不動産投資の物件探しで「オーナーチェンジ物件」というキーワードを見かけることもあると思います。
オーナーチェンジ物件とは、どのような投資物件のことをいうのでしょうか？このような物件に投資するプラス面は何なのでしょうか？また、注意する点は何でしょうか。
この記事では、不動産投資を行う上で知っておきたい「オーナーチェンジ物件」について分かりやすく解説します。不動産投資をするうえで、成功しやすい物件を知りたい方は、この記事を参考にしてみてください。
目次
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、既に入居者が住んでいる物件のことをいいます。入居者が退去して空室状態の物件は該当しません。オーナーチェンジ物件を購入すれば、入居者から家賃を得る権利を得ることができます。
また、敷金の返還義務や建物を修繕する義務が発生するため注意しなければいけません。基本的に入居者には事後告知になるため、オーナーチェンジ後にトラブルが発生した場合は責任が問われてしまいます。そのため、入居者とトラブルを招かないためにも、前オーナーとの引継ぎは入念に行いましょう。
オーナーチェンジ物件のプラス面
既に入居者が住んでいる物件をオーナーチェンジ物件といいますが、これらの物件に投資すると、どのような効果が得られるのでしょうか？ここでは、オーナーチェンジ物件に投資するメリットをご紹介します。
すぐに家賃収入が入る
オーナーチェンジ物件は、既に入居者が部屋に住んでいるため、入居者募集をせずに家賃収入が得られます。また、現在の家賃収入額から想定利回りを計算できるため、キャッシュフローも計算しやすいです。そのため、儲かる不動産投資かどうか判断しやすいです。
物件購入と同時に家賃収入が得られるなんて、ある意味、夢のような投資案件です。
そこで、考えなければいけないのが、「入居者が居る物件をなぜ現オーナーが手放すのか」という点です。収益があがっているはずの物件をなぜ売り出すのでしょうか。
オイシイ儲け話にすぐ乗るのではなく、後述する”オーナーチェンジ物件の注意点”を確認してみましょう。
ノウハウを引き継げる
前オーナーの不動産投資ノウハウを引き継ぐことができます。そのため、入居者募集や契約条件の設定などの業務が省略できるため、不動産投資初心者でも始めやすいという特徴があります。
不動産投資は、さまざまな知識が必要になり、家賃収入を得るまでも労力がかかるものです。このような労力を最小限に抑えられるのは、オーナー物件ならではのメリットです。
融資審査が通りやすい
想定利回りや稼働状況が把握できて収支の見通しができるオーナーチェンジ物件は、金融機関の融資審査が受けやすいです。金融機関側も年間収支から適正な返済額が判断できるため、適正金額の範囲内であれば融資が降りやすいです。
こちらもチェック⇒不動産投資ローンで失敗する3パターン【成功するポイントを解説】
オーナーチェンジ物件の注意点
次に、オーナーチェンジ物件に投資するデメリットをご紹介します。
購入前に室内を見られない
オーナーチェンジ物件は、既に入居者が住んでいるため、室内を確認することができません。室内の状況は、入居者が退去するまで見ることはできず、想像以上に室内が汚れており、高額な修繕費がかかるケースも珍しくありません。とくに瑕疵には注意してください。
また、入居者との契約内容は確認できますが、どのような属性の入居者が契約しているかは分かりません。そのため、トラブルを頻繁に起こす属性の悪い入居者がいる場合もあります。
家賃設定が適正でない恐れがある
オーナーチェンジ物件に長期入居者いる場合は、入居時から家賃を下げていないことになります。その入居者が退去してしまった場合、周辺の物件の家賃相場に合わせなければいけず、大幅に家賃を値下げせざる得ない状況になってしまうかもしれません。
そのため、長期入居者がいるオーナーチェンジ物件を購入する場合は、適正家賃か周辺物件と比較をして確認してみてください。
家賃が適正か調べる方法
- 賃貸物件探しのサイトで同じ条件の物件の家賃を調べる
- その地区の不動産業者に、対象物件の家賃相場をヒヤリングする
参考：LIFULL HOME'S”家賃相場”
オーナーチェンジ物件を見る時は、
現在賃貸中の賃貸料が妥当か、高いか、安いか、を見極める必要がある。
