「アパートや戸建てを購入して不動産投資を始めたい！」と思ったときに気になることが木造住宅の耐用年数です。
そのため、不動産所有して入居者がいる限り、末永く不労所得が得られます。
では、木造住宅の法定耐用年数は何のためにあるのでしょうか？実は、法定耐用年数を過ぎると建物の資産価値が0になるので、法定耐用年数を基準に物件の売却タイミングを考えたるべきなのです。
いかがですか？不動産投資を始めるために、木造住宅の耐用年数について把握した方が良いと思った方もいるのではないでしょうか？
この記事では、木造住宅の耐用年数について分かりやすく解説します。
目次
木造住宅の耐用年数について
木造住宅の耐用年数は「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」「期待耐用年数」の4つがあります。それぞれの耐用年数についてご紹介します。
法定耐用年数
財務省が定めた資産ごとの耐用年数のことをいいます。法人税の計算上は、原則として法定耐用年数で原価償却しなければいけません。木造住宅の法定耐用年数は22年のため建物の価値は下がっていき、22年経過後に価値は0円になります。
建物価値に影響するため、金融機関では法定耐用年数も融資審査の基準に入れてチェックしています。
物理的耐用年数
建物躯体や構成材が物理的あるいは化学的原因によって劣化し、要求される限界性能を下回る年数のことをいいます。研究によって異なりますが、木造住宅の物理的耐用年数は約65年と述べられていることが多いです。
過去にメンテナンスを行ったかどうかでも耐用年数は変わってきます。こまめにメンテナンスをすれば65年を過ぎても住むことができます。そのため、物理的耐用年数は目安程度に留めておきましょう。
経済的耐用年数
物理的要因・機能的要因・経済的要因による劣化を総合的に計算して、建物が経済的に地域社会の中で稼働できる残りの寿命のことをいいます。
投資物件の場合、経済的耐用年数が長くなれば、その分の総収入が増加し、投資平均利回りが高くなるため、不動産投資をする上で経済的耐用年数は見逃せません。経済的耐用年数を知りたい場合は、不動産鑑定士に相談をします。
期待耐用年数
物理的耐用年数と経済的耐用年数の中間的存在の意味をあらわす言葉です。建物の耐久性は立地条件や環境によっても変わってきます。これらを加味して推測した耐用年数が期待耐用年数です。
木造住宅の耐用年数が30年と言われる理由
建物を正しい方法で管理しておけば、長く住むことができることは理解して頂けたと思いますが、なぜ30年が平均寿命と言われるのでしょうか？それには、下記のような理由が挙げられます。
水回り設備の寿命30年である
水廻り設備もメンテナンスすれば長持ちします。しかし、耐用年数を超えや水回り設備を使い続けると急な故障を招く恐れがあるのでおすすめできません。水回り設備は、目に見えている部分だけではなく、排水管など目に見えない部分も劣化しているからです。
一般的に水回り設備の耐用年数は20年～30年と言われています。そのため、30年を超えた設備は耐リフォームしてください。
住宅の取り壊し事情を反映した年数
住宅解体時の平均築年数は30年と言われています。子どもが成人して独立をしていき、セカンドライフのために一戸建てを手放して移住を考えるタイミングです。
また、子供が独立して持て余した部屋のリフォームを検討する方もいます。このような住宅の取り壊し事情を反映して、木造住宅の耐用年数は30年程度と言う方もいます。
補足：1981年に耐震基準法の改正が施行
耐震基準の大改訂が行われたのは1981年です。改定以前に建てられた建物には、耐震工事が必要となります。しかし、耐震工事は高額なリフォームになることも多く、これらの建物を取り壊して新築することが多かったです。
また、賃貸物件として貸し出す場合でも耐震基準法の改正前と伝えると入居者が見つかりにくいので、築30年を過ぎた家は買わない方が良いと言われています。
耐用年数を過ぎても木造住宅に長く住むためのコツ
木造住宅の物理的耐用年数は65年です。また、この耐用年数を過ぎても、こまめなメンテナンスをしたり、購入物件を正しく選んだりすることで長く住むことができます。実際に、どのような点に注意すれば良いでしょうか？ここでは、耐用年数を過ぎても木造住宅に長く住むためのコツをご紹介します。
防蟻対策を行うこと
シロアリ被害が発生してしまうと、家の土台や柱が腐朽してしまいます。その腐朽は、ゆがみ・傾きにつながり、建物の寿命を短くしてしまうので注意が必要です。
台風や地震などの災害発生時には倒壊につながる大きな原因になる可能性もあります。実際に、1995年の阪神大震災では、倒壊した家屋の約80％にシロアリ被害が見られたと発表されています。そのため、木造住宅に長く住むために、必ず防蟻対策を行ってください。
構造的に強い家を選ぶこと
家族のつながりを感じられる広いリビングや吹き抜けも魅力的で人気ですが、このような間取りにすると構造的に弱くなってしまいます。長く住むためには、構造的に強い家を選ぶことが大切です。
住宅の居住者の命を守るはずの構造躯体（柱や梁、基礎）は普段目にすることもなく気がつきにくいものです。また、素人では分かりません。そのため、中古物件を購入する場合は、専門家に気になる物件の構造を確認してもらってください。
旧耐震構造の家は購入しない
1981年以前に建てられた建物は、旧耐震構造の可能性があります。このような旧耐震構造の建物は大規模地震に耐えられません。耐震工事をして新耐震基準にすることはできますが、耐震リフォームは莫大な費用がかかってしまうので、結果的に新築を建てる場合と費用総額が変わらないということもあります。
そのため、旧耐震構造の家を購入する際は、工事履歴などを良く確認して購入すべきかを検討しましょう。
また、入居者側も旧耐震構造の家に住みたいとは思いません。近頃は、震災の被害が多発しているので、多くの入居者が旧耐震構造か新耐震構造かを気にして物件探しをしています。そのため、これから投資物件を購入する場合は、旧耐震構造の家を購入しないようにしましょう。
補足：投資物件を購入する際は改修工事履歴を確認しよう
改修工事の履歴があれば、必ず閲覧をしてください。こまめに補修をしている建物であれば、長く住み続けることができるでしょう。しかし、水漏れや雨漏りによる改修工事であれば、構造躯体に劣化が始まっていると考えられるので、このような物件は購入を控えてください。構造が脆くなっている建物は投資物件としておすすめできません。
木造住宅で末永く不動産投資の収益を得るために
今回は、木造住宅の耐用年数について解説しました。
木造住宅の物理的耐用年数は約65年です。メンテナンスを定期的にすれば、長く住み続けることができるのです。
末永く不動産投資で収益を得るためには、今回ご紹介した注意点には気をつけて、構造的に強い物件に投資をしましょう。そうすることで、100年時代に備えた不労所得を得ることができます。
木造住宅の耐用年数に関する理解を深めて、不動産投資を有利に進めていってください。
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