近年、雇用や老後の不安から資産運用に興味を持つ方が増えてきました。
生活の足しにしたい、アーリーリタイヤしたいなど様々な想いがあるでしょう。
資産運用と一言でいっても様々ですが、毎月安定収入が得られる投資として不動産投資に興味を持たれている人も多いのではないでしょうか。
しかし不動産投資は多額の資金が必要であったり、専門知識が必要であったりとハードルが高い印象をお持ちの方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回の記事では、
- 不動産投資とは
- 不動産投資の種類
- 他の金融商品と比較
- 不動産投資のメリット、デメリット
- 不動産投資を始める上での注意点
以上について徹底解説していきます。
この記事を読んで頂ければ、不動産投資についてのメリット、デメリットはもちろん、始める上での注意点までを知ることができます。
ぜひ最後までご覧ください。
目次
不動産投資とは
入居者から賃料収入を得る投資
不動産投資とは、利益を得る目的でアパートやマンションを所有し、入居者から賃料収入を得る投資です。
自分が所有したアパートやマンションに入居者がいる限り、賃料が発生するため半永久的に収入を得られることが特徴です。
このように賃料収入を得ることで不動産投資を本業とすることももちろんですが、サラリーマンでも副業として行えば生活費の足しにもすることができます。
譲渡益を得ることも可能
一般的に不動産投資とは、毎月の賃料収入が主な収益源かと思われがちですが、物件価格が購入時より値上がりすれば保有物件を売却して、譲渡益を得ることも可能です。
近年、関東地方では不動産価格が上昇していることから資産価値も上昇し、譲渡益を狙うことも不動産投資の醍醐味として認知されるようになりました。
多額の資金がなければ無理と思われがち
しかし不動産投資は多額の資金が必要で、自分には縁のない投資なのかと思われている方も多いと思います。
確かにマイホームを購入する場合でも数千万円の資金が必要ということを踏まえれば、ましてやマンション一棟を購入するとなれと数億円の資金が必要になると思います。
そのような資金が用意できなければ、諦めなければならないのかというと実はそうではないのです。
実は不動産投資には不動産投資でしかできないある秘策があるのです。
まずは不動産投資はどのような種類や投資方法があるのか以下で詳しく見ていくことにしましょう。
不動産投資の種類
不動産投資はアパートやマンション以外にも様々な投資対象があります。
新築・中古のアパート、マンション一棟
不動産投資の一般的な印象が、アパート、マンションの一棟への投資です。
最大の特徴としては、賃借人（部屋を借りる人）が1人ではないということです。
たとえば、8部屋あるアパート一棟を購入したとしましょう。
このアパートに賃借人を募集したところ、6名の申込者が現れました。
無事入居してもらえば、6名から賃料収入を得ることができます。
この場合、2部屋空いていることになりますが他の6部屋が埋まっているため、収入が0になることがありません。
つまり、投資で大切なリスク分散が可能であることが、一棟への投資なのです。
新築・中古のアパート、マンション一部屋
不動産投資ではアパート、マンションの一部屋（区分所有）だけに投資することも可能です。
1部屋だけに投資する特徴としては、まず一棟への投資の場合に比べ購入価格を安くすることができます。
しかし1棟の場合は複数の賃借人がいましたが、一部屋に投資する場合は1人の賃借人に頼ることになるため、タイミングによっては収入が0になってしまう可能性があります。
このようにアパート、マンション一部屋へ投資する場合は空室リスクが高まると言えます。
また1棟の場合と一部屋の場合に共通して言えることですが、単身者向け（ワンルームマンションなど）に比べファミリー向け（2LDK以上）の方が収入が安定すると言われています。
なぜならば、単身者に比べ家族で住む場合は引越す可能性が低いからです。
単身者であれば、自分1人しかいないため何らかの理由ですぐに引越すことは比較的しやすいです。
しかし家族で住む場合は少なくとも2人以上の入居者がいるため、1人の時に比べて引越すことは困難になることが多いです。
つまり、ファミリー向けのアパート、マンションへの投資の方が収入が安定すると言えるでしょう。
新築・中古の一戸建て
戸建てへの投資も可能ではありますが、あまり一般的ではないかもしれません。
戸建てへの不動産投資は上記の一部屋の投資の要素に近いため、収入が安定しないことが特徴です。
また多くの人は、戸建ては借りるものではなく、買うものという認識が強いため入居者を集めることが難しいと言えます。
戸建てを不動産投資として誰かに貸す場合で多いのは、単身赴任などで物理的に住むことが困難になった場合が挙げられるでしょう。
住宅は誰かが住むよりも、誰も住まない方が傷みやすいと言われます。
このような場合は誰かに貸し出す方が無難と言えるでしょう。
駐車場、コインランドリーなど
