将来を見据えると、まだ不動産は購入できない
家賃を払い続けるのはもったいない気がする…
賃貸と不動産購入はどちらが良いのだろう？
上記のような悩みは誰でも1度は考えたことがあります。不動産業者に相談をすれば、「ライフスタイルや価値観によって異なりますね」とアドバイスをもらうことでしょう。
しかし、どちらも選ばずに「ヤドカリ投資法」を始めるという選択肢もありますす。
ここでは、賃貸か不動産購入か迷った場合に検討したい「ヤドカリ投資法」について解説します。『持ち家か賃貸か問題』に新しい選択肢を増やしてください。
目次
そもそも「ヤドカリ投資法」とは
ヤドカリ投資法とは、不動産を購入して自分で住みます。そして、住宅ローン返済が完了したら、新しい物件に住み替えます。それまで住んでいた物件で賃貸経営をしたり、不動産売却したりして不動産売却益を得るのです。
次々に住む場所を替える姿が「ヤドカリ」に似ていることから、「ヤドカリ投資法」と呼ばれています。ヤドカリ投資法であれば、賃料分を不動産購入費に充てることができるため、「賃料＝消費」になる心配がありません。また、将来的に購入した物件で賃貸経営などが行えます。
僕の戦法は
いわゆるヤドカリ投資法①自宅として改装(家A)
②住みながら不便を感じたら+α改装
③民泊・シェアハウスで一部貸し④2軒目購入(家B)
⑤Aを一棟貸し
⑥Bに住みながら改装
⑦Bを一棟貸し⑧3軒目購入 (←イマココ)
一度自分が住んで
改善点を整理し
改修して貸すを繰り返している
— mitsu@DIY空き家再生ビジネス (@mitsuakiya) August 16, 2019
ヤドカリ投資法のメリット
ヤドカリ投資法にはどのようなメリットがあるのか分かりやすく解説していきます。
賃料を不動産投資に充てられる
賃貸物件を借りる際に、不動産会社から「賃料は収入の3割程度が目安です」と聞いた方もいるのではないでしょうか？賃貸物件に住み続けると、賃料を支払い続けなければいけず、賃料は想像以上の金額になります。それらを支払っても、賃貸物件は自分の物にはなりません。
その一方で、ヤドカリ投資法では、賃料分を不動産購入費に回すことができるのです。住宅ローン完済後は、その物件で賃貸経営を始めたり、不動産売却をして利益を得ることができます。
そのため「家賃がもったいない気がするけど、定住するかは分からないから不動産購入はしない方がいいのかな？…」という方には、ヤドカリ投資法がおすすめです。
住宅ローンを利用できる
ヤドカリ投資法では、自分が居住する物件を購入するため「住宅ローン」が利用できます。他の人に物件を貸す場合は、住宅ローンは利用できません。賃貸経営用の物件を購入する場合は、不動産投資ローンを利用します。
この不動産投資ローンの金利は、年利1.5％～4.5％と高いです。その一方で、住宅ローンの金利は年利0.5％～2％と低く設定されています。そのため、ヤドカリ投資法ではあれば、低金利の住宅ローンで物件が購入できます。
住宅ローン減税制度が適用できる
ヤドカリ投資法は事業に該当しないため、経費を扱うことはできません。しかし、一定の条件を満たせば「住宅ローン減税」が受けられます。住宅ローン減税制度が適用できる場合は、以下の条件に該当する場合です。住宅ローン減税制度の活用を考えている方は、条件を理解した上で物件選びをしましょう。
[住宅ローン減税制度の条件-新築-]
- 購入後6か月以内の居住すること
- 床面積が50㎡であること
- 床面積の1/2以上が自己居住であること
- 住宅ローンの支払いが10年以上あること
- 長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと
[住宅ローン減税制度の条件-中古-]
- 住宅性能評価書を取得していること
- 耐震基準適合証明書を取得していること
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
- 木造築20年以内、マンション築25年以内
ライフスタイルの変化で運用方法が変えられる
ヤドカリ投資方法は、自分自身の生活形態に応じて不動産投資が考えられるというメリットがあります。転勤や引越しをしなければいけなくなった場合でも、賃貸に出すか、売却するかを考えることができます。ライフスタイルの変化で運用方法が変えられるので、大変便利です。
