賃の振り込みを管理し、不動産オーナーにキャッシュフローの報告をします。純収益(家賃収入から必要経費を差し引いた利益)を基にした収支予算計画書の作成や、年次予算の組み立てなども行います。

建物管理業務

物件の自主点検や日常的な巡回業務、清掃などを行います。日頃から建物管理や清掃を行うことで、入居者満足度を上げる目的で行われます。

コンストラクションマネジメント業務

大規模修繕などが適切に行われているか第三者的視点で確認していきます。プロパティマネジメント会社が、不動産オーナーと工事会社を仲介することで、契約や法を遵守した工事が適正に行われているかを明確にします。大規模修繕を実施する際に、オーナーの実務負担を軽減させることもできることが利点です。

まとめ

不動産投資セミナーの様子
この記事では、プロパティマネジメントについて解説しました。プロパティマネジメントとは、不動産経営における様々なサービスを代行してくれる業者のことをいいます。

単に物件管理をするだけではなく、高い収益を目標にした不動産投資運営をお任せすることができます。

不動産に関する知見だけではなく、インターネットなどを駆使した運営など高度なノウハウを持っています。このようなプロパティマネジメント型管理会社に管理を委託すれば、不動産投資で高い利回りを実現することができるでしょう。

しかし、管理会社に全てを丸投げしておまかせするのは危険です。不動産投資を始める場合は、自分自身でも知識を身につけておき、的確な判断や決断ができるように知識を蓄えておくことが大切です

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