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「居抜き物件」の魅力とは?注目を集めている理由

お店を開店する女性

不動産投資でも、テナント経営は高い人気を誇ります。

店舗の業績が良ければ、長期契約が見込めて安定収入が見込めます。
また、周辺環境の家賃相場の影響も受けません。そのため、高い利回りを実現できる投資方法としてテナント経営は人気です。

しかし、テナント経営でも退去者が出る場合もあります。そのときに、退去予定者が使用していた内装造作・設備・什器を残して貸し出す居抜き物件が注目を集めています。

居抜き物件はなぜ注目を集めているのでしょうか?この記事で、居抜き物件とは、どのような物件かを学びましょう。

そもそも居抜き物件とは

飲食店の居抜き物件
テナント経営をする上で退去者が出ることもあります。このような退去時に、居抜き物件で貸し出す方法が人気を集めていますが、どのような物件のことをいうのでしょうか?ここでは、居抜き物件について解説します。

居抜き物件とは

居抜き物件とは、内装造作や設備が残ったままの店舗物件のことをいいます。退去する場合は、原状回復をした状態で返すのが当たり前でした。しかし、この数年で、内装造作や設備をそのままの状態にした居抜き物件による出退店が増えたのです。

居抜き物件は、退去者が残した内装や設備をそのまま使用することができるため、出店費用が抑えられて、工期も短いため早期営業が可能というメリットがあります。そのため、入居予定者から人気を集めている物件なのです。

スケルトン物件との違い

居抜き物件は、退去予定者が使用していた内装造作や設備・什器が残っている物件のことをいいます。その一方で、スケルトン物件は、室内が建物躯体のみで内装設備等がない状態の物件のことをいいます。スケルトン物件は業種を問わずに、入居者募集ができるメリットがありますが、内装工事などの工期が長引くというデメリットがあるので注意しましょう。

補足:内装や設備の造作譲渡について

居抜き物件を貸し出す場合は、「賃貸借契約」「造作売買契約」の2種類の契約が必要になります。退去予定者と入居予定者と賃貸借契約を解除・契約します。造作売買契約は、退去予定者と入居予定者が締結するものです。店舗内にある設備を買い取りますという契約になりますが、基本的にオーナーが仲介役で調整していくケースが多いです。

1つ1つの設備の状態や支払状況を確認していき、造作譲渡していきます。リース契約で購入した設備は譲渡できないので注意しましょう。

不動産投資で居抜き物件を選ぶメリット

退去者が残した設備
テナンス経営で居抜き物件のまま貸し出すと、どのようなメリットが得られるのでしょうか?ここでは、居抜き物件で貸し出すメリットについて解説します。

高い利回りが期待できる

居抜き物件をテナントで貸し出す場合は、敷金は家賃6ヵ月~12ヶ月分を請求できます。テナントは居住用物件と比較しても荒れたり、劣化が進みやすいため、退去後の原状回復費用として多額の敷金を請求することができるのです。

また、居住用物件の家賃は、周辺環境に左右されがちですが、テナントは周辺環境に左右されません。店舗の業績が良ければ、同じ家賃を支払い続けてもらえます。そのため、賃貸経営と比較しても高い利回りが期待できます

賃貸契約が長期間にわたる

賃貸住宅は、ライフスタイルの変化によって住居を変える方が多いため、長期間の賃貸契約は基本的に見込めません。しかし、テナントは売上が良ければ、長期間に渡って契約されます。多くのお客様が訪れてきてくれているのに、店舗移転すると認知度が下げるリスクもあるからです。

そのため、基本的にテナントの借主は移転を好みません。長期間に渡って同じ場所で経営することで、その地域に根付いていきリピーターのお客様が来てくれるので、その場所から移転せず経営されることが多いです。そのため、テナント経営は安定した収益が見込めます。

入居検討者から人気である

居抜き物件は、スケルトン物件と比較しても、少ない初期費用で店舗経営が始められるというメリットがあります。また、設備を使用できるため、内装工事に工期短縮もできます。

全ての設備が使えるわけではありませんが、必要な設備を追加するだけで済むため、入居検討者から高い人気を誇ります。そのため、テナント経営のノウハウがなくても、比較的安易に入居者募集が行えます。

工事トラブルを回避できる

店舗開業前の内装工事は激しい音・振動・臭気がします。そのため、工事による近隣住民からのクレームも発生しやすいです。他の店舗の経営中に騒音がしたら、営業迷惑にもなります。そのため、クレームは頻繁に発生します。しかし、居抜き物件であれば、工期短縮できるため、トラブルを回避することも可能です。

不動産投資で居抜き物件を選ぶデメリット

借り手がつかない貸店舗
次に、居抜き物件のデメリットについて解説します。

設備の確認や調整をしていく必要がある

居抜き物件の内装や設備は退去予定者の財産となっています。それを、入居予定者に有償で引き継ぐ必要があります(造作譲渡)。空調設備や厨房機器、洗面化粧台やトイレなどがありますが、それぞれの設備を確認しながら、譲渡しなければいけません。設備の中には、リース契約になっており、譲渡できないものも含まれていたりもするので、仲介役として調整していかなければいけません。

業種が限定されてしまう

居抜き物件は、初期費用を抑えて開業ができるとして人気のある物件です。しかし、業種が限定されてしまいます。例えば、飲食店の居抜き物件は設備・什器・厨房機器があるため、次の借主も飲食店オーナーに限定されてしまいがちです。

業種によって空室期間が長くなる

テナントの退去が発生した場合は、次の入居者募集をするためのノウハウが必要になります。居抜き物件の場合は設備が使い回せるので人気ですが、業種が限定的になってしまうため、業種によっては高い集客が見込めないこともあります。

また、入居者が決まっても、店舗営業の開始まで時間がかかります。居抜き物件であれば、内装工事の工期を短縮することもできますが、業種によっては、営業開始まで3ヵ月以上かかることも珍しくありません。そのため、空室期間は収入が得られないことを覚悟しておかなければいけません。

トラブルが発生しやすい

複数の店舗が入るテナント経営であれば、店舗同士でトラブルが起きることもあります。店舗運営は売上に直結するため、賃貸物件における入居者同士のトラブルと比較して深刻化しやすいです。このようなトラブルの解決は、豊富な経験がなければ対応できません。そのため、テナント経営はトラブルが起きやすいと理解しておきましょう。

まとめ

不動産投資講師
今回は、テナント経営をする上で知っておきたい居抜き物件について解説しました。退去予定者の内装造作や設備・什器を引き継げて、初期費用を抑えて開業できる居抜き物件は、入居予定者から人気です。また、テナント経営は高い利回りが得られて、店舗次第では、長期契約で安定収入が得られます

しかし、居抜き物件を引き継ぐ場合は、設備や什器などの造作譲渡をしなければいけません。退去予定者がリース契約で購入している設備や什器は、入居予定者には貸し出せません。
このような正しい知識を把握しておかなければ、トラブルに発展してしまいます。

そのため、テナント経営の勉強をしてみてください。不動産投資セミナーでは、テナント経営について学べるセミナーもあります。興味があればぜひ参加をしてみてください。

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