ヤドカリ投資法のデメリット
ヤドカリ投資法のメリットについて解説しましたが、デメリットもあるため注意してください。ここでは、ヤドカリ投資法のデメリットについてご紹介します。
事業に該当しない
一般的な賃貸経営は「事業」に該当するため、事業に必要な物は「経費」で落とすことができます。物件購入費用や修繕費、外部委託費などの費用を経費で扱うことができるのです。賃貸経営に失敗して赤字計上となっても、欠損金を繰り越すことができて節税効果が見込めます。
しかし、ヤドカリ投資法は「事業」に該当しません。ヤドカリ投資法は「資産運用」に近いです。物件の欠陥を修繕をしても、修繕費として経費扱いができません。そのため、一般的な不動産投資と同じように考えてしまうと失敗してしまいます。
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引越し手続きが煩雑で大変である
ヤドカリ投資法は、住み替えていき資産を形成していくことをいいます。さまざまな物件に移り住めることは楽しいことですが、引越し手続きは想像以上に大変です。また、物件に併せて照明器具やカーテンなどを購入しなければいけません。このような手続きを億劫に感じてしまう人には向かない投資手段であると言えます。
引越し時に必要な手続きは、主に以下の通りです。
[必要な手続き]
転出届・国民年金や国民健康保険・郵送物の転送届・電気やガスなどの手続き・固定電話の開通・各種住所変更届
不動産価値が下落する場合もある
ヤドカリ投資法は、賃料分を投資に充てられる画期的な方法です。しかし、不動産価格が大幅に下落してしまうリスクもゼロではありません。震災などで建物が倒壊した場合は、大きな損失を被ります。また、マンションなどで自殺者が出た場合も不動産価値は下落します。
また、自分が住むために新築物件を購入する場合は、新築プレミアムの価格が上乗せされていることを理解しておきましょう。これらを理解しておかなければ、売却時に購入金額の2割程度損をしてしまうことになります。
このような不動産価値の下落リスクがあることを把握した上で、ヤドカリ投資法に挑戦をしましょう。
住宅ローンを完済する必要がある
住宅ローンを完済していない状態で賃貸経営を始めるのは違法となります。また、住宅ローンの残債が不動産売却価格を上回る場合は、残債分の資金を用意する必要があります。住宅ローンを完済できなければ、不動産売却はできません。任意売却や競売の選択肢もありますが、大幅に販売価格が下落してしまうので注意してください。
マネー知識がある方は「ボロ戸建て投資」もおすすめ
ヤドカリ投資法に興味を持っている方は、マネー知識を持っており、資産運用の手段に悩んでいる方が多いです。そのような方におすすめの投資方法の1つが「空き家になったボロ戸建て投資」です。
ボロ戸建て投資は、100万円〜300万円程度の少ない初期費用で始められて、高利回りが得られる投資方法として人気を集めています。ボロ戸建て投資の平均利回りは10％のため、初期費用の回収が簡単にできます。
また、賃貸経営で初期費用の回収ができた後は、ボロ家を解体して、居住用の新築物件を建てるなど出口戦略もさまざまです。現在、資産運用の方法を探している方は、ヤドカリ投資法だけではなく、ボロ戸建て投資にも目を通してみてください。
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— owners.media (@OwnersMedia) November 18, 2020
最強の資産運用と言われているが、デメリットをよく理解して
ヤドカリ投資法は、「賃料を払い続けるのはもったいないけど、将来定住するかは分からない」という疑問を持っている人が知っておきたい投資方法です。
賃料を物件購入費に充てることができるため、最強の資産運用と言われているのです。そのため、賃貸か不動産購入か悩んだ時の選択肢の1つとして「ヤドカリ投資法」があることを理解しておきましょう。
また、資産運用やマネー知識に長けた方に注目して欲しいのが、「空き家になったボロ戸建て投資法」です。ボロ戸建て投資は、少額の初期費用で始められて、高い利回りが得られます。ぜひ、経済基盤を安定させるための投資方法を模索している方は「空き家になったボロ戸建て投資」もチェックしてみてください。