近年多くなってきているのが駐車場やコインランドリーなどへの投資です。
たとえば元々畑であった土地を有効活用するため、駐車場にしたりする例が増えてきています。
今や自動車は一家に複数台所有する時代ですので、自宅に停めることが出来ない場合は駐車場を借りることになります。
そのため、駐車場への需要は比較的高いと言えます。
駐車場やコインランドリー双方に言えることですが、立地条件がとても影響してくると言えるでしょう。
たとえばコインランドリーをよく利用される場所と言えば、駅近よりも住宅街である方が需要が高いです。
また集合住宅の近くなどであれば、さらに多くの需要を取り込めることになります。
倉庫
近年、ネット通販の普及により倉庫への需要が増えています。
そのため倉庫への投資をすることも珍しくはなくなりました。
倉庫への投資の最大の特徴として、アパートやマンションに比べ投資額も少なく、維持管理コストが安く押さえられるということです。
アパートやマンションの場合は経年劣化の影響を受け、エアコンやコンロなどの交換、リフォーム費用などが発生します。
ところが倉庫は人が住むわけではなく、一時的な物置きとして活用されるためそのような影響を受けにくいと言えます。
REIT
REIT（不動産投資信託）というものをご存知でしょうか？
一般的に不動産投資は多額の資金が必要と思われる一方、REITは言うならば少額からできる初心者向けの不動産投資です。
どれくらい少額かというと、例えば森ヒルズ投資法人（3234）であれば約15万円、大江戸温泉リート投資法人（3472）であれば約9万円です。（2019年4月現在）
つまり15万円程度の初期投資で、森ヒルズ（六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズ）のオーナーとなれます。
どのような仕組みかというと、REITは賃料収入や物件の売却益を目的とした投資法人に投資を行います。
投資法人は投資家から集めた資金で、物件を購入し賃料収入を得ます。
その賃料収入の一部を投資してくれた投資家に配分する仕組みです。
一般的に分配金利回りは株式投資に比べて高めです。
REITのもう一つの特徴として、投資法人の利益の9割以上を分配金（投資家に配るお金）として出せば、法人税が実質的に免除されるため、利益の大部分を投資家自身が得ることができます。
アパート、マンションに直接投資を行う不動産投資と違い、家賃の滞納などのリスクも少なく損失も抑えられるでしょう。
このように、不動産投資と言えども様々な種類があるのをご理解頂けたでしょうか？
それでは株式や債券ではなく不動産投資をする意味とはどのようなことがあるのでしょうか？
他の商品と比較しながら解説していきます。
他の金融商品と比較
そもそも投資の対象は金融資産と実物資産に分けられます。
金融資産とは、預貯金、有価証券（株式、債券）などです。
一方実物資産とは、不動産、金、銀、プラチナなどです。
この二つの違いがおわかりでしょうか？
それは投資対象にする物そのものに価値があるのか、ないのかです。
不動産投資は土地、建物を投資対象とするため、その物自体に価値があるとされ実物資産に分類されます。
そして実物資産の特徴として、インフレに強いという側面があります。
インフレとはインフレーションの略称で、物価が上がり続けていく経済現象です。
物価が上がるというのを言い換えれば、お金の価値が下がると言えます。
たとえば現金の場合、インフレになればなるほど価値がなくなっていきます。
今日の1万円が来月には5,000円の価値になってしまうのです。
実際、南米のベネズエラでは現在深刻なインフレが発生しており、物価が1ヶ月で2倍になってしまっています。
このような場合、現金を持ち続けていても価値が減っていく一方で、最悪の場合紙くず同然となってしまう可能性があります。
株式についても同じことが言えます。
株式は企業が発行する借用証書と言え、仮に企業が破綻してしまった場合、保有している株式は紙くずとなってしまいます。
ところが不動産はインフレになっても価値が減ることがありません。
なぜならば、その物自体に価値があるとされているからです。
また仮にインフレになった場合でも、お金の価値が下がるため賃料を上げることができ、結果としてインフレになる場合と収入が変わらないと言えます。
ちなみに現在日本の中央銀行である日本銀行は、年間のインフレ率2％を目標とする金融政策を行っているため、今後インフレに進むことが充分に予想されます。
それではここまでの話を踏まえ、以下ではメリット、デメリットをまとめていくことにします。
不動産投資のメリット、デメリット
メリット
安定した家賃収入を得ることができる
不動産投資は賃借人がいる限り、安定的に家賃収入を得ることができます。
たとえばアパートやマンションの場合を考えてみましょう。
アパートやマンションはどのような人であっても、生活する上で必要になります。
たとえどんなに不景気に陥ろうとも、住むための家は必要です。
つまり、アパートやマンションなどの不動産投資は景気に左右されにくく、安定して収益を期待できると言えます。
