不動産投資は年収500万円程度を稼ぐサラリーマンが運用を考え始めます。老後の生活に備えてお金を賢く貯めようと、不動産投資で資産運用を始める方が増えているのです。
不動産投資を始める人が増えている反面、
- 現実的に考えると不動産投資は儲からないのでは…
- 不動産投資で失敗したというブログを見かける…
このように失敗を恐れてしまい、勇気が出ないという方が多いのも事実です。
投資するからには成功率を上げたいと考えている方もいるのではないでしょうか？
ここでは、サラリーマンの不動産投資成功率についてご紹介します。
この記事を読めば、不動産投資の成功率がどれぐらいなのか、他の投資と比較して成功率は高いかどうかを把握できるようになります。
目次
サラリーマンの不動産投資成功率は1割程度
2015年に住宅ジャーナリストの方が公表した調査結果では、日本国内の不動産自体の値上がりは大きく期待できないと記載されていました。しかし、その一方で「サラリーマン大家」等の新語も定着するほどの不動産ブームが到来しています。このような個人投資家のサラリーマンが不動産投資で成功する確率は1割程度と推測されています。
また、現在の日本は少子高齢化社会で人口減少が大きな問題になってきていますが、今後も空室率が上昇していきます。2020年現時点での空き家率は13.5%です。
野村総合研究所の調査結果によると、日本の総世帯数は、2020年の5,305万世帯をピークに2025年には5,244万世帯により、その後も減少していくと予測されています。そうなると、空き家率は21％まで増加すると予想されているのです。
そのため、ノウハウを豊富に持つプロでも、時間をかけて収支計算を練り投資をしなければ、成功する可能性は極めて低いということが数字の結果から見て分かるでしょう。
参考：野村総合研究所空き家率が急上昇する可能性
サラリーマンの不動産以外の投資成功率を比較
不動産投資の成功率が1割程度と聞いて、想像以上に低いと感じる方もいるでしょう。投資には、株式投資やFX等がありますが、他の投資と比較すると不動産投資の成功率は低いのでしょうか？ここでは、その他の投資の成功率をご紹介します。
株式投資の成功率
株式投資は企業が発行する株券を購入して株主となり株売買の取引を行い、配当金や売却益を得る投資手法です。この株式投資で成功している人は約1割。5年単位や10年単位で見ると利益を獲得し続けている人は減少していき、9割の人が株式投資で失敗していることになります。
投資信託の成功率
投資信託は、投資運用会社へ資金を預けて、株や債券の投資・運用し、その運用成果が各投資家へ分配される投資手法です。知識がない人でも気軽に投資できますが、元本保証はありません。そのため、利益を得るためには長期的な運用が必要となります。
金融庁が公表したレポートでは、運用5年の場合は7割の人に利益が出て、運用20年では、全員が投資収益率はマイナスからプラスとなっています。そのため、長期的な資産形成に向いてる投資方法です。
FXの成功率
FXは、為替の値動きの差分から利益を得る投資手法です。FX投資では、約2割の人が利益を出していますが、5年連続で利益を出す投資家は1％も満たない現状です。また、毎日の市場を追うことに疲弊してしまい、続けることができないという投資家も多いです。
不動産投資のメリット
不動産投資を行う上で得られるメリットを3つピックアップしました。
- 安定した家賃収入を得ることができる
- レバレッジを効かせられる
- 相続対策になる
最大のメリットは、働かずして家賃収入が定期的に得られる点です。
労働で得る賃金に加えて定額の収入を得続けることができますので、盤石な生活基盤を築くことができます。株などの資産運用に比べて、比較的値動きが少ない点も特徴です。
融資を受けることで自己資金の数倍の物件を買うことができ、資産の圧縮による相続制の節税効果も不動産投資のメリットです。
不動産投資のデメリット
不動産投資を行う上で注意したい点を2つピックアップしました。
- 借金に対するリスクがある
- 換金性、流動性が低い
