サブリース契約

不動産投資で押さえたい!サブリース契約のメリット・デメリット

「マンションやアパートなど、投資物件を購入して不労所得を得たい!」と不動産投資に興味を持つ方は多いです。実際に、不動産投資は資産運用として儲かる可能性を秘めている投資方法です。

不動産投資を始めるために情報収集をするとサブリース契約という専門用語が目に入ったこともあるのではないでしょうか?このサブリース契約とは、どのような仕組みなのかを理解している方は意外と少ないです。しかし、サブリース契約に関する正しい知識は、不動産投資の成功に欠かすことはできません。

そのため、この記事では、サブリース契約について分かりやすく解説します。ぜひ、これから不動産投資を始めようと検討している方は、参考にしてみてください。

サブリースとは

サブリースとは、賃貸経営の一つの形態で、不動産会社(サブリース業者)が貸主から賃貸物件を一括借り上げて、転貸(又貸し)する契約のことをいいます。

物件所有者は不動産管理会社から、保証賃料が得られるのです。多くの場合、賃料の金額は固定で定められており、空室であっても不動産管理会社から賃料が支払われる家賃保証が最大の魅力となっています。

保証される家賃の相場は80%~90%ですが、不動産事業の運営実績や不動産管理会社の経営状況によって、その都度、見直される仕組みであることを忘れないようにしましょう。

サブリースのメリット


サブリースは通常の家賃相場の80~90%になってしまいますが、それでもサブリース契約を締結するメリットとして、次のようなことが挙げられます。

空室や家賃滞納リスクを回避できる

サブリース契約を締結すれば、不動産経営で懸念しなければいけない空室リスクからも解放されます。物件に空室が出た場合でも、不動産管理会社から決められた家賃が支払われるためです。

基本的には、不動産管理会社から、毎月一定の賃料がオーナーに支払われるという契約内容になっているため、空室リスクや滞納リスクなどを心配する必要がなくなります。また、不動産管理会社が、滞納家賃の請求手続きを代行してくれるため、入居者から家賃が回収できなくなったという事態も起こりにくいです。

賃貸管理業務を委託できる

また、不動産管理会社が不動産を借り上げてくれるため、管理運営に手間がかかりません。入居者の立場から見た貸主は不動産管理会社であるため、賃貸契約手続き・入金管理・入居者募集などの管理運営業務は委託できるのです。委託費用は発生してしまいますが、プロの業者に運営を委託することができます。

確定申告を簡素化できる

不動産所得を得ている場合は、毎年2月16日から3月15日までの期間に確定申告を行わなければいけません。期限内に確定申告をしなければ、延滞税がかかったり、金融機関から資金調達する際も不利になってしまいます。そのため、期限内に確定申告を終えましょう。

通常の不動産投資では、確定申告の形状が複雑になりますが、サブリース契約の場合は、経費は、基本的に不動産管理会社に支払う手数料のみとなります。そのため、経費計上がとても簡単で節税の計画が立てやすいです。

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入居者トラブルで訴訟の当事者にならない

家賃滞納や退去時などには、トラブルが起こることもあり、場合によっては訴訟問題に発展することもあります。しかし、入居者にとっての貸主は不動産管理会社となるため、オーナーが訴訟の当事者になることはありません。不動産管理会社と入居者がトラブルになっても、物件所有者との契約には影響はないため、安心できます。

サブリースのデメリット


もちろん、サブリースにはデメリットもあります。

家賃収入が最大期待値より少額になる

自主管理をした場合と比較すると家賃収入は低くなってしまいます。入居希望者が殺到して常時満室になったとしても、一定の家賃収入しか得ることはできません。保証される家賃は80%~90%と言われています。10%~20%分の家賃収入も得たいという方は、サブリース契約は向いていないといえるでしょう。

家賃の保証額の改定がある

家賃保証は契約期間内だけの話になります。例えば、契約期間は10年間固定という場合、10年後に更新をすることになりますが、その際に賃料が改定されて下がるというケースもあります。生涯を通じて永遠に決められた家賃が保証されているわけではないため、注意が必要です。また、家賃の支払日や更新料についての条文は必ず確認しておいてください。

