失敗事例

サラリーマン大家の不動産失敗事例と対策方法を紹介!

安定的に収入が得られることに魅力を感じて不動産投資を始め、”サラリーマン大家”になる人が増えてきています。しかし、安易に不動産投資を始めてしまったが故に、不動産投資で失敗してしまう人も少なくありません。

実際にどのような失敗事例があるのでしょうか?ここでは、サラリーマン大家が不動産投資で失敗する要因と回避方法を分かりやすく解説します。

サラリーマン大家で失敗した事例

サラリーマンの方で不動産投資に興味を持っている方は多いですが、安易に投資を始めてしまうと失敗してしまいます。まずは、実際にサラリーマン大家になり失敗した事例を確認していきましょう。

不動産購入直後に設備が故障

中古マンションが手頃な価格で販売されていたため、不動産投資物件として購入した矢先、床下の給水管が破裂。不具合を確認することなく購入をしてしまったため、修繕費の負担をしなければいけない事態となりました。このような失敗例は多いです。

そのため、初心者の方が投資物件を購入する場合は、第三者的な立場のホームインスペクター(住宅診断士)に購入をして大丈夫な物件かどうかを必ず確認してもらってください。ホームインスペクターに診断を依頼すると、4万円前後かかりますが、購入後に瑕疵が見つかり修繕するよりも安く済むはずです。

サブリース契約をして破綻

サブリース契約は、期間中の家賃が保証されるため、安心して契約してしまいがちです。実際に、期間中の家賃は保証されますが、毎月の賃料は定期的に見直されて、家賃は減額されてしまうこともあることを忘れてはいけません。

毎月のローン返済額の負担は大きいのに、毎月の収入が減額されてしまい破綻してしまうことも多いため、サブリース契約は慎重に行いましょう。

入居者ゼロで収益が得られない

郊外の物件でも高利回りが出るとして、その物件を購入してしまう人も多くいます。しかし、入居者が退去した後、次の入居希望者が現れずに収益が途絶えてしまい、不動産投資が失敗に終わってしまった事例も多くあります。

不動産投資で高利回り以上に、空室率の心配がない立地条件などを優先した方が賢明です。不動産投資には、空室リスクなどの多くのリスクがあるため、それらを踏まえて物件選びをしてください。

属性の悪い入居による長引く滞納問題

オーナーチェンジで格安マンションを購入したら、入居者の素行が悪くて、近隣トラブルや家賃滞納トラブルに追われてしまったという失敗事例もあります。

オーナーチェンジの物件を購入する場合、最初から家賃収入が見込めるという魅力もありますが、なぜ、その物件を手放すのかを考えてみましょう。そのように考えることで、「どのような入居者が住んでいるのか」など確認しなければいけないかが分かるようになります。

サラリーマン大家が不動産投資で失敗する要因

サラリーマン大家の失敗事例を紹介しましたが、まとめると要因は次の通りです。

管理費削減のため自主管理を行う

賃貸管理料がもったいないという理由で、管理を自分で行おうとするサラリーマン大家もいます。しかし、結果的に管理ができなくなってしまい、入居者が不満を募らせて退去してしまうことも。

本来サラリーマンであれば、お問い合わせに対応できるのは、必然的に休日になります。しかし、入居者のライフワークが同じとは限りません。早朝や深夜に問い合わせが入ることもあります。そのため、これらのお問い合わせに自分で対応できるかを良く判断して、自主管理するかを決めてみましょう。

物件を吟味しないまま購入する

「将来、定期的な家賃収入があれば楽になるだろう…」と安易に不動産投資に手を出して、物件を吟味しないまま購入する人もいます。不動産会社に相談にいけば、担当者は投資物件のメリットばかりを話してくることもあるでしょう。

不動産会社も仕事のため、早く契約が欲しいものです。そのため、良いことばかり話をしてくるのです。このような担当者の話を鵜呑みにして、物件を購入してしまうと、家賃収入が得られずに毎月の返済に追われてしまうという失敗を引き起こしてしまいます。そのため、投資物件を購入する前には、良く吟味をするようにしましょう。