すべて自己資金で不動産投資をスタートする分には問題ないのですが、融資の金額によっては大きなリスクを背負うことになります。ある程度の自己資金がないと融資を受けられない金融機関がありますが、融資のための自己資金まで融資で賄うと、かなりリスクが高くなります。
ある程度の自己資金を確保した上で、不動産投資をスタートすることでリスクを軽減しましょう。
不動産は売りたいと思ったときにすぐに買い手が見つかるとは限りません。
状況次第では、売却完了までしばらく時間がかかることもありますし、希望の金額で売却できないこともあるのです。
サラリーマンが不動産投資でやってはいけないこと
サラリーマンが不動産投資を行う際に少しでも成功率を高めるためには、失敗してしまう行動を控えるが大切です。失敗してしまう行動とは、どのような行動なのかを把握しておきましょう。
1.低利回りの物件を購入する
低利回りの物件の購入は控えてください。利回り低い物件は、運用や戦略にも悪影響を及ぼしてしまいます。
不動産投資で満足できる家賃収入を得るには、不動産を複数所有する必要があり、金融機関から融資を受けて物件を購入していかなければなりません。このような場合、低利回りの物件を購入してしまうと金融機関の評価を損ねてしまい、次の物件を購入する際に追加融資が受けづらくなってしまうのです。
2.立地やブランドのみを重視する
都心の立地やブランドなどの条件にこだわり、利回りの低い物件を購入することは避けましょう。自分自身が賃貸として住む場合は、新築やブランド力は必要かもしれませんが、物件を選ぶ際は利回りを重視して探すべきです。
3.高利回りだが入居者が決まらない物件を購入する
高利回りの物件を購入することを勧めてきましたが、高利回りで入居者が決まらない物件は避けましょう。
高利回りの物件でも、入居需要が低い、立て直しができない、大規模なリフォームが必要などの要素をはらんでいる場合もあります。このような要素に気づけなかった場合は、運用が上手く行かずに失敗する危険性が高くなります。
4.一部の地域でしか物件を探していない
自分の居住地近くでしか物件を探さない人は意外と多いです。このように検討範囲が狭いと良い物件が見つからない状況に陥りやすいです。そのため、対象エリアを広げて探すことをおすすめします。
5.経費削減のため自己管理を選択する
肝心なところで費用の出し惜しみをすると、賃貸経営そのものが失敗となってしまいます。
サラリーマン大家の賃貸管理は専門の会社へ任せましょう。専業の大家さんであれば、住民からの陳情をその日のうちに対処できるケースも多々ありますが、サラリーマン大家の場合、対応できるのは早くともその日の夜となる可能性が高くなります。
住民の方もそれぞれに生活リズムがありますので、迅速に対応できないと早々に退去してしまいます。
サラリーマン大家として賃貸経営を行う場合、管理会社の選定はしっかりと行いましょう。
サラリーマンが不動産投資成功率を上げる8つの方法
投資は必ず成功するものではありませんが、成功率を上げることはできます。どのような方法があるのでしょうか？ここでは、成功率を上げる方法をご紹介します。
1.不動産投資の知識を身に付ける
投資で成功するためには情報が必要不可欠です。法律・税金・ローンなどの知識から、物件管理や修繕などの実務まで必要な知識は様々です。これらを不動産会社に任せることもできますが、何も知らない状態だと不動産会社の言いなりになるしかなく、適切な判断ができません。そのため、書籍やセミナー、インターネットを活用して知識を身に付けましょう。
2.妥協しない・人任せにせず自分で行う
目的を明確にして、投資用物件の条件を絞り込んだ場合、求める条件をクリアする物件が見つからない場合があります。需要のある物件は、見つけたとしても先に他の人が購入するケースも少なくありません。
だからといって、条件を緩めてしまうと後悔します。そのため、不動産情報収集は、妥協することなく、不動産会社に任せきりにすることなく、自分自身でも行うようにしてみてください。
3.優良物件かを素早く見極める