不動産管理会社の倒産リスクがある

不動産管理会社も事業のため、経営不振による倒産は起こります。サブリース契約が解除となると、賃貸借契約はオーナーに引き継がれます。このような場合、不動産管理が預かった敷金も引き継ぐことになりますが、会社が倒産してしまったら、回収できないこともあるのです。

入居者を選ぶことができない

入居審査も併せて依頼することになるため、文化に違いがある外国人やモラルが低い人など入居させたくない属性の人を入居させなければいけないこともあります。転貸人である不動産管理会社の収入は、家賃収入になるため、空室を少しでも少なくしたいというのは当たり前のことです。そのため、属性が悪い人でも入居審査に合格させてしまうこともあります。

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サブリース契約時の注意点


サブリース契約を締結する際には注意しなければいけないこともあります。

保証される家賃が適正かを調べる

契約前に、不動産管理会社が提示した家賃が適切な金額かを確かめてみてください。一般的に支払われる賃料は、転貸賃料の80~90%と言われています。

そのため、物件周辺の家賃相場について大手不動産情報サイトを利用してリサーチして、転貸賃料が相場と大きく乖離していないかを確認してください。仮に大きな差がある場合、その理由についても明白にさせておくと良いでしょう。

原状回復費用の負担先と内容を確認する

不動産管理会社が入居者に対して貸主になるため、基本的に退去時にかかる原状回復費の負担は不動産管理会社持ちです。しかし、契約内容によって、退去者の負担をオーナーが負担することもあり、多額の費用を請求されてしまうトラブルも起こっています。そのため、原状回復費用の負担先がどちらになるのかを必ず確認しておきましょう。

家賃保証の見直しの頻度を確認する

家賃保証制度を意味するサブリースですが、必ずしも家賃が保証されているものではありません。契約トラブルで多い問題が「30年保証と聞いていたのに、数年後に家賃が半分に減額されてしまった」というような事例です。

基本的にサブリース契約の不動産管理会社は、借地借家法という法律で守られているため、オーナーに対していつでも家賃の減額ができる権利があるのです。そのため、家賃の見直しをどの程度の頻度で考えているのか、無理のない事業なのかを確認するためにも尋ねてみましょう。

不利な解約条件になっていないかを確認する

契約書には中途解約についての条文も記載されています。条文次第では、中途解約したくても違約金が発生するなど、スムーズに行えない場合があるため、契約書を確認するようにしましょう。

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信頼できる不動産管理会社の選び方

サブリース契約を締結するにあたって、信頼できる不動産管理会社を選ぶことは、とても大切です。しかし、どのように選べば良いのでしょうか?ここでは、信頼できる不動産管理会社の選び方をご紹介します。

情報収集能力に長けているか

物件周辺地域の家賃相場や物件情報、入居率などの情報を収集しているかも大事なポイントです。入居者が退去して空室になり、なかなか新たな入居者が入らないという事態にならないか、見極めることが大切です。

現実的な事業計画を立ててくれるか

現実的な不動産投資事業の計画を立ててくれるかどうかも重要なポイントとなります。例えば、入居率90%を切ったら、経営が回らなくなるような事業計画では、失敗してしまうでしょう。

周辺の物件相場や将来性を加味した収支予測を考慮した上で、現実的な事業計画を立てることが、不動産投資事業の成功には必要不可欠です。上手い言葉ばかりではなく、現実的な話をしてくれる担当者を信頼しましょう。

経営状況が安定しているか

サブリース会社の経営状態が悪いと、長期間の家賃保証は難しくなってしまうでしょう。経営状況は、帝国データバンク等に依頼すれば確認できます。

オーナー視点を大切にしているか

不動産管理会社がオーナー目線を大事にしており、希望を汲み取ってくれるかも大切なポイントです。不動産投資は長期的に行っていくもののため、信頼できる不動産会社かどうかは良く見極めてください。

まとめ

この記事では、サブリースについて解説しました。新築物件で良く提案されるサブリース契約は、運営の手間が省けて収支計画が立てやすくなるという点ではおすすめですが、よくサービス内容を理解していなければ、問題点が出てきてしまいます。

サブリース業者の担当者の話を鵜呑みにしてしまうとトラブルに巻き込まれてしまうので、注意しましょう。実際にサブリース契約を謳う詐欺も増えています。詐欺被害に巻き込まれないためにも、自分自身である程度の基本的な知識を身に付けておきましょう。

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