出口戦略

2020年度版!不動産売却に最適なタイミングと注意点を分かりやすく解説

不動産売却

「不動産売却を考えているけれど、最適なタイミングはいつなのだろう…」と悩む方は多くいます。できれば不動産を高く売りたいものですが、不動産価格の相場の動きは不動産会社でも見極めづらいと言われています。しかし、不動産売却に適した時期は少なからず存在するのです。
ここでは、不動産売却に最適なタイミングと売却時の注意点についてご紹介します。ぜひ、参考にしてみてください。

不動産売却のタイミングとは

まずは、不動産売却のタイミングについて基本的なことをご紹介します。

購入した時より相場が上がれば売却する

まずは、不動産相場の観点から売却タイミングを考えます。購入した時より相場が上がれば売却することが大切です。しかし、不動産の相場には波があります。

過去10年間を振り返ると、2008年までは相場は上昇傾向だったが、2008年9月のリーマンショックを機会に不動産価格は大幅な下落に転じました。

その後、2011年の東日本大震災を経て不動産価格の下落は続きましたが、アベノミクス効果によって、2013年以降は上昇に転じています。しかし、後述しますが2022年問題が懸念されているため、2022年以降は、不動産価格は再び下落するのではなかと懸念されています。

相場の変わり目を見極めるのは難しい

売却のタイミングは不動産相場を参考にするべきと説明しましたが、不動産相場の変わり目を見極めることは不動産業者でも難しいです。不動産の相場は細かい上下を繰り返しながら波を形成するからです。
そのため、不動産価格が下落傾向の時期に少し価格が上昇したという理由で、不動産を慌てて購入すると不動産価格が上がらないということも良くある話です。その逆に。上昇気味の相場が多少下がっても、直後に回復して上昇が続く場合もあります。

不動産売却の5つの最適なタイミング

不動産売却のタイミングは「市況」「季節」「築年数」「修繕履歴」「税制」などが大きく関与してきます。ここでは、それぞれについて詳しくご紹介します。

1.市況

不動産の価格は波があることが分かります。繰り返しになりますが、2008年のリーマンショックでは、不動産価格は急落しました。しかし、2013年以降はアベノミクス効果で市況が回復しています。このように不動産の価格には波があるため、市況をチェックすることは非常に重要です。

2020年には東京オリンピックが開催されますが、オリンピック前までの市況は良いと予測されており、実際に地方圏内の不動産価格も27年ぶりに上昇しています。しかし、東京オリンピック需要がなくなると、不動産価格が下がるという噂が後を絶たないため注意しておきましょう。

2.季節

季節も不動産価格に大きな影響を与えています。これは、毎年、定期的に訪れる引越しシーズンに不動産売却時期を合わせるだけなので楽です。日本においては、4月と9月に引越しの需要が増えます。
特に4月は、子どもの新学期が始まることから、引越ししやすいため引越しの需要が急増するのです。そのため、不動産売却を検討したら、2月や3月をめがけて売却すれば売れやすくなります。

3.築年数

築15年経過した戸建は修繕をしなければいけなくなり、買主の大きな負担となります。そのため、修繕が必要な戸建は不人気となり価格が急落してしまうのです。築25年以降になると、価格は横ばいになりますが、これは実質0円を意味します。そのため、築15年前に一度検討してみましょう。

4.修繕履歴

不動産の購入者は、不動産の価格も気にしていますが、修繕履歴も気にしています。修繕履歴は築年数と関係しています。築15年以上になると、買主が不動産購入後に修繕負担が重くのしかかることになります。しかし、修繕をキチンと行っており、その修繕内容を買主へ詳しく説明できれば、価格は大きく下がることはありません。そのため、修繕をした直後も大きな売り時となります。

5.税制

不動産売却をして譲渡所得が発生すると、税金を納めなければいけません。税金は、所有期間によって税率が変わってきて、短期譲渡所得と長期譲渡所得で分けられます。さらに売却対象が居住用財産の場合は「所有期間10年超えの居住用財産を譲渡した場合の税率特例」が適用され、税率が下がります。
そのため、税制のタイミングで不動産売却を考えた場合、所有期間が5年を超えたときに売却するのが良いとされています。

不動産売却で知っておきたい豆知識

不動産売却のタイミングについてご紹介しましたが、不動産売却をする際に押さえておきたいポイントをご紹介します。ぜひ、これらのポイントを押さえておきましょう。

築20年を超えると利用できない特例がある

築20年を超えると「登録免許税の軽減」「不動産所得税の軽減」「住宅ローン」の特別控除が利用できなくなります。この3つの特例を使用すると、総額数百万円の控除となるため、使えなくなるので買主にとって致命的です。
築20年を超えると不動産価値が下がるだけではなく、課税額も上がるので、築20年を迎える前に一度検討してみましょう。

2022年問題までに不動産売却をする

不動産売却を考えている方は、2022年までに動いた方が良いといわれています。これは、生産緑地法の効力切れに伴う不動産価格の暴落(2022年問題)が影響しています。

1992年に生産緑地法が施行され、都市部にある農地は申請すれば生産緑地として見なされ、大きな節税効果がありました。しかし、2022年に法期限を迎えると、突然、課税額が上がる恐れがあるため、課税目前に売却する人が殺到。
需要より供給が多くなってしまうと、土地が全国的に増えてしまい、不動産価値全体の相場が下がると言われているのです。そのため、現時点で不動産売却を考えている方は、2022年までに行動に移してみましょう。

不動産売却期間は半年を想定する

不動産売却を始めてから成約に至るまでは半年程かかるため、春頃に不動産売却を始めたら、成約は夏頃になってしまいます。
また、成約までの期間は不動産会社の働きぶりにも大きく影響してくるため、不動産会社の選び方も成約させるためには重要です。
そのため、売却したいタイミングで成約に結びつくように、逆算して動いていかなければいけません。

まとめ

不動産は購入時より高く売れるときに売却するのが一番良い方法ですが、不動産価格の相場は不動産会社でも見極めることが難しいと言われています。
しかし「市況」「季節」「築年数」「修繕履歴」「税制」の5つのポイントから、売却のタイミングを図ることもできます。不動産売却が成約まで結びつくのは、半年ほどかかるため、タイミング時に成約できるように動き出してみてください。

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