不動産投資は融資が重要。好条件で受けるための必勝法

さまざまな投資の中で、不動産投資は多額の費用が必要です。そのため不動産投資ローンを利用して始めるのが一般的です。

融資手続きはどのように行うのでしょうか?
お得に融資を受けるにはどうすれば良いのでしょうか?

この記事では、不動産投資の融資手続きの流れから、好条件で融資を受けるためのコツについてご紹介します。融資の知識やノウハウなくして不動産投資を成功させる事は不可能と言っても過言ではありません。ご自身がお持ちの知識にヌケやモレがないか、記事を読み進めながら融資の知識を強固なものにして下さい。

不動産投資の融資手続きの流れ

不動産投資ローンについて調べる女性
不動産投資ローンの申込みは、どのように進めていくものなのでしょうか?ここでは、融資手続きの流れについてご紹介します。

1.融資審査の下準備をする

不動産投資のためのお金を借りるには、融資審査に申し込む必要があります。融資審査に申し込む際には各書類が必要となるため、申込前に準備をしておきましょう。

不動産投資ローンに必要な書類

物件概要書 物件住所・面積・構造・地積等の情報を網羅した書類
レントロール 賃貸借条件の一覧表
売買契約書 売主と買主の間の取引内容を記載した書類
重要事項説明書 不動産売買契約で重要となる説明を記載した書類
登記簿謄本 不動産所有者情報を記載した書類
公図 土地の区画を明確にするための書類
建築確認済証 建築物が建築基準法に適合していることを証明する書類
身分証明書 氏名・生年月日・本籍地が記載されている証明書
所得証明書 1年間の所得を証明する書類
勤務先情報 勤務先の会社概要を記載した書類
納税証明書 所得金額や未納の税金がないことを証明する書類
資格等証明書 保有資格を所有するための書類
支払通帳 融資の返済をするための通帳
団体信用生命保険申込書 団体信用生命保険に加入する場合は作成する

2.融資審査に申し込む

融資審査に必要な書類の準備が整ったら、金融機関を選びます。金融機関には「メガバンク」「地方銀行」「ネット銀行」「フラット35」がありますが、それぞれの金融機関で特徴は大きく異なります。

金融機関 メリット デメリット
メガバンク
  • 金利が安い
  • 信頼度が高い
  • 充実した付帯サービス
  • 審査が厳しい
地方銀行
  • 審査が緩い
  • 柔軟な対応力
  • 金利が高い
  • 手数料が高い
  • 遠方に支店がない
ネット銀行
  • 金利が安い
  • 相談ができない
  • 審査が厳しい
フラット35
  • 支払金額が一定
  • 審査が緩い
  • 金利が高い
  • 物件基準が定められている

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3.融資審査が開始される

不動産投資ローンを借りる金融機関を選定したら、融資審査に申し込みます。融資審査は、自己資金額、物件収益性・年収・勤務先などの項目が審査基準となります。また、過去に税金の滞納履歴がある方は融資審査に通りづらいです。そのため、融資審査を受ける前には、税金や社会保険料を滞納しないように気を付けましょう。

4.融資決定通知書を受け取る

融資審査の結果、金融機関側が融資することに問題ないと判断した場合に、「融資決定通知書」が発行されます。不動産売買契約のローン特約は、融資決定通知書の日付で解除されることになることを覚えておきましょう。

5.融資手続きを行う

融資決定通知書を受け取ったら、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。連帯保証人を立てる場合は、保証人の自署・押印が必要になるため、同席してもらってください。契約締結後に指定日に融資金額が指定口座に振り込まれます。

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SMBC信託銀行のデータ
参考:SMBC信託銀行『不動産投資ローン”お申込みから、ご契約までの流れ”』を見てみよう

不動産投資ローンの融資審査項目

融資手続きの流れについて説明しましたが、どのような項目が審査されるのでしょうか?ここでは、不動産投資ローンの融資審査項目について解説します。

1.自己資金額

自己資金額が多い人ほど、融資審査に通りやすくなります。自己資金を用意すれば、借入総額が少なくなり返済負担が軽くなります。また、計画通りに貯金ができる人とみなされるため、融資審査に受かりやすくなるのです。

自己資金額に応じて、金利優遇が受けられることもあります。そのため、良い条件でお金を借りたい方は自己資金を用意しておきましょう。

2.物件収益性

不動産投資ローンの返済原資は家賃収入です。万が一、返済不能となった場合は担保である不動産を売却して残債に充てることになります。そのため、物件収益性や担保価値も融資審査の基準になるのです。購入する物件の価値が高ければ、交渉次第で融資が受けられることもあります。

3.年収

不動産投資ローンでも、返済負担率が審査基準となります。返済原資は家賃収入となりますが、年収が高いほど返済能力が高いとみなされます。そのため、住宅ローンと同じように年収も融資審査基準に含まれているのです。

住宅ローンでは、年収倍率の5倍程度を上限に融資が受けられます。そのため、年収の5倍程度の投資物件を購入すれば、空室期間などが発生してもローンを完済することができるでしょう。

4.勤務先

不動産投資ローンの審査では、勤務先も審査基準となります。融資申込者が安定した収入を得ることができるのかを審査されるのです。倒産リスクの少ない公務員職などは、融資が受けやすい傾向があります。また、自営業の方は融資が受けにくいです。

賢い不動産投資!好条件で融資を受けるためのコツ

不動産投資を始める場合の融資について解説してきましたが、好条件で融資を受けるためのコツがあります。ここでは、賢いお金の借り方のコツをご紹介します。

1.不動産投資ローンを先に組む

住宅ローンと不動産投資ローンを併用することができます。投資物件と居住用物件を購入予定の場合は、不動産投資ローンを最初に組みましょう。不動産投資ローンの審査基準は物件収益性が審査項目に含まれます。融資申込者の属性が悪くても、価値の高い物件であれば融資が通ることもあります。

その一方で、住宅ローンの融資審査は、融資申込者の返済能力です。返済能力は、申込者の年収だけではなく、賃貸経営の事業所得も加味することができます。そのため、不動産投資ローンを先に組んだ方が、各融資が通りやすくなるのです。

2.プロにアドバイスをもらう

不動産投資を始める際に、自分自身で金融機関を相手にするのは至難の業です。そのため、プロに的確なアドバイスをしてもらいましょう。不動産投資ローンの融資実績が豊富なコンサルティング会社には、金融機関との強いネットワークがあります。

そのネットワークを活用して、好条件で融資が受けられるように折衝もしてくれます。金融機関側も取引が豊富にある会社であれば信頼できるでしょう。そのため、融資を受ける場合はプロの力を借りることが大切なのです。

3.自己資金を用意しておく

金利優遇など好条件で融資を受けたい方は、自己資金を用意しておきましょう。自己資金を用意しておくことができれば、総返済額を減らすことができて、確実に返済してもらえると金融機関に認められやすくなります。

年収や勤務先を変更することは難しいですが、自己資金額は努力次第で変えられます。そのため、好条件の融資を受けるために自己資金を用意しておきましょう。

正しい融資の手順と金融機関の選び方を把握しておく

今回は、不動産投資を行う際のお金の借り方をご紹介しました。
正しい融資の手順や金融機関の選び方を把握しておくことで、有利な条件で融資を受けられるようになります。

金利が0.1%変わるだけでも、総返済額は大きく変わるため、不動産投資ローンの融資に関する知識を身に付けておきましょう。

融資に関する知識は、不動産投資セミナーでも学べます。事前に知識をつけて、着実に投資をおこなっていきましょう。

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