土地活用

テナント経営は高利回り?人気の理由とデメリット解説

ショッピングセンター

不動産投資は居住用物件を思い浮かべますが、居住用物件はローリスク・ローリターンのため、不動産投資の収益に物足りなさを感じる方も多いようです。そのような不満を感じている方から人気を集めている不動産投資方法が「テナント」の運営です。

事務所や店舗のテナントであれば、居住用物件とは異なり高利回りを得ることができます。

でも本当に高利回りを得ることはできるのでしょうか?
実際は、投資をする上で注意しなければいけないこともあるので、テナント経営について学習しましょう。

この記事では、テナント経営のメリット・デメリットについて解説します。

そもそも「テナント」とは

オフィスビルやショッピングセンター、百貨店などの一部の区画(事務所・店舗)を使用することをいいます。近頃は、店舗のことをテナントと呼ぶようになりました。テナント募集の物件は、住居用を想定しておらず、店舗・事務所・倉庫を想定しています。

店舗 不特定多数の来客を前提に使用される物件
(例)飲食店・アパレル店・美容院・クリニック
事務所 商取引が行われる物件
(例)英会話教室・不動産会社・旅行代理店
倉庫 企業が在庫を保存・管理するために使われる物件

不動産投資向きのテナントの種別

借り主募集の空きテナント
不動産投資でテナントを検討する場合は、どのようなものがあるのでしょうか?ここでは、テナントの種別をご紹介します。

オフィス

オフィスは、限られた供給量に対して需要が高いため、安定した家賃収入が得られやすいです。さらに、土地開発が進めば、再開発時の買取価格が上昇する可能性もあります。そのため、都心部に人気が集まりがちですが、アクセスが良い場所であれば高稼働で回せるのもオフィスの魅力となっています

飲食店

さまざまな業種のテナントがありますが、飲食店は開業率も廃業率も高いです。飲食業は、競合激化となっており入れ替わりが激しいですが、居抜き物件であれば、安い初期費用で開業できるため人気を集めています。そのためテナント募集のノウハウはなくても、次の入居予定者を見つけることができるはずです。

しかし、飲食店は火災事故や設備故障、近隣住民とのトラブルが発生しやすいので注意しなければいけません。そのため、飲食店として貸し出す場合は、必ず保険に加入してください。

お店を開店する女性
「居抜き物件」の魅力とは?注目を集めている理由テナント経営する場合は、スケルトン物件・居抜き物件で貸し出す2種類の方法があります。近頃は、居抜き物件が人気を集めていますが、どのような特徴があるのでしょうか?この記事では、居抜き物件のメリット・デメリットについて解説します。...

美容院

美容院の件数は、業種別では最も多いです。また、洗髪台などの設備投資にお金がかかるため、居抜き物件であれば、早期に空室を埋めることができます。また、飲食店のように、火災事故や害虫発生などのトラブルリスクが少ないです。しかし、美容院は競合も多くて、廃業率も高いため、借主の営業手腕に左右されてしまうところがあります。

コンビニ

場所を選ばずに安定した稼働率や家賃収入を得ることができます。コンビニは土地が重要視される傾向があり、大きな道路に面している土地が望ましいとされています。駐車場を確保して稼働率が上げることができれば、安定的な収益が得られるとして人気です

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅であれば、競合物件と差別化できます。テナント希望者に対して、上階に入居者がいるので店舗利用の需要があるなど契約を促すことができます。ノウハウが必要になりますが、稼働率が高く、高利回りが得られやすいです

不動産投資でテナントを選ぶメリット

お店をオープンさせた女性

次に、不動産投資でテナントを選ぶメリットについて解説します。

高い利回りが得られる

テナント物件は、居住用物件と比較すると、床面積当たりの賃料単価が高く、高利回りを期待することができます。地域によっては賃料単価の差額はありませんが、駅前の商業地域、都心部地域では、空室率も低く賃料単価が高い傾向があります。

多額の保証金が受け取れる

テナントには保証金制度があります。居住用住宅を賃貸する際に敷金を受け取りますが、性質は同じです。保証金の金額はテナントによって異なりますが、家賃6ヵ月分~12ヵ月分程度が受け取れます。保証金は、原状回復や家賃滞納時の補填という目的で預かるため、償却で返還しなくて良いことになっています。利回り以上のキャッシュ増加になるでしょう

原状回復費用が不要である

一般的なテナントの場合、スケルトン状態で貸し出し、退去時には借主負担で原状回復工事を行い、スケルトン状態に戻して返却します。もし、借主は原状回復ができなかったとしても、貸主は保証金を充当して原状回復工事が行えるので、自己負担しなければいけないという心配は必要ありません。

不動産投資でテナントを選ぶデメリット

なかなか借り手がつかないテナント
次に、不動産投資でテナントを選ぶデメリットについて解説します。

景気に左右されやすい

居住用物件であれば、景気が悪くなったという理由で引越しを検討する人はいないです。しかし、店舗や事務所などのテナントの場合は、景気に左右されやすく不景気になると退去してしまう恐れがあります。また、不景気による退去である場合は、新しい入居希望者が見つけにくく、空室期間が長くなりやすいです。

テナント募集にノウハウが必要

テナント種別でも説明しましたが、さまざまな業種・業態があります。業種・業態別に理想とされる立地や建物の構造・設備が異なります。特定の業種に合わせた物件が空き状態になってしまうと、他の業種への転換が難しく、新たなテナントが入るまで時間がかかってしまうのです。そのため、テナント募集にはノウハウが必要となります。

金融機関の融資審査基準が厳しい

テナントに対する融資審査は厳しいです。物件の担保力・事業者の資金力・経営状況・実績など細かく審査されるため、審査に時間もかかります。金融機関の中には、テナント物件に融資しないと決めている金融機関もあります。

地震保険に加入できない

店舗・事務所は、地震保険には加入できません。地震保険は専用住宅か併用住宅が対象となります。そのため、テナントは地震保険の対象外となってしまうのです。店舗総合保険には「地震危険補償特約」が付与されるものがありますが、保険料や補償内容は個別に審査されます。

近隣トラブルも多い

業態で異なりますが、飲食業は深夜まで営業することもあるため、近隣住民との騒音トラブルに発展することがあります。1階がテナントで2階が居住用の場合、害虫発生による駆除費用が請求されることもあります。

また、火災事故が起きる可能性も高く、保障や賠償問題というトラブルに発展することもあります。そのため、近隣トラブルに備えて、保険に加入をしてください。

テナント経営のメリット・デメリットまとめ

不動産投資アドバイザー
今回は、不動産投資でテナント経営するメリット・デメリットについて解説しました。

アクセスが良い商業地域であれば、周辺環境の家賃相場に左右されず、長期的に高い家賃収入が得られるのがテナント経営の魅力です。しかし、景気の左右を受けてしまい、不景気による退去が起きれば、次の借主が見つからず、空室期間が伸びてしまいます。

想定外の退去があった場合は、収支シミュレーションが合わなくなってしまう恐れもあります。また、入居者募集のノウハウが必要です。騒音や害虫などが発生して近隣住民とトラブルを引き起こしてしまうかもしれないし、地震保険はテナントの対象外となることも覚えておかなければいけません。

テナント経営を成功させるためにも、ご自身で勉強をしましょう。不動産投資セミナーでは、テナント経営を学ぶこともできます。ぜひ、セミナーテーマを確認して参加をしてみてください。

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