少しでも気に入った物件を見つけた場合は、購入するべきかを素早く見極めるようにしてください。優良物件が気になる方は、他にもたくさんいるため、市場に出たら、すぐに買い手がつきます。そのため、ジックリと検討していたら他の方に購入されてしまうでしょう。そのような事態を避けるためにも、優良物件かは素早く見極めてください。
4.信頼できる不動産会社を見つける
不動産会社の存在は、投資初心者にはありがたい存在ですが、不動産会社のアドバイスを鵜呑みにする行為は危険です。
物件のメリットしか話さず、デメリットを話してくれない不動産会社も存在するため注意しましょう。場合によっては、不動産会社側にとって都合の良い物件を勧められてしまう可能性もあります。そのため、本当に信頼できる不動産会社を見つけましょう。
5.資金管理を徹底的に行う
資金管理の意識が低い状態で不動産投資を始めれば、管理費や修繕費が圧迫してしまい、計画通りに借入金が返済できなくなってしまいます。不動産投資は物件価格や利回りに意識が向きやすいですが、諸経費に関する知識も必要です。それらの経費を具体的に把握することで、成功に近づきやすくなります。
6.メンテナンスにお金をかける
入居者は同じ条件の物件であれば、キレイな物件に住みたいと思うものです。そのため、メンテナンスのされていない老朽化が目立つ物件であれば、空室率が必然と上がってしまいます。
そのため、入居者の目線に立ち、住みやすさを追求することが不動産投資の成功率をあげることにつながるのです。
7.出口戦略を取る
出口戦略という言葉は色々な場面で使われますが、不動産投資においては「いかに物件を高く売却するか」が重要です。
出口戦略が失敗すると、今まで獲得した家賃収入が相殺されてしまうほどの大きな意味をもっています。
不動産投資の出口戦略にはいくつかのパターンがあります。
個人投資家が扱うことが多い賃貸アパート、マンション、戸建物件に限定した内容となりますが、主に以下の3点となります。
- 収益物件として売却
- 更地にして土地を売却
- 自己の居住用として売却
状況に合わせて適切な選択をすることがポイントです。
8.投資先を分散させる
投資の世界ではリスク回避のため資産の分散が必須ですが、不動産投資の分野でも資産の分散は重要なポイントとなっています。
不動産投資における資産分散の考え方は以下の3通りです。
- 間取り・入居者属性、物件種別での分散
- エリアの分散
- 時期の分散
高い利益を確保するための集中投資という方法もありますが、不動産投資は家賃収入を見込んだ長期的な投資になるため、分散投資によるリスク回避の考え方が重要になるのです。
成功率が高い不動産投資手法はズバリ
不動産投資の中でも、成功率が高いと言われているジャンルは空き家投資です。
現代では、持ち主不在の空き家が増え続け社会問題になっていますが、空き家ビジネスは増え続けています。空き家をリノベーションして「安く購入して、安く直し、安い賃料で貸し出す」というビジネスモデルを展開し、高い利回りを実現することができるのです。
プラットフォーム株式会社は、空き家再生ビジネスのノウハウをもっています。
- プロによる価値ある安い物件の選定
- 住居の確保に困っている入居者へ貸すため空室リスクが低い
- 管理手数料は一律3,000円。管理物件のトラブルにも対応
空き家再生ビジネスは、不動産物件の需要と供給の調整を行う社会貢献度の高いビジネスでもあります。分散投資の一貫としても有効な空き家再生ビジネスに興味がある方は、プラットフォーム株式会社のセミナーに参加してみてください。
まとめ
ここでは、サラリーマンの不動産投資成功率をご紹介しました。投資にはリスクが付きものなので、それをよく理解した上で行いましょう。不動産投資は、よく勉強し理解を深めれば、成功率を上げることができます。
不動産投資は、管理や運用を不動産会社に委託することもできます。市場価格を毎日確認する必要もありません。このような理由から、不動産投資を始めるサラリーマンが増えているのです。成功率は高めていけるため、不動産投資を始める前にしっかり情報収集をしてみてください。
