不動産投資にはマンションやオフィスビルなどさまざまな種類があります。その中でも、最近は一戸建ての物件への投資が人気なことをご存知でしょうか？
特に中古の空き家物件を購入する「空き家投資」は、利回りが高くて人気です。将来的に日本では空き家がどんどん増えていくことが予想されているので、空き家を再生して利用する投資が注目されているのです。
この記事では、空き家を再生した戸建不動産投資で儲ける仕組みやその始め方について解説していきます。
戸建不動産投資の仕組み
戸建投資もマンションやアパートなどを使った不動産投資と同じ仕組みです。つまり、一戸建ての物件を人に貸し出し、入居者から月々の賃料を貰うことで利益を出すのです。
一般的には、一戸建てを購入することから投資を始めます。空き家をリフォームして住みやすくして、入居者を募集するのです。
戸建の特徴は、基本的には一世帯のみ入居できること。この特徴ゆえのメリットがあるので、次の項目から解説していきましょう。
戸建不動産投資が人気の理由
仕組みが分かったところで、なぜ戸建不動産投資が人気なのかメリットを解説していきます。次の3つのメリットがあるので、人気となっているのです。
- 少額の投資でも始められる
- 利回りが高い
- 入居期間が長くなりやすい
少額の投資でも始められる
戸建投資の最大のメリットは、「初期費用の金額が少なくて済むこと」です。新築の物件を購入するならお金がかかりますが、既に立っている空き家を購入するなら、そこまで大きな負担にはなりません。
空き家物件の相場は、300〜500万円程度です。高くても1,000万円には収まることがほとんどです。リフォームにかかる費用は200万円ほど見込んでおきたいので、空き家投資なら数百万円〜1,000万円の初期投資となります。リフォームは部分的でも構わない場合が多いです。
いきなり「○百万円」という例を出したので高い！と驚いている方もいるかもしれませんが、不動産投資の中ではとても安い方なのです。マンションを一棟購入する投資だと、1億円以上かかるケースもあり、高額なお金がかかってしまうのです。
銀行など金融機関の融資やローンを借りられなければ、始められない投資ですよね。
不動産投資の中でも、戸建投資は少額から始めることができます。サラリーマンのような兼業投資家にとっては最も大きなメリットです。
利回りが高い
空き家を購入して投資を始める場合、初期投資の金額が少ないことは既に解説しました。最初にかかる費用が圧倒的に少ないため、戸建投資には「利回りが高くなる」という特徴があります。
例えば、物件購入とリフォーム費用を合わせて600万円かかったと仮定しましょう。家賃収入を1ヶ月7万5千円としたら、1年で90万円の収入が得られます。初期投資に600万円かかっているので、利回りは90万円÷600万円で15%です。10%を超える利回りを出せるので、株式なども含めた投資全般の中でも高利回りです。
初期費用が少ないので、家賃収入で初期費用を早く回収することもできます。ここまで利回りが高い投資は他にほとんど無いので、空き家投資の大きな魅力となっています。
入居期間が長くなりやすい
間取りによりますが一戸建ての物件は、一度入居すると長い期間住み続ける人が多く、空室になりにくいメリットがあります。子供がいるファミリー層が多いので、小学校・中学校と同じ家に住んでくれる可能性が高いのです。
戸建ては、一度入居するとしばらくそこに住み続ける傾向にあります。特にファミリー層は、子どもの通学などもありますので、入居期間が10年～20年と住むことも少なくありません。ですから、長期的に安定した家賃収入が得られます。またその分だけ、客付けの手間や宣伝広告費が少なく済むというメリットはとても魅力的です。
物件選びのポイント
戸建不動産投資を始めるには、まず物件を探す必要がありますよね。物件選びのポイントとして、次の3点を解説していきましょう。物件を構えるときには、これらのポイントをチェックしてくださいね。
- 立地条件
- 物件の状態
- 築年数
立地条件
投資物件は、必ず需要のある土地に構えるようにしましょう。人が住みたいと思わない場所にある物件は、いくら家賃が安くても入居者がつかず、失敗のリスクが高まります。
目安としては、「人口4万人以上の街」です。これを下回る人口規模の街だとコンビニやスーパー、病院など必要な施設が身近にないケースが多くなり、「住みにくい」と判断されるからです。近隣にどんな施設があるかは、エリアの需要にとってとても重要です。
人口4万人以上の街で良い物件を見つけたら、実際に現地に行って自分の目で確認しましょう。例えば、「駅から10分と近い」という宣伝文句の物件なら、実際に10分で歩けるかなど確認してください。「本当に徒歩10分程度だし、途中にコンビニやスーパーがあって便利だな」といったケースはお買い得な物件です。反対に、宣伝文句とは異なる状態だと分かったら投資を考え直した方が良いでしょう。
なお、「立地条件にはあまりこだわらなくてよい」と考えている投資家やサイトもあります。ですが、投資を成功させやすくするためには、人の需要があるエリアにこだわって選んだ方がベターです。
物件の状態
空き家の建物はボロボロになっていることも多いので、購入したらリフォームするのが前提です。ですが、あまりにも管理がずさんな物件を買ってしまうと収益に影響するので、あまりおすすめできません。いくら物件自体の価格が安くても、リフォームにお金がかかりすぎるので無意味ということです。
戸建賃貸で物件を貸すなら、リフォームの費用を抑えることも重要です。リフォームに多額のお金がかかってしまうと、家賃収入で回収するまでに時間がかかってしまうデメリットがあるからです。そのため、「リフォームすれば良いや」と状態の悪い物件を安易に買うのはやめましょう。投資対象の価値の評価はシビアに行ってください。
なお、空き家をリノベーションする場合は新築レベルに改装する必要はありません。住みやすい状態まで所有者の方で整えておき、あとは借り手にお任せする形にしても良いでしょう。
築年数
そもそも古い物件の場合は設備の維持費・管理費がかかります。築年数が経過している物件を運用する場合、さまざまなトラブルが起こって臨時費用が発生する可能性もあります。
戸建不動産投資を学んでみよう
最近人気が拡大している戸建投資や始める方法について解説してきました。特に、持っているだけで固定資産税がかかり、理想の値段での売却が難しい空き家物件を使った投資は、期待される利回りも非常に高くメリットが大きいです。
実際に賃貸物件を始める前に、もっと詳しく空き家の戸建て投資について学んでみませんか？不動産投資の基礎知識を勉強しておけば、今後の資産形成手段の選択肢が広がります。
利回り10%超えも夢ではない、戸建投資をぜひ検討してみてくださいね。