最近ではネットである程度の相場を確認できる。#中古マンション #賃貸経営 #不動産投資 #マンション投資— 大家先生 (@ooyafudo3) November 24, 2020
補足：悪質業者に注意する
オーナーチェンジ物件の売却時に、少しでも高く売るためにサクラの入居者を用意する売主もいます。知り合いに部屋に入居してもらい、売却後に退去するという巧妙な手口です。
サクラの入居者を見極めるのは難しいですが、事前に契約内容を確認しておき、入居時期や期間を確認しておきましょう。同じ時期に一気に入居者が付いている場合は怪しいです。そして、気になる箇所があれば、質問をしてみてください。
入居時期などが確認できるレントロールは必ずもらっておきましょう。
オーナーチェンジ物件で失敗しないためのポイント
参考：マンションマーケット 【実話】オーナーチェンジ物件購入の失敗談
オーナーチェンジ物件のプラス面と注意点を紹介しましたが、投資で失敗しないためにはどうすれば良いのでしょうか？ここでは、オーナーチェンジ物件で失敗しないためのポイントをご紹介します。
修繕履歴を確認する
部屋の中を見ることができないオーナーチェンジ物件は、修繕履歴で部屋の状態を予測することができます。頻繁に修理している箇所や、築年数で発生しそうな修繕を予測して資金計画を立てましょう。
また、前オーナーに協力を得ることができれば、瑕疵を発見しやすくなります。そのため、前オーナーと良好な関係を築いて、現状の部屋の状況を詳しく教えてもらいましょう。
周辺物件の家賃相場と比較する
オーナーチェンジ物件を購入する場合は、周辺物件の家賃相場を確認しましょう。とくに、長期入居者がいる物件は、その入居者が退去後に大幅に家賃下落をしなければいけないかもしれません。現在の家賃相場が、周辺物件の家賃相場と比較して妥当かどうかを確認した上で投資すべきかを判断しましょう。
保証人の有無を確認する
契約書の確認で見落としてはいけないことは、保証人の有無です。連帯保証人を設定しているか、保証会社を利用しているかを確認しましょう。
入居者が長期入居している場合、連帯保証人が支払い能力のない高齢者になっていることも珍しくありません。また、連帯保証人が死亡しているケースもあります。このような場合は、新たに連帯保証人を立ててもらうか、保証会社を利用してもらいましょう。
瑕疵担保責任を確認する
瑕疵担保責任とは、物件に隠れた瑕疵を見つけた場合の責任の及ぶ範囲を定めたものです。売主と買主の双方の合意で定められますが、契約によって、売主が負う責任期間は異なります。オーナーチェンジ物件は思わぬ瑕疵が見つかることがあるため、瑕疵担保責任の契約期間は、可能な限り長い期間で定めるように交渉しましょう。
引継ぐ敷金があるかを確認する
敷金とは、賃貸契約を締結する際に、入居者が支払う費用の1つです。賃料の未払いの補填や不注意や故意で発生した傷や汚れの修繕負担に使用されます。これらの負担がない場合は、入居者退去時に敷金を返還しなければいけません。そのため、引継ぐ敷金があるかを必ず確認してください。
敷金の引継ぎを忘れてしまった結果、入居者とトラブルになるというケースも少なくありません。そのため、契約情報は確実に引き継ぐようにしましょう。
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うまい話には注意が必要、よく調べてから購入して
今回は、オーナーチェンジ物件に投資するプラスの面と注意点をご紹介しました。既に入居者がいる物件を購入すれば、入居者募集や不動産管理会社決めなどの手間を省略することができます。
すぐに家賃収入が入る！と舞い上がらずに、なぜ前オーナーが手放したのか？など本記事で紹介した注意点をよく確認することを忘れずに。
例えば、物件の内覧ができないため、室内の状況や入居者の属性が判断できません。その結果、思わぬ瑕疵が発見されて、莫大な修繕費が必要となるというトラブルも多いのです。悪質業者の場合、ダミーの入居者が住んでいるケースだってあります。
このように、注意点と、失敗しないポイントを理解しておけば、お宝オーナーチェンジ物件を見つけることもできます。
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