レバレッジを効かせられる
レバレッジとは投資用語で、てこの原理の意味です。
不動産投資の魅力の一つとして、金融機関から融資を受けられるという方法があります。
たとえば銀行に行き、「株式投資をしたいので融資してください」と言っても、ほとんどの場合融資してもらえることはないでしょう。
一方、「不動産投資をしたいので融資してください」と伝えれば、融資してくれるのです。
つまり、不動産を購入するために手元の投資金が100万円であっても、1,000万円の資金を融資で用意できます。
この場合、自己資金100万円に対して10倍である1,000万円の資金を動かすため、レバレッジ10倍と言います。
尚、融資額や金利は自分の年収や頭金などによっても変わります。
誰でも同じように融資してもらえるわけではありませんので、注意しましょう。
相続対策になる
たとばAさんが現在1億円の現金を持っていたとしましょう。
もしAさんが亡くなった場合は、法定相続人の方がこの現金1億円を相続することになります。
相続人の方が1億円全てを相続できるかというと、そうではなくこの時に相続税というものがかかります。
この相続税は法定相続人の人数など様々な条件がありますが、1億円の現金の場合500万円～800万円ほど税金がかかることがあります。
しかし現金ではなく不動産として相続した場合は不動産評価額に対して相続税が決まるため、相続税が安くなるなど節税対策にもなります。
デメリット
借金に対するリスクがある
メリットの部分で融資を受け借入金を活用できる、とお伝えしましたがそれは同時にデメリットでもあると言えます。
無理をして借金をし、ローンを組むことは誰しも避けられるのであれば、避けたいと考えると思います。
不動産投資で順調に収益を上げられるのであればいいですが、仮に失敗すると精神的に追い詰められてしまいます。
すぐに返済できればいいですが、不動産投資は相当な金額を借金として背負うことになります。
換金性、流動性が低い
万が一不動産を売却したい、と思ったときにすぐに売却できるかというとそうではありません。
どのような物でもそうですが、いくら売りたいと思う人がいてもそれを買いたいと思う人が現れなければ、売買が成立しません。
特に不動産については、立地、建物の外装、内装の状態など様々な条件があり、買い手と売り手のニーズがしっかりマッチすることが困難と言えるでしょう。
ここまで不動産投資の種類やメリット、デメリットについて解説してきました。
さてここからは実際に不動産投資を行うにあたり、どのようなことに注意していく必要があるのでしょうか。
以下で詳しく見ていくことにしましょう。
不動産投資を始める上での注意点
不動産投資で注意するポイントは以下の2つです。
- 不動産会社選び
- 物件の内覧を実施、周辺環境の把握
不動産会社選び
不動産投資をする上で避けては通れないのが不動産会社とのやりとりです。
その際、いいことばかりしか言わない営業マンには十分注意しましょう。
営業マンの言うことを鵜呑みにせず、しっかりとリスクまで説明してくれる信頼できる営業マンと付き合うことが重要です。
不動産投資は多額のお金を動かす投資です。
安易に決めずじっくり検討するため、可能な限り十分な情報を集めていきましょう。
メリット、デメリット含め有益となりうる情報を与えてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
物件の内覧を実施、周辺環境の把握
たとえばマイホームを購入する際にも同様に内覧を行ったり、周辺環境について確認することがあると思います。
それがたとえ投資用不動産であっても同様なことが言えます。
不動産投資では自分では住むことはないですが、基本的には賃借人がいなければ収益を得ることができません。
そのため、住む人の気持ちになってみてその物件が安全で、安心できる居住環境と言えるか判断していきましょう。
可能であれば、数か月の間周辺に住んでみるのもいいかもしれません。
たとえばワンルームのマンションについて気を付けるポイントを考えてみましょう。
ワンルームに住む人はほとんどの場合、単身者です。
そして単身者が周辺環境として重視する点を考えてみます。
駅からの距離、コンビニまでの距離、スーパーまでの距離などが挙げられるかと思います。
このように住む人の気持ちになってみるというのも不動産投資では大切な要素です。
また、中古物件を購入する場合は極端に築年数が経過し、老朽化している物件の場合は維持管理費がかかることが多いです。
このような管理費などのコストがかかり過ぎれば、利益を得るどころか返って損失をする場合もあります。
物件価格だけに惑わされず、コスト意識もしっかり持つようにしましょう。
まとめ
不動産投資とはどのような投資なのか、について解説してきましたがいかがでしたでしょうか。
不動産投資は多額の資金がある人しかできない、という印象を少しでも変えて頂けたでしょうか。不動産投資で将来のお金の不安をかき消していきましょう。
