不動産売却

不動産会社の囲い込みとは?対策方法もお教えします

情報公開が限定されている

不動産投資においては、高い利回りを実現するための運用方法を考えることも大切ですが、どのタイミングで物件を手放して、不動産売却益を出していくか出口戦略も大切です。

投資用物件を売却するとき、注意したいのが不動産会社で行われる囲い込み行為です。このような囲い込みをされてしまうと、希望価格で売却できなかったり、希望する期間までに売却できなかったりします。

このような被害に巻き込まれないように、不動産会社の囲い込みに関して理解を深めておきましょう。ここでは、不動産会社に囲い込みについて分かりやすく解説します。

不動産会社の囲い込みとは

物件情報にシャッターをおろしている
まず、不動産会社の囲い込みとは、どのような行為なのかを解説します。

そもそも「囲い込み」とは

囲い込みとは、売主から不動産売却依頼を受けた不動産会社が、自社で買主を見つけたいがために、他の不動産会社に物件情報を公開しない行為のことをいいます。

宅建業法では売主から不動産売却依頼を受けた場合は、レインズに情報を登録して取引相手(顧客)に売却物件情報を公開する義務がありますが、その義務を怠ることを囲い込みといいます。

囲い込みが行われる理由

売主側を担当する不動産会社が買主を探すことができると、売主と買主の両方から「成約価格×3%+6万円」の仲介手数料をもらうことができます。

売主もしくは買主の片方から仲介手数料をもらうことを片手仲介といいますが、両手仲介であれば2倍の報酬が得られるのです。不動産会社も商売のため、両手仲介を狙って、囲い込みが行われることがあります。

補足:囲い込みは宅地建物取引業の違反行為に該当

売主側から不動産売却を依頼されるとき、不動産会社は売主と「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」3種類の媒介契約を結びます。

専属専任媒介契約 専属専任媒介契約とは、媒介契約の一種で依頼者が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約のことをいいます。

また、依頼した宅建業者が紹介する取引相手(顧客)以外の人とは取引できない媒介契約のことをいいます。

専任媒介契約 専任媒介契約とは、媒介契約の一種で依頼者が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約のことをいいます。

しかし、依頼者は取引相手(顧客)を探して、取引することができます。

一般媒介契約 一般媒介契約とは、媒介契約の一種で依頼者が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約のことをいいます。

依頼者は、一業者に限定することなく媒介を依頼でき、また、取引相手と探して売買や賃貸借契約を結ぶことができます。

宅建業法では、上記の一般媒介以外の契約を締結する場合は、売却依頼を受けた後にレインズに情報を登録して、他の不動産会社に物件情報を通知しなければいけないと法律で義務づけられています。(宅建業法第34条の2第5項)

不動産会社の囲い込みのデメリット

売出し物件の模型
宅建業法では、一般媒介以外の契約時にはレインズに情報を登録することが義務づけられており、囲い込みの行為が禁止されていますが、それは何故なのでしょうか?

不動産会社に不動産売却を依頼したい売主は囲い込みによるデメリットについて、理解を深めておきましょう。

販売価格が売主希望額より下がる

不動産会社が囲い込みを行う理由は、不動産会社の利益を追求しているからです。売主側を担当する不動産会社が買主を探すことができると、売主と買主の両方から「成約価格×3%+6万円」の仲介手数料をもらうことができます。

そのため、悪質不動産会社の場合は、売主の要望よりも買主の要望を聞いて成約させたいと思っていることが多いです。その結果、指値などが入ることがあり、売却物件の販売価格が売主希望額より下がることもあります。

希望する期間内に売れない

レインズに売却物件情報を登録すれば、全国各地の不動産会社に物件情報が公開されて、取引相手(顧客)が見つかりやすくなります。しかし、囲い込みは売却物件情報をレインズに登録せず、その不動産会社だけで取引相手(顧客)を見つけていきます。

そのため、レインズに登録した場合と比較すると、取引相手(顧客)が見つかりにくいです。その結果、希望する期間内に売却できない等のトラブルにも巻き込まれてしまいます

不動産会社の囲い込みの対策方法

不動産業者と打ち合わせ
不動産会社の囲い込みは、不動産売却を依頼する売主側にもデメリットが生じることは理解して頂けたと思います。

では、これから不動産売却を検討している方は、囲い込みに対してどのような対策を取れば良いのでしょうか?ここでは、不動産会社の囲い込みの対策方法について解説します。

レインズの登録証明書を受け取る

レインズに売却物件情報を登録すると、登録証明書が発行されます。この証明書は、売主も受け取ることができるため、不動産会社の囲い込みが気になる方は登録証明書を発行してもらいましょう。

もし、何かの理由で登録証明書が発行されない場合は、囲い込みされている可能性が高いです。そのような場合は、1人で悩まずに信頼のおける不動産会社へ相談してみてください。

補足:レインズ登録しても警戒しよう

レインズの登録証明書を受け取れば、安心できるかもしれません。しかし、レインズ登録をしても理由をつけて、他の不動産会社からのお問い合わせを断る不動産会社も多いので注意が必要です。

例えば、他の不動産会社に対して「商談中だから紹介することができない…」「先ほど、成約になったばかりの物件だから紹介することができない…」などの理由をつけて断る手口です。このような手口では、レインズに登録した意味がありません。そのため、レインズ登録証明書を受け取ったからといって、安心しきらないようにしましょう。

定期的に取引状態を確認する

専属専任媒介や専任媒介の場合、不動産会社は売主に対して、売却物件の販売状況の報告義務があります。何件の反響があったかを必ず報告してくれるはずです。

また、一般媒介契約の場合は、不動産会社に報告義務はありません。しかし、売主から不動産会社に販売状況を確認したら取引状態を快く教えてくれるでしょう。

このような取引状態を教えてくれなかったり、誤魔化してくるような不動産会社とは取引しないようにしましょう

信頼できる不動産会社に相談する

囲い込みをされているとは簡単に気づくことができないものです。しかし、取引状態の報告を怠ったり、レインズの登録証明書の発行が拒まれてしまった場合は、一人で悩まずに信頼できる不動産会社に相談をしてみてください。

実際に、レインズに売却物件情報が登録されているかを確認してくれて、どのように対応すれば良いかを教えてくれるでしょう。

業者に任せきりにせず定期的に取引状態を確認しよう

信頼できる不動産業者
この記事では、不動産会社の囲い込みについて解説しました。囲い込みは、売却依頼者の利益よりも不動産会社自身の利益を考えて行われる行動です

レインズに登録をすれば、売却情報が全国の不動産会社に届くので、取引相手(顧客)が見つかりやすくなります。しかし、囲い込みは、依頼先の不動産会社だけで取引相手(顧客)を見つける方法です。そのため、希望する販売期間までに売却できないなどの悩みが出てきてしまうこともあります。

不動産売却を依頼する場合は、レインズの登録証明書を発行してもらったり、定期的に取引状態を報告してもらうようにしましょう。少しでも、おかしいと感じた場合は、信頼における不動産会社へ相談してみてください。

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