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投資物件探しに最適な「レインズ」ってなに?投資家も使えるの?

パソコンで物件情報を探している人

楽待や健美家の不動産投資物件用ポータルサイトで、投資用物件を検索しているけれど、購入したいと思える物件がないと悩んでしまう場合もあるでしょう。しかし、目当ての物件に出会えないからと諦めてはいけません。

各ポータルサイトに掲載されていない投資用物件情報がレインズ(REINS)に掲載されているかもしれません。

レインズとは、何なのでしょうか?この記事では、不動産流通システムのレインズ(REINS)について、分かりやすくご紹介します。

不動産流通システムのレインズ(REINS)とは

レインズのオフィシャルサイトトップページ画像

画像:レインズ(REINS)オフィシャルサイトトップページ画像より

まずは、レインズ(REINS)の基本情報について解説します。

レインズとは

レインズ(REINS)は、国土交通大臣によって作られた組織である指定流通機構が導入している情報システムです。Real Estate Information Network Systemの頭文字を取ってREINSと呼ばれています。

楽待や健美家などの物件検索サイトは、投資家の方でも利用できますが、レインズは不動産事業者のみしか閲覧できません。また、レインズには販売中の物件が掲載されているだけではなく、過去の成約情報も記載されているため、現在の物件販売価格がお得なのか、高いのかの判断基準に活かすこともできます。

レインズの仕組み

  • 売主から依頼を受けた不動産業者が売却物件をレインズに掲載する
  • 掲載した物件は、レインズ内で共有される
  • 買主から物件探しを頼まれた不動産業者はレインズで物件を探す
  • 買主の希望条件に見合った物件情報を提案する

レインズの対象エリア

レインズを運営している指定流通機構は、全国に4つの組織があり、管轄するエリアが定められています。

東日本レインズ

(公財)東日本不動産流通機構

北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県
中部レインズ

(公社)中部圏不動産流通機構

富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県
近畿レインズ

(公社)近畿圏不動産流通機構

滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県
西日本レインズ

(公社)西日本不動産流通機構

鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・愛媛県・高知県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県

レインズ(REINS)の役割

家が棒グラフのように並んでいる模型
不動産流通システムのレインズは、なぜ、指定流通機構で流通されているのか?その理由について解説します。

不動産情報一元化で円滑な不動産流通を目指す

売主が不動産会社に物件の売却を依頼する媒介契約では、宅地建物取引業によってレインズに登録が義務化されています。登録した物件情報は、全国にある不動産業者が閲覧できるようになるため、買主が見つかりやすくなり、円滑な不動産流通を行うことができます。

蓄積された取引事例により不動産の適正価格が分かる

レインズでは、物件成約情報を登録しなければいけません。登録番号や売買契約年月日、取引価格の情報を登録します。このように蓄積された取引事例は閲覧できるため、不動産の適正価格が分かります。

一つ一つの不動産の取引条件が異なり、価格が不透明となっている不動産。適正価格を知るために欠かせない取引事例データを蓄積していくことによって、安心な取引を推進する役割を担っています。

安全な不動産取引の仕組みを整える

不動産売買の媒介契約では、不動産売却活動が適正に行われているかを確認できる仕組みがあります。物件情報をレインズに登録しなければいけない義務、レインズに登録した物件情報の閲覧数、内見申込の有無などの業務処理状況を売主に伝えなければいけない義務などがあります。

レインズ(REINS)で良くある質問

少し悩んだ様子でパソコンをのぞく男性
最後に、レインズを利用する上で良くある質問をご紹介します。

流通している全物件が掲載されていますか?

いいえ。全物件が掲載されているわけではありません。売主が早く物件を売却したいと複数の不動産業者に依頼することもあります。このような依頼方法を一般媒介契約といいますが、複数の不動産業者が情報を持っているため、このような場合は、レインズに掲載しなくても良いと認められています。

また、その物件が魅力的な優良物件だった場合は、レインズに掲載される前に買い手が見つかることがほとんどです。このように、不動産仲介業者のみが持っている物件情報は「未公開物件」と呼ばれています。

レインズに登録しなくても良い不動産取引条件とは?

レインズに登録しなくても良い不動産取引の条件は下記の通りです。

契約方法 登録義務 特徴
専属専任媒介契約 媒介契約と呼ばれる契約の1つで、売主は依頼した不動産業者以外と取引できません。しかし、業者側の責任が大きくなるため、委任された業者は取引を上手くまとめるために全力で動いてくれます。

売主自ら発見した相手と取引することができません。

専任媒介契約 依頼した不動産業者以外と取引ができません。しかし、売主自らが発見した相手とも取引できます。
一般媒介契約 × 一般媒介契約であれば、複数の会社に売却活動を依頼できます。売却活動を1社にお任せすることに不安を感じたり、売却活動を自分でコントロールしたい方に向いています。

レインズに登録をしない「囲い込み」とは?

不動産売買契約が成立した場合は、売主と買主から報酬(仲介手数料)を受け取れます。例えば、売主の不動産売却活動をしていて、買主を見つけた場合、双方から報酬をもらえることができるのです。例えば、3,000万円の不動産売買契約を成立させた場合は、約180万円の報酬が手に入ることになるのです。

もし、売主から預かった物件が優良物件で、すぐに買主が見つかりそうであれば、レインズに掲載せずに自社で客付けしたいと思うものでしょう。このような行動を「囲い込み」といいます。囲い込みは、違法行為となるので注意しなければいけません

投資物件を探したいけれど、レインズを利用できますか?

残念ながら、不動産業を営んでいない投資家はレインズを閲覧できません。レインズは、不動産業者に提供しているポータルサイトであり、各業者が月額利用料を支払って閲覧しています。そのため、レインズ内の物件が気になる方は、不動産業者にお問い合わせをして、希望する投資物件情報を伝えて、担当者に投資物件を探してもらいましょう。

⬇ だれでも閲覧できる不動産物件ポータルサイトはこちらの記事から ⬇

まとめ

残念ながら、不動産業を営んでいない投資家の方は、投資物件を探すためにレインズを使用することはできません。しかし、レインズには、楽待や健美家などのポータルサイトには掲載されていない物件情報も豊富に掲載されています。

そのため、不動産会社にお問い合わせをして、希望する条件に該当する投資物件がないかを確認してもらいましょう。

不動産会社に問い合わせをすれば、ポータルサイトに掲載されていない掘り出し物の投資物件が見つかるかもしれません。また、複数の不動産会社に売却を依頼する一般媒介の場合は、レインズに情報を掲載しなくて良いことになっています。そのため、売主などとのネットワークを豊富に持っていそうな不動産会社に問い合わせするようにしましょう。

そのように心がけることで、ポータルサイト上には出回っていない「未公開物件」に出会えるかもしれません。ぜひ、投資物件をお探しの方は、参考にしてみてください。

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