節税対策として収益が出ない物件を購入してしまう

不動産投資の売り文句に「不動産投資を始めれば節税効果が得られる」という言葉があります。不動産投資で帳簿上の赤字が出た場合は、サラリーマンの給与収入から赤字分を差し引くことができるのです。その結果、所得金額が下がり税額が低くなるため、サラリーマンの収入から支払った税金が還付されるのです。

しかし、不動産投資の本来の目的は、家賃収入を得ることです。節税効果は、あくまでも副次的なものと捉えておくようにしましょう。

オーナーチェンジ物件を安易に購入してしまう

オーナーチェンジの物件は、入居者を募集しなくても、契約時から収益が得られるため、初心者におすすめと言われることが多いです。しかし、オーナーチェンジ物件を内覧する際、入居者が住んでいるため、各部屋を内覧することができません。

部屋を内覧することができないため、退去後に思いがけない修繕費がかかってしまうケースも少なくありません。また、どのような入居者が住んでいるかも分からないので、不安に感じることは必ず質問をしてください。

確定申告を行わない

不動産投資に失敗したわけではないですが、確定申告を行わなかったため、無申告課税や延滞金を支払うことになったという失敗もあります。不動産投資で収益が出た場合は、毎年2月~3月までの期間に確定申告を行わなければいけません。仕分けなどが大変ですが、必ず確定申告は行うようにしましょう。

サラリーマン大家が不動産投資の失敗を回避する方法


不動産投資に失敗する要因をご紹介しましたが、失敗を回避するためには、どうすれば良いのでしょうか?ここでは、不動産投資の失敗を回避する方法をご紹介します。

空室リスクの対策を取る

空室リスクを考慮して物件選びをすることが大切です。例えば、アパートやとマンションであればマンションの方が需要はあります。最近のマンションの多くはオートロックでセキュリティが高くなっているため、玄関先まで訪問者が来ることはありません。そのため、女性の需要があるのです。

また、立地条件や間取りによっても、空室率は異なります。このように需要がある物件かどうかを見極めて、空室リスクの物件を購入することが極めて大切です。

家賃滞納リスクを回避する

物件を自主管理すれば、管理費用を抑えることができますが、入居者トラブルも自ら対応しなければいけません。入居者の属性が悪かった場合は、家賃の滞納や夜逃げなどのトラブルが発生することもあるため、これらに対処することができるのかを検討しましょう。

もし、入居者との対応が難しそうであれば、無理をせず、賃貸管理会社や集金代行業者と契約をして、家賃回収業務を委託しましょう。また、契約をする上で、家賃滞納保証がある会社かも確認してください。このような会社であれば、家賃滞納分の支払もしてもらえるため、家賃滞納によるリスクを最小限に抑えることができます。

家賃下落リスクを回避する

家賃が下落してしまうと見込んでいた収益が得られません。そのため、家賃下落リスクに備えることは大切です。例えば、入居者が物件に求める設備を充実させることで、家賃下落リスクを抑えることができます。

入居者が求める設備は、時代に応じて変化していくため、すべての条件を満たすことはできませんが、時代の変化に応じて設備を更新していくことは重要です。近頃は、入居者無料のWi-fiや宅配ボックスが人気を集めています。

補足:不動産投資の情報収集や勉強は怠らないこと

不動産投資で成功している人は、情報収集や勉強を怠ることはしません。インターネットで物件情報を随時チェックしていたり、不動産投資セミナーで勉強をしています。不動産は長期間保有する金融商品のため、将来を見据えて常に情報収集しなければいけません。

まとめ

今回は、サラリーマン大家が不動産投資で失敗してしまう要因と回避方法をご紹介しました。不動産投資は、毎月決まった家賃収入を得ることができますが、空室リスクや家賃下落リスクなど、さまざまなリスクが存在します。

これらのリスクを考慮して物件を選んだり、設備を整えたりすることが大切です。そのため、不動産投資を行う場合は、情報収集や勉強を怠らないことが重要となってきます。そのため、不動産投資のメリット・デメリットを把握した上で、不動産投資を始めてみてください。

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