アパート経営

アパートローンの借り換えで成功する人しない人

家のイラスト

バブル期には想像することすらできませんでしたが、現在、ローンの金利は歴史的な低水準を記録しています。

金利が低水準を記録している内に、ローンを借り入れて不動産投資を始める人の追い風となっていることをお気づきでしょうか?景気活性化のために日本銀行が「マイナス金利政策」を続けているので、低金利が常態化しています。

また、アパート建築時に借入したアパートローンの返済を見直してみると、低金利ローンに借り換えられることもあり、不動産投資の収益改善ができるなどのメリットが得られます。

いかがでしょう?ローンの見直しを始めてみようと思った方もいるのではないでしょうか。
実際にローンの借り換えはどのように申し込むのでしょうか?

この記事では、アパートローンを借り換えた時のメリットとデメリット、実際の借り換えの申込み方法について学習していきましょう。

アパートローンの借り換えとは

銀行の模型と札束
景気活性化のために、日本銀行がマイナス金利政策を行っていますが、このタイミングでローンを借り換えると金利が下がります。

「金利が低くなるタイミングで借り換えるとお得になるのでは?」と考える方も多いですが、借り換え時には、事務取扱手数料や保証料が必要になります

それらの手数料を含めても、総返済額が下がる場合は、ローンの借り換え時と考えて良いでしょう。

アパートローンの借り換えのメリット

アパートローンについて解説しましたが、ローンの借り換えのメリットについて解説します。

収益性の改善が見込める

ローンの金利が1%下がるだけでも、毎月のローン返済額負担は軽くなります。ローン負担が減れば、保険金や税金、修繕費に充てることもできたり、予定外の支出にも対応できるでしょう。

そのため、不動産投資事業の収益性の改善目的でローンを見直す方は多いです。

返済方法の見直しが期待できる

借り換えは必ず行う必要はありませんが、返済比率の見直しを図ることができる手段です。現在、ローン返済額の負担が大きいと感じて悩んでいる方は、借り換えの検討余地があります。

大手金融機関に乗り換えたら信用度が上がる

既存の融資先の金融機関より大手金融機関に借り換えができたら、不動産投資事業の信用度がアップします。信用度が上がれば、新たな融資が受けやすくなります。

そのため、事業拡大を検討している方は、大手金融機関のローンに借り換えてみても良いでしょう。

団体信用生命保険の補償範囲を広げられる

アパートローン契約時には、団体信用生命保険に加入する方が多いです。この団体信用生命保険のカバー範囲は広がっており、癌・生活習慣病・病気・怪我まで保障が用意されていることがあります。

ローン申込者の年齢や健康状態にもよりますが、借り換えをキッカケに、より充実した補償内容の保険を利用することができます。

アパートローンの借り換えのデメリット

ローン借り換えを担当者に相談する大家さん
アパートローンの借り換えはメリットもありますが、デメリットもあるので注意してください。

違約金が発生する場合がある

借り換えを希望すると既存金融機関との信頼関係が壊れます。ローン解約に違約金が発生することもあるので注意しなければいけません。また、その金融機関から新たな融資が受けにくくなることを踏まえた上で借り換えするかを決断してください。

借り換えの諸費用がかかる

アパートローンの借り換えをする場合は、司法書士費用・事務手数料・保証料などの諸費用がかかります。

また、借入から5年以内に繰り上げ返済する場合は2%の違約金が発生するケースが多いので金銭消費貸借契約書を良く確認してみてください。

例えば、1,000万円を借り換える場合の諸費用は、下記の通りとなります。

司法書士費用 6万円
違約金 20万円
事務手数料 5万円
合計 31万円

借入先や融資金額によって変動しますが、借り換えに必要な諸費用は意外と高いです。

必ず審査に通るわけではない

借り換え審査は、必ず通るとは限りません。新たな融資先となる金融機関は、投資物件の担保価値・事業収支の安全性・申請者の属性などの情報を確認して審査を行います。

例えば、空室期間が長くて収益が見込めていないような場合は、審査が通りにくいです。そのため、審査が必ず通るわけではないことを覚えておきましょう。

補足:既存融資先の金融機関に相談をしてみよう

金利の低い他のローンに借り換えることも大切ですが、現在、融資を受けている金融機関にも金利が下げられないかを確認してみましょう。

取引している金融機関も他の金融機関に借り換えて欲しくないと思っているため、金利を下げてくれたり交渉に応じてもらえることがあります。そのため、まずは相談してみるようにしましょう。

アパートローンの借り換えの申込み手順

ここまでの解説で、「借り換えをしたい」と思った方もいるのではないでしょうか。実際に、借り換えはどのような手順で申し込むのでしょうか?ここでは、借り換えの申込み手順について解説します。

1.借り換えるローン条件を決める

まず、借り換えのメリットがデメリットを上回るかを検証してください。利息が何%のアパートローンに借り換えると現在のローンと比較して支払い総額が抑えられるのかを考えましょう。また、借り換える際に違約金が発生しないかも入念に確認してください。

2.借り換え先の金融機関を探す

次に、借り換え先の金融機関を探します。各金融機関によって特徴は下記のように変わります。

都市銀行 メガバンクで金利が安いのが魅力的です。しかし、都市銀行の融資審査は厳しく行われて通らないこともあります。
地方銀行 銀行が営業するエリア内に在住している人が利用できるローンを取り扱っています。金利は都市銀行よりも高いですが、融資審査は少し緩いです。
信用金庫 地域密着型の金融機関で細かなフォローをしてもらえます。申込者の現住所と物件所在地が営業エリアになければいけません。
信託銀行 銀行業務の他に信託業務を行っています。

3.借り換えに必要な書類を揃える

次に、借り換えに必要な下記書類を揃えてください。

  • 個人情報(源泉徴収票・確定申告書・職務経歴書・通帳・資産状況)
  • 物件情報(返済予定表・重要事項説明書・売買契約書・登記簿謄本・レントロール)

4.金融機関に問い合わせをする

必要書類の準備を終えたら、金融機関にお問い合わせをします。お問い合わせをすると、金融機関の担当者から質問をされて審査が始まります。

一つの金融機関の審査に落とされたからと落ち込む必要はありません。その他の金融機関で融資が受けられることもあるので、さまざまな金融機関に相談をしてみましょう。

5.借り換えを実行して既存ローンを完済する

借り換え予定の金融機関から融資を受けたら、既存金融機関のアパートローンの一括返済を行います。このとき、現在の返済金額に違約金や手数料を上乗せして支払わなければいけません。

6.抵当権抹消手続きを行う

抵当権が既存の金融機関に設定されているため設定を解除して、新たな金融機関に抵当権を設定し直す必要があります。この手続きは、専門家である司法書士にお任せをしましょう

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アパートローンの借り換えをシュミレーションしよう

アパート経営セミナーの講師
アパートローンの借り換えについて解説しました。

ローン返済を見直すことで収益性が確保できたり、ローン返済の負担を減らすことができます

しかし、借り換えを行う際は諸費用がかかり、必ずしも審査が通るわけではないので、メリットとデメリットを踏まえた上で考えてみてください。

また、アパート経営の成功には、最新情報収集が欠かせませんより、収益を見込むにはどうしたら良いのか、ぜひ不動産投資セミナーで学んでみてください。

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