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不動産投資で必要な表面利回り・実質利回りの表現をマスターしよう

笑顔で電卓をたたく女性

不動産投資を始める際に聞くことが多い「利回り」を理解できていますか?
利回りに関する知識を持っていなければ、理想とする収益が得られずに「こんなはずではなかった…」「想定していた収益を出すことができない…」と不動産投資に失敗してしまうかもしれません。

不動産投資を成功させるためには、利回りに関する知識は必要不可欠です。利回りに関する知識は、不動産投資の成功を左右するものでもあるため、正しい知識を身につけておくようにしましょう。

この記事では、不動産投資の ✅表面利回り ✅実質利回り ✅ROI利回りの違いや計算方法をご紹介します。ここで、不動産投資の利回り表現をマスターしましょう。

不動産投資の利回りの種類

不動産投資に関わる収益と経費のイラスト
不動産投資物件サイトに表示されている数字は、表面利回り(グロス利回り)です。この数値は、家賃収入を物件価格で割った比率をいいます。個人向け投資物件の仲介業者が話す利回りは、大半は表面利回りを示しています。

しかし、不動産経営には、管理費や修繕費などの経費がかかるため、これらの経費を差し引いた実質利回り(ネット利回り)が実態に即しているかもしれません。

さらに、実質利回りの個々の要素を厳密にしたのが、NOI利回りです。証券会社や外資系ファンドのプロの投資家は、金融商品の収益性を確認するときは、NOI利回りを参考にしています。

利回りに関する指標

表面利回り

(グロス利回り)

賃料収入÷物件価格
実質利回り

(ネット利回り)

(賃料収入-経費)÷物件価格
NOI利回り NOI÷物件価格

※NOI(net Operating Income:純営業収益)

不動産投資の利回り(1):表面利回り

パソコンを操作する女性
まずは、物件選定時に活用できる「表面利回り」についてご紹介します。

計算方法

想定利回り(グロス利回り)とは、家賃収入を物件価格で割った比率をいいます。満室状態における利回りのため、以下の方式で計算できます。

[想定利回りの計算方式]
賃料収入÷物件価格×100

不動産会社が提案してくる利回りは、表面利回りです。しかし、アパート投資で複数の部屋を有している物件には、空室が生じてしまうこともあります。この想定利回りは、満室時の利回りとなるため、空室リスクを加味されていないので注意してください。

理想的な利回り

表面利回りは、物件選定に活かすことができます。候補の物件が出る度に、具体的な利回りを計算するのは大変ですが、表面利回りは簡単に計算できます。そのため、収益が見込める物件かどうかの判断基準として表面利回りを使うことができるのです。

実際に何%であれば、収益が見込めるのでしょうか?適正な利回りは、区分マンション・アパート・戸建によって異なります。また、新築か中古かでも利回りは異なってくるので、それぞれの理想的な利回りを覚えておくことが、投資を行う上で大切です。

区分マンション(新築) 3%~4%前後
区分マンション(中古) 6%前後
アパート(新築) 6%前後
アパート(中古) 8%前後
戸建投資(新築) 8%前後
戸建投資(中古) 16%前後

上記が理想となる表面利回りの数値です。上記の数値を参考にして投資物件の購入を検討してみてください。

地域別平均相場

また、不動産投資は、地域によっても利回りは異なります。そのため、地域別の利回りも把握しておきましょう。日本不動産研究所が公表した「第39回不動産投資家調査(2018年)」によると、都心部の賃貸住宅の利回りは、以下のような結果になっています。

単世帯向け ファミリー向け
北海道 5.5% 5.7%
宮城 5.5% 5.7%
埼玉 5.3% 5.5%
神奈川 5.0% 5.0%
愛知 5.1% 5.2%
京都 5.2% 5.3%
大阪 4.9% 5.0%
兵庫 5.2% 5.3%
広島 5.8% 6.0%
福岡 5.2% 5.3%

参考:日本不動産研究所「第39回不動産投資家調査(2018年)

不動産投資の利回り(2):実質利回り

表面利回りには、不動産投資で必要な経費が含まれていません。経費を含めた利回りのことを実質利回りといいます。こちらの利回りが、不動産投資の実態に近くなるため、物件購入前には、実質利回りを計算すようにしましょう。

計算方法

実質利回り(ネット利回り)とは、表面利回りに経費を反映した利回りのことをいいます。

[実質利回りの計算方式]
(賃料収入―経費)÷物件価格×100

表面利回りは、不動産投資の家賃収入しか反映されていませんが、不動産投資には管理費・修繕費・税金などの支出が伴います。これらの経費を計上することで、実際の運用利回りを知ることができます。

計算事例

物件価格600万円、家賃収入6万円、管理費1万5,000円、修繕積立金2万円の条件の表面利回りと実質利回りの計算は下記の通りです。

表面利回り:(6万円×12か月)÷600万円=12%
実質利回り:((6万円―1.5万円-2万円)×12か月)÷600万=5%

いかがでしょうか?表面利回りが12%で優良物件だと思っても、実質利回りが5%にまで下がることもあるのです。実質利回りの方が、不動産投資の実態に近いため、不動産物件を購入前には、実質利回りの計算を行いましょう。

実質利回りを計算する上での経費

計算事例では必要経費を簡略化しましたが、物件購入や物件運営には、さまざまな経費がかかります。

[運営経費]
空室損失費用・管理料・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・修繕費用・水道光熱費・リース料・出張費用等

[購入経費]
不動産仲介手数料・司法書士手数料・収入印紙・登記費用

不動産投資の利回り(3):NOI利回り

不動産投資には、NOI利回りがあります。プロの投資家たちが活用する指標です。ここでは、NOI利回りについて解説します。

計算方法

NOIとは、営業純利益を意味しています。満室賃料から空室期間の損失や運営費等を差し引いた手取り収入のことをいいます。不動産投資で成功を収めるには、NOI利回りを確認して不動産の本当の実力を知り、適正な売買価格を求めることが望まれます。

[NOI利回りの計算方法]
NOI÷物件価格

実質利回りの各項目を細分化して計算することになりますが、集計までが非常に大変です。

計算事例

早速、NOI利回りの計算を行ってみましょう。満室賃料が100万円で、NOI率が75%であれば、営業純利益は75万円です。表面利回りが10%で、NOI率が75%であれば、NOI利回りは7.5%になります。

NOI利回りを計算する上で必要なもの

NOI利回りは、実質利回りの各要素をさらに細かく具体的に算出する数字のことをいいます。そのため、固定資産税や都市計画税などの粗税公課、火災保険などの保険料、清掃費、メンテナンス費、共用部分の水道光熱費、不動産管理費などの数字を細かく出さなければいけません。

今回、紹介した数値は最低限覚えておく必要がある数値で、他にも必要な経費が出てくることもあります。

まとめ

真剣な眼差しでセミナーを受講する女性
今回は、不動産投資の利回り「表面利回り」「実質利回り」「NOI利回り」をご紹介しました。これらの違いを理解すれば、物件選定時に参考にしたい利回り、物件購入時に参考にしたい利回りを使い分けられるようになるはずです

NOI利回りを計算するのは大変ですが、不動産投資で失敗をしたくない方は、より詳細の収支シミュレーションを計画してみることをおすすめします。これらの利回りの計算方法は、不動産投資セミナーでも学べるため、ぜひ、興味がある方は参加をしてみてください。

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