サラリーマンだけではなく芸能人の方の中にも、不動産投資を始める方がいます。今回、ご紹介するのは、不動産投資で約12％の利回りを得て、成功を収めているTIMのレッド吉田さん。
現在は、不動産投資で大成功をしているレッド吉田さんですが、一棟目の投資物件では、想定した収益を出すことはできませんでした。その失敗の経験を活かして、二棟目の投資物件を購入して成功しているのです。
一体、どのような点を改善したのでしょうか？
不動産投資初心者のレッド吉田さんが、二棟目の不動産投資で成功した理由は、とても参考になるはずです。この記事では、レッド吉田さんが、不動産投資で成功を収めるまでの軌跡をご紹介します。
目次
レッド吉田は一棟目の不動産投資に失敗
今では、不動産投資で成功を収めているレッド吉田さんですが、意外にも一棟目の不動産投資で失敗をしているのです。
不動産投資で収益を上げている友人の影響を受けて、2011年に一棟アパートの建築をしましたが、その不動産投資は想定していた収益が出せずに、失敗してしまいました。最終的に黒字化になったもの、想定していた収益とは、ほど遠い結果になってしまったのです。
その失敗の理由について、レッド吉田さんが回答していたのでご紹介します。
リスクを把握していなかった
2011年に1億5,000万円の一棟アパートを建てたのですが、当時の利回りは6％。不動産投資未経験者のレッド吉田さんは、「不動産投資は、これぐらいの利回りだろう…」と思って運営していたのですが、空室リスクや修繕リスク、金利リスクなど不動産投資におけるリスクを理解しないまま投資を始めてしまったのです。
一番、驚いたのは、不動産所有に係る固定資産税などの税金関連だったそうです。そのため、想定外の諸経費がかかり、想定した収益を得ることができなくなってしまったのです。
専門家に全てを丸投げしていた
不動産投資におけるリスクを考えていなかったレッド吉田さんは、融資などに関する知識も持っていませんでした。そのため、融資手続きを専門家に全て丸投げをしてしまったのです。
不動産投資ローンをフルローンで借りられたときは「不動産大家になれた！」と喜んでいたレッド吉田さんですが、金利4.5％だったため、元金が全然減らなかったのです。
金利が高かったため、
「頭金を入れて安い金利を借りておけば良かった」
「複数の金融機関を比較すれば良かった」
と振り返り、反省しているようです。
収支シミュレーションを行わなかった
アパートを建てた直後は、入居者もすぐに見つかり、黒字化に持っていくことができます。しかし、アパートは経年劣化をしていくものなので、10年経過すると修繕費が必要になってきてしまいます。
例えば、エアコンを全部屋で取り換えるだけでも100万円出ていきますが、それらを織り込んで収支計算すると収益が合わなくなってしまったのです。
アパートを建てるときに、修繕計画と収支シミュレーションを行っていれば、修繕費も痛手にはなりませんでした。
不動産投資に関する勉強をしなかった
融資の金利が高くて想像以上に元金が減らなくなったり、空室が出てしまうなどして、想定通りにいかなかった一棟目のアパート経営。その失敗の要因は、
「不動産投資に関する勉強をしなかった自分のせいだ」
とレッド吉田さんは述べています。
不動産投資に関する勉強をしておけば、リスクに備えておくことができたでしょう。
すべてを専門家に丸投げして任せた結果、想定していなかった諸経費がかかり、収益を出すことができなくなってしまったのです。
レッド吉田さんは、2度目の不動産投資で大成功
一棟目のアパート経営で失敗をしたレッド吉田さんですが、そのアパートを2011年に売却をして、2014年に新たな物件に投資。そして、年間利回り12％と不動産投資で大成功を収めています。
一度目の不動産投資で失敗をしたレッド吉田さんは、どのような物件を選んで、不動産投資で不労所得を得ているのかをご紹介します。
女性限定のシェアハウスを運営
シェアハウスは、ひとつの建物に複数人が住むことをいいますが、駅から徒歩圏内の物件にも関わらず、敷金・礼金はかからず、家具も付いているため、すぐに引っ越すことができるのが最大の魅力です。
女性の場合、男性よりも平均収入が低くなるため、引越しをする場合も敷金や礼金がネックになります。また、一戸建ては防犯上、不安な面があるため女性には不人気です。
しかし、女性限定のシェアハウスであれば、防犯上の心配もなく安く都心に住むことができます。このような理由から、レッド吉田さんは、女性限定のシェアハウスは需要があると思ったようです。
二棟目の利回りは約12%と大成功
シェアハウスの魅力は、ひとつの物件に対して複数人と契約ができるところです。物件をシェアするため、一人当たりの家賃収入は下がってしまいますが、何人と契約しても問題はないため、複数人と契約をすれば高い利回りを実現することができます。
レッド吉田さんは、複数人の入居者と契約をして、利回りは約12％。不動産投資で大成功を収めています。
一度目の不動産投資の失敗が活きている
実は、一棟目のアパートは大成功ではなかったものの赤字ではありませんでした。不動産投資に関する知識が足りなくて、想定外の出費が出たものの、不動産投資を薦めてくれた友人が良い立地と設計を考えていてくれたのです。そのため、知識がなくても黒字化経営することができたのです。
レッド吉田さんは、そのような経験から、シェアハウスを購入する際は、金利がかからない現金購入を選択。また、入居者に喜んでもらえる建物であれば、収益が出る物件になることが分かり、他社と差別化できる女性専用シェアハウスに乗り出したのです。
女性専用シェアハウスは大変なこともある
女性専用シェアハウスでは、入居者同士の関係性が深くなるにつれて、人間関係がもつれていったりしまします。その度に、クレームが入ることもあり、大変なこともあるそうです。入居者同士のトラブル解決も運営者が行わなければいけません。そのため、シェアハウス経営には労力がかかってしまいます。
それでも、都心で最寄り駅から徒歩圏内で家賃5万円以内で住めるのは、入居者にメリットがあると信じて不動産経営を行っているレッド吉田さん。また、女性同士のシェアハウスであれば、気が合う仲間ができたり、さまざまな職業の人と出会える楽しさもあると、前向きに女性専用シェアハウスを経営していることが伺えます。このような前向きさが、多くの人を入居させる要因となっていて成功に導いているのです。
まとめ
今回は、不動産投資で約12％の利回りを得ているレッド吉田さんの軌跡をご紹介しました。不動産投資を始めるキッカケは、周囲の人からのお誘いというケースも少なくありません。
実際に不動産投資は、資産価値の急激な下落リスクも少ないため、安定的に不労所得を稼ぐことができます。
しかし、不動産投資に関する知識がない状態で始めてしまうと、思わぬ出費がかかってしまいます。
また、不動産投資も事業です。そのため、周囲の賃貸物件と比較して魅力ある物件をプロデュースする力が必要です。レッド吉田さんは、一棟目のアパート経営で、これらに気づくことができたので、二棟目のシェアハウス経営で大成功を収めることができたのです。
そのため、不動産投資を検討している方は、少しずつでも不動産投資に関する情報を収集するようにしましょう。
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