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中古戸建て投資を成功させるリフォーム・リノベーション計画のポイント

業者にリフォームの相談をする夫婦

中古戸建てを購入し、リフォームをして不動産投資を始める人が増えています。とくに、少ない予算で購入できる空き家投資が人気を集めていますが、中古戸建てのリフォーム費用・リノベーション費用はどれぐらいかかるのでしょうか?

中古戸建て投資を始める場合は、物件購入費だけではなくて、リフォーム費用もしくはリノベーション費用も初期費用として考えなければいけません。
また、定期的なメンテナンスとしてのリフォームも必要になってくるため、どれぐらいの諸経費がかかるのか把握することが大切です。

今回は、中古戸建て投資を成功させるには、どのようにリフォーム計画を立てれば良いのかを解説します。ぜひ、これから戸建て投資を始めようと考えている方は、この記事を参考にしてみてください。

戸建て投資のリフォーム費用の平均相場

家の模型と電卓
戸建て投資を成功させるためには、リフォーム費用の相場について熟知して、必要な箇所のリフォームをしていくことが大切です。そのため、リフォーム費用の平均相場について理解を深めておきましょう。

水まわり キッチン 100~150万円
浴室 100~120万円
トイレ 30~40万円
洗面化粧台 20~30万円
居室 リビング 100~150万円
ダイニング 90~120万円
寝室 60~80万円
玄関 30~40万円
外回り 外壁 90~120万円
屋根 50~100万円
外構・エクステリア 60~90万円
駐車場・ガレージ 50~100万円

戸建てリノベーション費用の相場

リノベーションとなると施行範囲が広くなり、工事費用も高くなります。内装・外装ともにリノベーションした場合の費用相場は下記の通りです。

20坪(66㎡) 1,000~1,400万円
25坪(82.5㎡) 1,200~1,600万円
30坪(99.9㎡) 1,350~1,800万円
40坪(132㎡) 1,600~2,100万円
50坪(165㎡) 1,900~2,500万円

戸建て投資のリフォーム計画のポイント

中古戸建を内見している夫婦
戸建て投資のためのリフォーム相場について理解を深められたと思いますが、どこの箇所を重点的にリフォームするのか計画を立てることが大切です。

さまざまな箇所のリフォームを行うのも良いですが、それでは、理想の利回りは現できなくなってしまいます。そのため、戸建て投資のリフォームを行う前に計画を立てましょう。実際に、どのように計画を立てれば良いのでしょうか?ここでは、戸建て投資のリフォーム計画のポイントについて解説します。

ターゲットとなる入居者を設定する

戸建て投資で大切なことは、入居者をターゲティングすることです。例えば、男性と女性では、賃貸物件に求める価値観は大きく異なります。男性であれば、一階でも良いから、立地条件が良くて格安物件に住みたいと思うかもしれません。その一方で、女性は二階以上でセキュリティ設備が備えられている物件を好みます。

また、独身であるか子育て世帯であるかでも、求められる物件は異なります。そのため、どのような入居者をターゲットにするのかを決めた上で、リフォームを実施することが大切です

予算を決めておく

戸建て投資のリフォームで希望を上げていくとキリがなくなってしまいます。全ての箇所をリフォームすると多額の費用がかかり、理想の利回りを得るのは難しくなってしまうでしょう。

そのため、戸建て投資のリフォーム予算を決めておき、予算内でリフォームを完成させましょう。予算内でリフォームを完成させることで、利回りを計画通りに得ることができます

競合物件の設備を調査する

戸建て投資をする場合は、競合物件の設備を調査することも大切です。そして、競合物件と同等の設備を導入したり、競合他社にはない設備やデザインを採用することで優位性が出て入居者募集がしやすくなります。

競合物件については、実際に見学をしなくても、SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトを検索すれば調査できます。物件の周辺環境にある物件を検索して、どのような設備が備えられているのかを良く確認しましょう。

最低限、同じグレードの設備を導入して、可能であれば差別化できる設備を導入したり、内装に工夫をしましょう。競合物件より内装や設備のグレードが劣っていると、毎月の家賃を値下げしなければいけなくなります。そのため、周辺環境にある競合物件の調査は入念に行うようにしましょう。

リフォームの相場を把握する

リフォーム相場について解説をしましたが、この相場について理解を深めておかなければ、業者が提示する見積金額が妥当なのか判断することができません。リフォーム会社の中には悪徳業者も存在して高い金額のリフォームを勧めてくることもあります。

このような悪質業者に騙されないためにも、リフォームの相場を良く把握しておきましょう。リフォームに関する知識を持っておけば、騙される心配もありません。また、設備などはグレードによって価格が大きく変動します。これらのグレードを使い分けることで、少ない費用で高い効果が見込めるリフォームが行えます。

必要な工事箇所をピックアップする

戸建て投資のためのリフォームを行う場合は、工事箇所をピックアップしておくことが大切です。これらを把握しないままだと、工事完了後に再依頼しなければいけないという手間が発生してしまいます。

再依頼すると出張費などの無駄なコストが発生し、また、部屋の荷物を全て出さなければいけないなどの手間がかかるので、全ての工事を一度で終わらすようにしましょう。

DIYは賃貸物件には不向き

戸建てのリフォーム費用を安く抑えるためには、自分で補修できる箇所はDIYするべきだという情報が溢れています。自分でDIYをすれば、その箇所に愛着が湧き、リフォーム費用も安く抑えられます。

このようなDIYは自分たちで住む分には良いですが、他人に貸す場合はおすすめできません。入居者はキレイな部屋を希望しており、DIY物件だと分かると敬遠しがちです。そのため、DIYの腕前に自信がない方は賃貸物件のリフォームを自分で行うのは避けましょう。

補足:戸建て投資で物件を購入する際は慎重に

相続で得た不動産で賃貸経営を始めたいという方もいると思いますが、中古物件を購入して不動産投資を始めようと思っている方は、物件選びに注意してください。

中古物件を購入する際は、必ず工事履歴を確認しましょう。定期的にメンテナンスがされている物件であれば、長く住むことができますが、雨漏りなどの被害が報告されている場合は、購入を控えた方が良いでしょう。

また、白アリが発生している場合は、床下の木や軒裏の木材などが被害にあっていて、構造がスカスカの状態になっている場合があります。このような被害が出てている建物は構造が脆くて倒壊しやすいです。そのため、住宅会社に購入をしても良い建物かどうかを良く確認してもらうようにしましょう。

どこをリフォームするか計画を立てて理想の利回りを実現しよう

信頼できる業者にリフォームの相談をする夫婦
今回は、戸建て投資をする上でのリフォーム・リノベーション費用の相場とポイントについて解説しました。気になる箇所は、全てリフォームしたくなるものですが、多額のリフォーム費用をかけてしまうと回収が大変です。理想の利回りが実現できなくなってしまうかもしれません

そのため、競合物件の調査を入念に行って、どこをリフォームするか計画を立てていきましょう。予算内でリフォームを終わらすことができれば、収支シミュレーション通りに事業展開ができるでしょう。

これから中古の戸建てを購入して投資をしようと考えている場合は、必ずリフォーム・リノベーションの計画を立ててからおこなってください。

また、プロの業者によってあらかじめリフォームされた空き家を投資物件として購入する方法もあります。空き家投資については下記からマニュアルがダウンロードできますので、高利回りを実現できる理由をぜひリサーチしてみてください。

少額からはじめる空き家不動産投資の秘訣