アパート経営

迷惑行為を繰り返す入居者のアパート強制退去はできる?方法は?

困っている大家さん

家賃滞納が3ヵ月も続いていて、支払ってくれる目途がなくて資金繰りに困っている…
ベランダにゴミを放置している関係で害虫が湧いてしまっていて困っている…

などの迷惑行為を繰り返す入居者に頭を悩ますアパートオーナーも珍しくありません。

このような迷惑行為を繰り返す人に対して、強制退去させることはできるのでしょうか?この記事では、迷惑行為を繰り返す入居者に対して強制退去させる方法を分かりやすく解説します。

アパートの強制退去は法律で定めれば可能

賃貸借契約書
強制退去は文字通りで、相手の意に反して強制的に行う手続きのことをいいます。そのため、法律上厳格な規定を定めなければ、トラブルに発展してしまうので注意しましょう。しかし、賃貸借契約書に契約解除の事由を細かく規定しておけば、逆にトラブルをスムーズに解決していくこともできます

そのため、賃貸経営をする上でトラブルに巻き込まれないためにも、賃貸借契約書を作成する際は慎重に作成しましょう。

もし、少しでも不安を感じる方は、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

アパート強制退去の理由

ドアをノックしている
アパート強制退去は、どのようなときに起きるものなのでしょうか?ここでは、アパート強制退去の理由をご紹介します。

家賃滞納

入居者が家賃滞納した場合は、アパート強制退去となります。早ければ、家賃滞納日の翌日から延滞損害金が請求できますが、すぐに強制退去を命じることはできません。

家賃滞納が3ヵ月経過すると、裁判や強制執行の手続きを始めてください。半年経過しても家賃滞納状態が続く場合は、アパート強制退去となります。

騒音

アパートやマンションなどの建物の場合は、騒音問題も起こります。騒音問題は、住民同士のトラブルに発展するため、放置せずに解決していかなければいけません。

しかし、注意をしても騒音は繰り返され、周囲に迷惑をかける入居者もいるでしょう。このような場合は、賃貸借契約書の解除事由に騒音問題による契約解除が定められていたら、強制退去を命じることができます。

ペット飼育

賃貸物件では、ペット禁止の物件が多いです。ペット禁止とされている理由は、動物の鳴き声や遊んでいる足音、ニオイや毛などが気になるというものです。

また、ペット禁止物件の入居者の中には、動物が苦手な方や動物アレルギーの方もいるかもしれません。そのため、ペット禁止物件に入居後に、貸主に黙ってペットを飼育するのは契約違反に該当します。契約違反をする入居者には、強制退去を命じることができます。

迷惑行為

周辺住民を巻き込む迷惑行為をする入居者の強制退去を考える方も多いです。ベランダに放置されたゴミの悪臭に関して注意をし続けているにも関わらず、ゴミの量は増えてしまい、害虫が発生して耐え切れなくなった入居者が続々と退去していくこともあります。

このような迷惑行為も、賃貸借契約書の解除事由に迷惑行為による契約解除が定められていたら、強制退去を命じることができます

定期借家の契約期間が過ぎる

平成12年3月から「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が施行され、普通借家制度と定期借家制度を選択できるようになりました。

定期借家契約は、契約期間が終了した段階で、賃貸契約の終わりを迎えます。契約更新を拒否するのに、貸主側に理由は必要ありません。それにも関わらず、部屋から退去しない場合は契約違反となるため、強制退去を命じることができます。

アパート強制退去の流れ

次に、迷惑行為を繰り返す入居者をアパート強制退去する流れについて解説します。

内容証明で規約解除通知を送付

迷惑行為を繰り返す入居者を強制退去させるためには、賃貸借契約解除をしなければいけません。解除通知を送付する際は、送付した記録が残るように内容証明郵便を利用して送付します。

提訴

契約解除通知を送付後も、入居者から連絡が来ない場合や退去しない場合は、訴訟提訴を始めることになります。明渡請求訴訟では、さまざまな観点から契約解除ができるか否かを判断していきます。契約解除が認められた場合、貸主側は借主を強制退去することが可能です。

強制執行

強制退去する場合に注意しなければいけないことは、借主に部屋を出て行ってもらう場合は、立ち退き費用を貸主が負担しなければいけません。

立ち退き費用の平均相場は公開されていませんが、家賃6ヵ月分あれば十分でしょう。これぐらいの金額を用意できれば、引越しや新居の敷金や礼金を払うことができるはずです。しかし、結構な金額になり、賃貸経営にも響くので、覚悟しておかなければいけません。

アパート強制退去する場合の注意点

アパート強制退去させる場合には、注意しなければいけないこともあります。ここでは、アパート強制退去する場合の注意点をご紹介します。

話し合いで解決できないかを考える

賃貸借契約はお互いを信頼して交わすものです。迷惑行為を繰り返している入居者とはいえども、話し合いで円満解決できることに越したことはありません。

あまりにも悪質な行為である場合を除いて、お互いの妥協案などを話し合いながら、問題を解決できないかを考えてみましょう。強制退去せずに、円満解決が最善の選択肢であることを覚えておいてください。

実力行使による強制退去は避ける

借主側と話し合うことなく、突発的に借主の部屋に入り所持品を処分したり、鍵交換をするような真似は辞めましょう。このような行動に出た後に、借主側から通報されてしまうと、立場が逆転してしまいます。

  • 勝手に部屋の中に入る:住居侵入罪
  • 退出を要求されているのに部屋に居座る:不退去罪
  • 大声で暴力を振るう・驚かす:脅迫罪・強要罪
  • 家財などを勝手に運び出す:器物損壊罪

賃貸借契約書の解除事由の規定を定める

賃貸借契約を解除するには、契約解除に関する規定を契約書に記しておく必要があります。契約書に、下記のような解除事由を記載しておきましょう。

第1条件(契約解除)

  1. 賃料の支払いを1ヵ月でも怠ったとき
  2. 本物件を第三者に転貸したとき
  3. その他、本契約に定める入居者の義務を違反したとき

上記のような契約解除事由を定めても、全てが有効になるわけではありません。家賃滞納は1ヵ月ではアパート強制退去できません。しかし、半年間経過すれば、強制退去を命じることができます。すべての効力が発揮できるわけではありませんが、契約書に記載しておくことで、トラブル時に有利な立場になれます

強制退去させるしかないなら正しい手順でおこなおう

不動産セミナーを受ける夫婦と講師
今回は、アパート強制退去させるための方法について解説しました。

賃貸借契約書に解除事由を定めておけば、その規定に沿って強制退去することができます。しかし、実力行使による強制退去を命じてしまうと、住居侵入罪や強要罪の罪をきせられてしまうかもしれません。そのため、可能な限り双方で話し合いによる解決を行うようにしましょう。

もし、話し合いが難しい場合は、この記事でご紹介したステップで強制退去を命じてください。

正しい手順で強制退去させることで、他の住民からの評判も落とさずに済むはずです。そのため、落ち着いて行動するようにしましょう。

もし、アパート経営に不安を感じている方は、不動産投資セミナーで勉強を始めましょう。知識を豊富につけておくと、今よりも有意義な運営が行えるはずです。ぜひ、より良いアパート経営をしたい方は、不動産投資セミナーに参加をしてみてください。

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