不動産投資ローン

不動産投資ローンで失敗する3パターン【成功するポイントを解説】

不動産投資を始めるための物件は、購入するのに数千万〜数億円のお金がかかります。自己資金でまかなうのは難しいので、不動産投資ローンを組んで始めるのが一般的です。

ですが、ローンを組む前に「不動産投資に失敗してローンを返済できなくなったらどうしよう」と不安になるのではないでしょうか?この記事では不動産投資ローンでよくある失敗と成功するために気を付けるポイントを解説していきます。

不動産投資ローンで失敗する3パターン

不動産投資ローンを組んで失敗するのは、主に次の3パターンです。

  • 収益性の低い物件を高く買ってしまう
  • 物件の維持管理にかかる経費を考えていなかった
  • 無理してフルローンを組んでしまった

これらのケースは、投資自体ではなく融資の受け方に問題があります。それぞれのパターンを詳しく見ていきましょう。

収益性の低い物件を高く買ってしまう

不動産投資ローンの失敗事例で最も多いのが、「収益性の低い物件を割高な価格で買ってしまう」ということです。実際の価値を見抜けずに物件を高い価格で買ってしまうと、その分融資額も高額になります。ローンの返済金額も高額になりますよね。

しかし、実力以上の価格で買った物件は、予想を下回る家賃収入しか稼げず、ローンの返済額の方が高くなってしまう可能性が高いです。収入より支出の方が大きいので、赤字となって失敗してしまいます。

物件の維持・管理にかかる経費を考えていなかった

不動産投資は実物のある物件を入居者が使うことで利益が出る仕組みです。ガスや水道などの設備は経年劣化していくため、新築物件で入居者が綺麗に使ってくれていても、定期的なメンテナンスが必要です。屋根や壁などの外観も、10年に1度くらいは塗装し直す必要があります。

さらに、退去者が出たら新たな入居者を募集するための広告・宣伝の費用もかかります。マンション経営やアパート経営は待っているだけでは空室が埋まらないので、安定したキャッシュフローを得るためにも必要なコストです。

このように、不動産投資をするなら物件の維持・管理には修繕費や広告費がかかり続けます。ですが、これらの経費を考えずに余裕の無いローンの借り入れや返済計画を作ってしまうと、収入より支出の方が多くなってしまいます。ローンの返済が滞って失敗する原因の一つです。

無理してフルローンを組んでしまった

物件購入の費用をすべてローンでまかなうことを、フルローンと言います。自己資金が無くてもマンション投資などを始められるので、フルローンを選んでしまう人もいるかもしれません。

ですが、フルローンはそもそも「自己資金が少ない人向けの手段」ではありません。融資額や毎月の返済額が大きくなりやすいので、借主の年収や金融資産についても厳しく審査されるものです。金融機関の審査にとおるのは、自己資金に余裕がある人のみです。物件のメンテナンスなどの急な出費に対応したり、物件を売却するときにフルローンの残債を負担したりする可能性があるので、原則として余裕のある人しかフルローンの審査には通りません。

とはいえ、自己資金が十分でないのにフルローンの審査に通ってしまう人も稀ですがいると思います。お金に余裕がない人が返済額の大きいフルローンを組んでしまうと、毎月の返済のやりくりが大変になって失敗しやすいのです。その上、もしも急な出費が発生したら生活費をも圧迫する結果になってしまうかもしれません。

不動産投資ローンで失敗しないポイント

不動産投資ローンの失敗事例を紹介してきましたが、成功させるためにはどのようなポイントがあるのでしょうか。次の3つのポイントについては、投資を始める前によく確認していただければと思います。

  • 複数の不動産会社・金融機関に相談する
  • 自己資金に余裕を持ってローンを組む
  • ゆとりのある返済計画を立てる

複数の不動産会社・金融機関に相談する

物件の評価額は不動産会社や銀行など金融機関によってさまざまです。1つの会社にすべてを依頼してしまうと、その会社以外の意見を聞けなくなってしまいます。物件選びの段階では複数の会社に頼り、ローンを返済できる金額の範囲で購入できる物件かどうか判断しましょう。

会社によっては、「投資を始めれば月々の家賃収入が入ってくるから、返済額が少し高くても問題ない」といった甘言を言う人もいるかもしれません。ですが、不動産投資はリスクもある投資で当初の想定外のことも起こりえます。もしもの事態も想定して物件を購入しましょう。

自己資金に余裕を持ってローンを組む

ローンを組むときは、自己資金を残して組める金額に押さえておくのが大切です。特に不動産投資は事業の側面があるので、住宅ローンと異なり年収の10倍以上の金額を借り入れることができます。しかし、やみくもに高い金額を借りてしまうと返済が滞って失敗するリスクが高くなります。

特に、賃貸物件などは設備や外観のメンテナンスが必要です。急な出費に対応できるよう、自己資金を手元に残した状態でローンを組みましょう。

ゆとりのある返済計画を立てる

融資を受けるときは、金融機関から融資の総額と毎月の返済額について案内があります。金利の分だけ返済額が高くなるので、返済額の合計と融資の総額は一致しません。返済のシミュレーションをよく確認し、家賃収入が途絶えても返済できるか考えましょう。

投資が上手くいけばもちろん賃料からローンを返済できますが、入居率が低い状態になってしまうと、ローンの返済に自分が仕事で稼いだお金を費やす必要があります。ローン返済にかかる年数は30年程度にわたります。最悪の場合を想定し、家賃収入が得られなくてもローンを返済できるかなどに注意して、よく考えてゆとりある返済計画を立てましょう。

途中でやめたくなったら

赤字が続いて不動産投資をやめたい場合、まずは出口戦略として物件の売却を考えます。一般的にはローンの残債よりも売却額の方が安いので、黒字にはならないことは理解しておきましょう。それでも、残債の支払いで済むので赤字による精神的ストレスから解放されるはずです。

利回りを上げることも考えられますが、現状で赤字の物件で利回りを上げるのは難しいでしょう。都心で駅から近いエリアで需要があり、常に満室状態などの理由があれば、家賃を上げて利回りをアップさせても問題ありません。ですが、多くの赤字物件は家賃を下げても空室率が改善しないケースがほとんどだと思います。

そのため、赤字続きの不動産投資に見切りをつけたくなったら、損切りする気持ちで売却を検討するのがおすすめです。売却できなければ自己破産ですが、このような状態に陥らないようにするためにも、ゆとりのあるローンの返済計画を立てることが重要です。

まとめ

不動産投資ローンの失敗事例と、成功のためのポイントについて解説してきました。安定した不労所得が魅力の不動産投資ですが、ローンで失敗するとプラスからマイナスの物件に転落してしまいます。自分の年収や自己資金に見合った融資額や返済計画を立て、不動産投資による資産運用を成功させましょう。