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不動産投資で失敗しないために避けるべきこと

家のイラストと鍵

「収入源を確保して将来の年金代わりにしたい…」「節税対策を目的に投資を行いたい」という理由で不動産投資を始める人がいます。

しかし、不動産投資に成功して、不労所得で生活できている人は約10%です。

全体の約9割の人が不動産投資に失敗をしていますが、どのようなことが原因で失敗してしまうのでしょうか?

これらの原因を把握した上で対策をしておけば、不動産投資で成功することも夢ではありません。

この記事では、不動産投資で失敗する理由や対処法をご紹介します。ぜひ、これから不動産投資を始めようと考えている方は、この記事を参考にしてみてください。

不動産投資で失敗する理由

通帳を見ている人
少額の自己資金で購入できるマンション投資が、サラリーマンを中心に人気を集めていますが、不動産投資で失敗する理由は、何なのでしょうか?ここでは、不動産投資で失敗する理由をご紹介します。

価格の安さだけで物件を選ぶ

不動産投資の失敗理由で多いのは、購入時に不動産価格の安さだけで、投資用不動産を選んでしまうことです。物件価格が安くて利回りが高い物件は、収益性が高く感じて期待してしまいがちですが、空室リスクや家賃下落リスクが高い可能性を秘めているのです。

また、低価格で売りに出されている物件は、立地が悪かったり、建物のスペックが悪かったり物件自体に問題があります。このような条件が悪い物件は、入居者が見つかりにくく、空室率が上がってしまいます。そのため、とても安い物件が販売されている場合は、きちんと安い理由を説明してもらってください。

現地調査を入念に行わない

物件調査を入念に行う人はいますが、周辺環境を確認しない人は多いです。駅までの徒歩圏内や経路は把握しておきましょう。電柱が少なくて夜道が暗くて危険だったり、交通量が多くて危険など、駅までの経路は安全なのかを十分に確認してください。

また、物件近くに商業施設があるかも確認しましょう。入居者が便利で安心して暮らせるかをチェックすることが重要なポイントです。現地調査は特定の時間帯だけではなく、さまざまな時間帯に行うことをおすすめします。昼間の雰囲気と夜の雰囲気がガラリと変わるエリアもあるので注意しましょう。

収支計画の見通しが甘い

不動産投資は経営に近い感覚が求められます。不動産投資には、以下のリスクがあるため、こられを踏まえた収支計画を立てなければいけません。

1 空室リスク 物件の立地条件が悪いなどの理由から空室になり、家賃収入が得られなくなる
2 家賃滞納リスク 入居者が家賃を滞納して滞納分を回収できなくなる
3 家賃下落リスク 建物築年数が古くなるなどの理由によって家賃が下落する
4 費用リスク 管理費や修繕積立金などの経費の見積もりの甘さで、想定金額以上の支出が出てしまう
5 金利上昇リスク 不動産投資ローンの金利が上昇して、総返済額がアップしてしまう
6 天災リスク 地震による倒壊や火災による消失が起きると、資産価値がなくなる
7 税務リスク 不動産投資には固定資産税などの税金がかかる
8 倒産リスク 不動産賃貸管理会社が倒産してしまうこともある
9 事故物件リスク 建物内で自殺や他殺などがあった場合は、物件の価値が下落する

賃貸借契約に関する知識がない

賃貸借契約は、借地借家法が適用されており、賃借人に有利な法律になっています。例えば、家賃滞納をする入居者を立ち退きさせたい場合でも、簡単に立ち退きさせることはできません。

また、よく勘違いされる問題として、修繕費用の請求があります。経年劣化に関する修繕負担は、賃借人に請求することはできません。国土交通省が、原状回復によるガイドラインを整備した影響もあり、賃借人に有利な契約内容となっています。そのため、不動産投資を始める方は、賃貸借契約に関する知識も必要です。

参考:国土交通省『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

修繕計画が甘い

アパートやマンション、一戸建て、どの建物でも経年劣化します。そのため、賃貸経営をする場合は、資産価値を保つために定期的な修繕をしなければいけません。その修繕計画が甘いと、建物の資産価値は下落していきます。

