サラリーマンの副業として「不動産投資」が注目を浴びています。不動産のオーナーになって入居者からの家賃として収入を得ることで、年収アップを狙えるからです。本業の仕事をいくら頑張っても昇給しにくいこのご時世、不動産を始めとした投資は必須の生活スキルと言えるでしょう。
不動産投資の中でも知る人ぞ知るのが、「空き家投資」です。投資の中でも利回りが高いのですが、現在のところまだあまり有名ではなく、ブルーオーシャンと言っても過言ではないでしょう。多くの不動産投資家が空き家投資に目をつける前に、空き家投資が高利回りな理由について学んでいきましょう。
目次
空き家投資の利回りが高い理由
そもそも空き家投資とは、空き家をリフォームして賃貸物件として貸し出す投資法です。空き家の購入費用とリフォーム費用を初期投資し、入居者がつけば家賃収入を得られるようになります。
空き家投資は、一般的な不動産投資に比べて利回りが高い傾向があります。利回りが高いと初期投資額を早く回収できるので、多く利益を出すのに向いています。
この項目では、空き家投資の利回りが高い理由についてポイントを解説していきましょう。
物件を安く買える
不動産投資でネックになるのが、物件を取得する購入価格です。新築のマンションやアパートを購入する場合、数千万円から数億円もの初期投資が必要です。金融機関から融資を受けるという選択肢もありますが、多額の借金を背負うとなると心理的な負担も大きいですよね。
ところが、空き家の場合は購入価格を安価に抑えることができるのです。戸建ての場合でも、一般的な相場は300～400万円程度です。数千万円から数億円のお金が必要なマンション投資とは桁違いのハードルの低さですよね。
所有者から空き家を購入するのが、空き家投資の第一歩。言い値で購入しても良いですが、交渉して安く売却してもらっている先輩投資家が多いです。ぜひチャレンジしてみてくださいね。
リフォーム費用も多くはかからない
築年数が長いボロボロの建物を目の当たりにすると、「すべてリフォームしたら何千万円になるのだろう…」と不安になってしまうかもしれません。ですが、新築ほど綺麗にする必要はないことがほとんどで、ぱっと見よりもリフォーム費用を抑えることができるので安心してください。
もともと人が住んでいた場所ですので、そのまま使える設備もあるはずです。荷物を撤去して清掃すれば、なかなか綺麗になることもしばしば。水回りなどの専門的な設備は業者にリフォームをお願いしたいところですが、100万円～200万円程度で済むことが多いです。
また、最近では「古民家カフェを経営したい！」といったニーズもあります。古い家屋が持つ魅力をそのままにしておくことで、気に入ってくれる人がいる可能性があります。
利回りの計算方法
利回りは、物件の購入費やリフォーム費用など支払ったお金に対し、1年間でどれくらいの家賃収入を得られるか、として計算します。例えば、物件を300万円で購入し、リフォームに200万円かかった場合、支払ったお金は500万円ですよね。家賃設定を1ヶ月6万円と想定すると、1年間で72万円の家賃収入を得られるので、次の式で利回りを簡単に算出することができます。
利回り＝72万円÷500万円＝14.4%
上記の試算でも約14%の利回りとなります。家賃収入を7年間得られれば、500万円の初期投資額は回収しきることができます。
一般的なアパート・マンション不動産投資の利回りは4〜6％程度です。空き家投資の利回りがいかに高いか分かりますよね。
空き家投資を成功させる秘訣
利回りが高いのが魅力的な空き家投資ですが、その分リスクもあります。地方の物件に大きな需要があるかと聞かれれば、「都会よりニーズが無さそう」と誰もが思いますよね。
都会の新築住宅とは違って、賃貸需要も限られるのが空き家投資です。この項目では、空き家投資を成功させるためのノウハウをご紹介していきます。
空き家投資について勉強する
何を始めるに当たっても、勉強は最も大切です。
最低限の知識を持っておくだけで、空き家投資の成功に大きく近づくことができます。
空き家投資はまだマイナーな分野なのでネット上に多くの情報があるとは言えません。書籍を購入したり、空き家投資のセミナーに参加したりして、知識を吸収していきましょう。
特にセミナーはおすすめです。セミナーに参加するとサポートを得られるだけでなく、同じようなモチベーションでセミナーに参加している空き家投資の経験者や初心者と知り合うことができます。情報交換したり、互いに学びあったりすることができるので、空き家投資仲間を作るのにぴったりです。
空き家再生士と空き家を見学する
まず、初心者の場合は物件を見たときに「その空き家がなぜ放置されているのか」を見極める力と、「リフォームの代金はどれくらい必要か」を考える力が足りないものです。空き家投資に詳しい「空き家再生士」と一緒に物件を見学することで、アドバイスを貰いましょう。
「その空き家がなぜ放置されているのか」を知ることは、空き家投資を成功させるために最も重要なことです。綺麗にすれば入居者がつく状態なのか、物件以外の理由からその地域や土地に魅力が無いのかなど、空き家再生士と一緒に考えていきましょう。
めでたく良い物件を購入できても、リフォーム代金が想像していたより多くかかってしまった…という失敗事例は多いものです。物件購入前にどこを直すべきか、何円くらいかかるのかなど、予想しておきたいですよね。このような情報も、空き家再生士にアドバイスして貰うのが良いでしょう。
リフォームはDIYでも可能
利回りをアップするためには、初期投資額を抑えることが効果的です。やみくもに費用を削れば良いというわけではありませんが、ボロボロの家でもDIYで綺麗に直せる部分はあるものです。自分でリフォームにも挑戦してみてはいかがでしょうか？
空き家投資家の中には、DIY初心者なのに和式トイレを洋式トイレに変えてしまった猛者もいます。DIYといえば趣味の一環というイメージがありますが、空き家投資で仕事としてDIYにチャレンジすると、責任感や効率への意識から各段に上手くなって自信がついた、という声もあります。
部分的にリフォーム業者に依頼する
キッチンや水回りなど、専門家でなければ整えられない部分もあります。DIYするのは現実的にちょっと…と思う部分は、遠慮せず業者に頼んでみましょう。
業者に修繕を依頼したからといって、必ずしも高額になるとは限りません。空き家といっても少し前まで人が住んでいた古家なので、基本的な設備には問題ないことも多くあります。元の設備をできるだけ活用できるように、業者に相談して見積りを出して貰いましょう。
空き家専門の仲介業者の物件を見てみる
プロによって再生された物件を見てみるのも良いでしょう。
すでに再生されている物件であれば、基本的には追加で改修費用がかかることもありません。
利回りをすぐに計算することもできます。
空き家投資について情報収集してみよう
空き家投資の利回りや成功の秘訣について解説してきました。
利回りの高い物件を手に入れることができれば、夢のアーリーリタイアを実現できるかもしれません。空き家活用のためには購入後の管理も必要ですが、本業一本で稼がなければならないプレッシャーから解放されることでしょう。空き家投資が広く認知される前に、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか？
