不労所得を得る目的として、新たに副業を始めるサラリーマンが増えています。FXや株式投資などもありますが、資産運用の中でも「不動産投資」は人気です。しかし、正しい方法を知っておかなければ、失敗してしまう原因になりかねません。
そのため、不動産投資の始め方を把握することは大切なのです。ぜひ、勉強を始めましょう。
この記事では、サラリーマン大家になるための8ステップをご紹介します。
目次
サラリーマン大家になるための8ステップ
サラリーマン大家になるためには、どのような手順でなるのでしょうか？ここでは、不動産投資を始めるための8ステップをご紹介します。
STEP1：不動産投資の勉強
まずは、不動産投資の種類と違い（メリット・デメリット）を理解できるように勉強します。不動産投資は、目標収益や支払能力によって向き・不向きが分かれます。
［不動産投資の種類］
| 一棟マンション投資
一棟アパート投資 |
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| 区分マンション投資 |
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| 戸建て投資 |
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| 空き家投資 |
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サラリーマンが、不動産投資を始める場合は、勉強時間が限られてしまうため、自分に向いた不動産投資の種類を絞り込んで勉強に取り組んだ方が良いでしょう。
書籍やインターネットで情報を得ることもできますし、不動産投資セミナーも開催されています。
STEP2：物件調査
次に、インターネットで投資物件を探していきます。投資物件は、販売価格と利回りで選びがちですが、次の物件調査を実施することで優良物件を見極められます。
価格相場
近隣の路線価や公示地価を調べて、土地の価格相場を調べます。路線価図は、国税庁の「路線価図・評価倍率表サイト」で確認ができて、公示地価は、国土交通省の「土地情報総合システム」で調べることが可能です。また、不動産情報サイトを活用して、賃料相場や表面利回りも調べておきます。
周辺環境
住宅地図やGoogleストリートビューを利用して、周辺の住環境を確認します。周囲に商業施設や医療施設があるかを確認することをはじめ、工場やゴミ焼却場などの気になる施設が近くにないかを確認します。
また、災害リスクに備えて国土交通省のハザードマップを利用して、危険区域に該当していないかを確認してください。
権利関係のチェック
一棟マンション投資や戸建投資、空き家投資の場合は、土地が所有権か借地権かなどの権利関係を確認してください。気になる物件を見つけたときに、不動産仲介会社に依頼をすれば、登記簿情報を取得してもらえます。
STEP3：お問い合わせ
気になる物件を見つけたら、不動産仲介会社へお問い合わせします。不動産仲介会社は安易に選ぶのではなく、資本金や従業員数、実績数、取扱物件数を比較して、信頼できる業者かを見極めてください。
STEP4：現地立ち会い
物件調査をする場合は、外観の状況だけではなく室内や周辺環境も確認してください。
［物件のチェックポイント］
| 外観 |
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| 室内 |
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| 周辺環境 |
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STEP5：買付申込書を提出する
購入したい投資物件が絞りこめたら、不動産会社に買付申込書を提出します。
買付申込書には、物件名称・所在地・内容・買付希望価格・支払方法・手付金の金額・有効期限などを記載して、署名・捺印をします。買付申込書は、不動産購入の意思表示のため、法的な拘束力はなく、購入をキャンセルしてもペナルティは発生しません。
STEP6：融資相談
不動産投資ローンを融資をしてくれる金融機関は、主に以下の5つです。
| 政府系金融機関
（日本政策金融公庫） |
中小企業に融資を行っており、審査を受けるには事業であることを証明する必要がある |
| 都市銀行
（メガバンク） |
都市銀行は、巨大な資産や収益規模を持っているため、金利が安く巨額の融資にも強い |
| 地方銀行 | 地域に根付いた金融機関のため、手厚いサポートをしてもらえる |
| 信用金庫・信用組合 | 地域に根付いた金融機関のため、申込者の居住地や物件謝罪地が銀行エリア内にあると融資審査が通りやすくなる |
| ノンバンク | ノンバンクは、年収などの審査基準が低い反面で、他の金融機関と比較すると金利が高い |
STEP7：購入
融資審査を通過したら、不動産売買契約を売り主と締結します。不動産売買代金を支払い、登記の変更を行って、物件を引き渡してもらいます。
STEP8：管理
不動産購入後は、物件を管理して不動産経営を行っていかなければいけません。
自主管理
自主管理とは、入居者募集から家賃回収までの業務を自分で行う方法です。労力がかかりますが、管理委託料を支払わなくて済むので、その分の収益が上乗せされます。
委託管理
委託管理とは、家賃滞納の督促や回収、家賃明細書の作成、クレーム対応、入居者募集、退去手続きなどの一連の業務を不動産賃貸管理会社にお任せする方法です。
サブリース
不動産会社が貸主から投資物件を一括で借り上げて、入居者に転貸する方法です。そのため、オーナーは、物件の空室の有無に関わらず、家賃が保証されます。
サラリーマン大家になる前の4つの注意点
サラリーマンが不動産投資を始めるまでの基本的な流れを紹介しましたが、始める前の注意点も確認しておいてください。
空室が発生すると家賃収入は得られない
不動産投資は、必ず収入が得られるわけではありません。入居者が入らず空室の物件を運営している場合は、家賃収入はゼロになってしまいます。そのため、区分マンション投資や戸建て投資、空き家投資などの1戸の物件しか運用していない場合は、家賃収入が入らなくなる恐れもあるのです。
自然災害によって不動産を失う可能性がある
不動産投資は資産価値が安定しているため、人気がある金融商品です。実際に、資産価値が大幅に下落する可能性は低いですが、自然災害で倒壊などをした場合は、資産価値がなくなってしまいます。
自然災害は、いつ発生するか予測できません。そのため、不動産投資では、常に自然災害のリスクにさらされていることを覚えておきましょう。
金利上昇には注意する
不動産投資を始める場合は、金融機関から融資を受けることが大半です。融資を受ける際に、金利が低いという理由で、変動金利を選ぶ方もいます。しかし、変動金利は上昇すると、返済総額が膨らんでしまい、キャッシュフローが悪化することもあるので注意してください。
節税効果を過度に注意しない
不動産投資によって得た所得は、給与所得と合算されて、総所得から所得税を算出することになります。そのため、不動産所得が赤字になれば節税効果を期待することはできますが、収益が出たら、その分の税金は支払わなければいけません。そのため、過度な節税効果は期待しないようにしましょう。
まとめ
初めて不動産投資物件を購入する際は、不安を感じてしまうかもしれません。
少しでも損をしないために、正しい手順を覚えておきましょう。手続きごとのポイントを押さえておけば、賢くお得に不動産投資が行えるはずです。
ぜひ、これから不動産投資を始めたいと思っている方は、この記事で紹介した手順を参考にしてみてください。
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