また、建物の修繕は外観や設備だけではありません。下水につながる排水管や床下、天井裏の修繕も必要になってきます。配管関係が劣化してしまうと機能不全に陥ることもあるため、見落とさないように注意しましょう。

不動産投資で失敗しないための対処法

プロに不動産投資の相談をしている夫婦
不動産投資に失敗する理由を解説しましたが、これらに対処していけば、成功率はあがります。実際にどうすれば良いのでしょうか?ここでは、不動産投資で失敗しないための対処法をご紹介します。

入居者のターゲットを絞り込む

物件選びをする場合は、どのような入居者に住んで欲しいかのターゲットを絞り込みます。マーケティングの基本です。例えば、1Rや1Kは当然ながら独身向けの物件です。そのため、近くに工場があったり、駅から徒歩圏内でアクセスに便利かを確認します。

ファミリー向けの物件は、ある程度の広さが求められます。また、単世帯とは異なり、子どもを育てる環境に良いかが重視されるため、郊外でも入居者がいるケースも。そのため、どのような入居者を獲得したいかを見据えて、物件選定を行いましょう。

家賃は下落するものだと想定しておく

投資物件は、経年劣化によって性能が落ちていきます。また、同じエリアに新しい物件が登場すれば、利便性や設備で劣ってしまうのは仕方がないことです。このような状況になった場合は、競争力を上げるために、家賃を下げてアピールしなければいけません。

最初は、家賃10万円で貸し出していた物件でも、10年経過すれば1万円値下げすることも当然ながらあります。そのため、収支計画を立てる場合は、家賃は下落するものだと想定して、余裕を持った収支計画を立てましょう。

不動産投資にかかる経費を事前に調べておく

収支計画を立てる場合に、軽視されがちなのが修繕費用です。これらの修繕は、自分で不動産物件を運営して、どの程度の費用がかかるのかを体感してみなければ分かりません。

また、どれぐらいの修繕費用がかかるのかは、住人次第なところもあります。高額な修繕費がかかってしまうこともあるでしょう。

そのため、不動産投資を始める前には、どれぐらいの経費がかかるのかを予想しておきましょう。多めに経費を計上しておけば、赤字になることはありません。

金利が上昇することを想定して返済計画を組む

日本は、超低金利時代を迎えており、変動金利が人気を集めています。変動金利は、低金利で安いのがメリットですが、金利が上昇していく可能性もあります。

不動産投資ローン(住宅ローン)の金利が1%でも上がれば、総返済額は大きく膨れ上がってしまうので、注意しなければいけません。そのため、不動産投資ローンを借りる場合は、金利が上昇することを想定して返済計画を組むようにしましょう。

また、団体信用生命保険(団信)に加入できる不動産投資ローンもあります。このようなローンを活用すれば、生命保険の代わりになり、保険料を支払わなくて済みます。そのため、金融機関(銀行)ローンは複数社を比較するようにしましょう。

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自分自身の力を過信しない

住人の属性によっても左右しますが、物件の自己管理はリスクが伴います。家賃が低い物件は住人の属性が低いため、建物内のトラブルが起こりやすく、設備の破損が多いので、修繕の手間がかかります。また、家賃の滞納も頻繁に発生しやすいです。

家賃が滞納された場合は、回収しなければいけませんが、回収にも労力がかかります。そのため、ストレスを感じてしまうでしょう。自分自身で管理をすれば、収益は高くなりますが、自分の力を過信し過ぎないことが大切です。不動産投資で不安なことが出てきた場合は、一人判断せずにプロに相談するようにしまししょう。

まとめ

熱心にセミナーを受講する人
毎月賃料が入る不動産投資は魅力的です。実際に、一定額のお金を得ている人もいますが、全員が資産運用に成功するわけではなく、失敗する人もいます。しかし、不動産投資で起こりがちな失敗原因を把握した上で、対処していけば、失敗の確率を下げることもできるのです。

そのため、不動産投資を始めようと思っている方は、失敗事例などを確認して、物件選びをはじめ、収支計画や修繕計画を立てましょう。

不動産投資に成功するには知識は欠かすことはできません。そのため、不動産投資セミナーで学習してみてください。

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