新築物件を建てたばかりで満室当初は「これから先の将来、30年以上安定した不動産収入が得られますよ」と上手い言葉に乗せられて契約。その2年後には「賃貸経営の家賃の値下げをお願いできますか？」と会社から言われるケースが多く、問題となりやすいサブリース契約。
そのため、契約を結んだ不動産オーナー様の中には、計画通りの収益が得られず融資で借りたローンが返せなくなり「こんなはずじゃなかった…」と後悔している人も多くトラブル事例も多いです。実際に、サブリース問題も多発しており、消費者生活センターも注意喚起を行っています。
この記事では、サブリース契約で起こる問題について分かりやすく解説します。ぜひ、サブリースを検討している方は、この記事を参考にしてみてください。
目次
サブリース問題とは
所有している物件を借り上げてもらい、不動産管理を委託できるサブリース契約は便利な反面、さまざまなトラブルが起きておりニュースなどでも取り上げられています。実際に、どのような問題が起こるのでしょうか？ここでは、問題点について解説します。
参考：消費者庁”サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!”
問題 (1)：サブリース会社の倒産
サブリース会社が倒産してしまう可能性もゼロではありません。
サブリース会社が倒産してしまった場合は、入居者と結んだ賃貸借契約は基本的に引き継ぐことになります。従来、約束されていた家賃保証もなくなるため、契約当時の返済シミュレーション通りにいかなくなることもあります。
問題 (2)：家賃の減額請求
サブリース契約では借上家賃があり「この家賃まで保証します」という金額が定められています。基本的には、毎月、この保証された家賃が入ってきます。
しかし、契約上では「経済状況の変動等があった場合、家賃の増減を請求できる」という文言が記載されている場合がある多いため注意しましょう。
契約書に文言が記載されていた場合、経営状況次第では、家賃の減額請求が起こり得るのです。そのため、サブリース契約を交わせば、30年間、一定の家賃が入ってくると安易に考えてはいけません。
問題 (3)：アパート建築違法
新築時のアパート建設のトラブルが相次いでいます。違法建築によるアパートだったため、その物件の入居者の退去が迫られてしまったというトラブル事例もあります。
大手の建設会社でも、このようなトラブルを引き起こしており、中には「被害者の会」結成しているところもあります。そのため、本当に信頼できるサブリース会社と提携している建設会社かも見極めなければ、被害に巻き込まれてしまいます。
サブリース問題が起きる原因
なぜ、サブリース問題が発生してしまうのでしょうか？ここでは、問題が起きる原因をご紹介します。
重要事項説明が不十分である
サブリース契約を締結する際は、重要事項説明を読むことが義務付けられていません。重要事項説明に記載されていることを読み上げていても、オーナー側が理解しているか確認を取らないまま契約を結んでしまうことも見受けられます。
また、オーナー側も重要事項説明の内容に関して理解できていないけれど、不動産会社を信頼して安易に契約を締結してしまうことも多いです。このように、契約を締結してしまうと、契約後にトラブルが発生してしまいます。
法律や制度が整っていない
サブリース契約に関する法律や制度は整備されているとは言いづらい現状です。また、宅地建物取引業が適用されません。
「宅地建物の売買・交換または宅地建物の売買・交換・賃貸の代理や媒介」のいずれにも該当しないため、宅地建物取引業法が適用されず、規制を受けることはありません。厳しい法律や制度が定められていないため、都合の良い言葉での勧誘などができてしまうのです。
借地借家法はサブリース会社を保護する
サブリース契約では、借地借家法で詳細が定められていますが、オーナー側は正当事由がない限り、契約更新拒絶は認められず、契約満了時も賃貸借契約は終了しないものとされています。そのため、期間の定めがないものとして存続することになるのです。
また、同法律で、土地や建物価格や経済事情によっては、オーナー側に家賃減額の交渉ができるものとして定められています。このように、借地借家法を見てみると、会社側に有利な内容となっていることが分かるでしょう。
サブリース問題を回避するための対処法
サブリース問題が発生することは理解して頂けたと思いますが、このような問題を避けるためにはどうすれば良いのでしょうか？ここでは、問題を回避するための対処法をご紹介します。
契約内容を確認する
契約書には「契約更新時の条件」「家賃を見直すタイミング」「免責期間」「敷金・礼金の取り扱い」「修繕費用の負担の割合」などが記載されています。これらの内容は重要なため、しっかりと確認してください。
また、契約書の内容を確認して、疑問や不安が出た際は、すぐに担当者に質問しましょう。不安材料がない状態でサブリース契約は締結してください。
家賃引き下げ時は簡単に同意しない
サブリース契約に家賃の引き下げを提案されたときは、本当に妥当な金額かを確認しましょう。所有物件の周辺エリアの家賃相場をリサーチして妥当性を確認します。少しでも疑問を感じた場合は、担当者に質問してみてください。
自分で不動産投資の事業計画を立てる
不動産投資は長期的な事業計画が必要となります。サブリース契約を締結するメリットは、このような事業計画を練ってもらえるということです。しかし、その事業計画が本当に妥当な計画なのか、知識がなければ分かりません。結果的に、営業マンの言う通りにしてしまうということになるのです。
そのため、自分でも不動産投資の事業計画を立てられるようになりましょう。自分で事業計画が立てられれば、サブリース会社の甘い言葉に騙される心配もありません。
サブリース契約前に知っておきたい注意点
サブリースは、不動産投資の運営を委託できるというメリットがありますが、デメリットもあります。このデメリットを理解しておかなければ、契約してから後悔することになります。そのため、サブリース契約の注意点について解説します。
収益性は低下する
不動産投資を自分で行えば、毎月得られる家賃収入以外にも敷金・礼金・更新料は自分の取り分になります。しかし、サブリース契約の場合は、会社の取り分になるため、通常の不動産投資より収益性が低下してしまうのです。そのため、少しでも高利回りの不動産投資を実現したいという方には不向きとなってしまいます。
修繕会社が指定されている
アパート経営やマンション経営の建物は経年劣化するため、どこかのタイミングで修繕・リフォーム工事を行わなければいけません。可能な限り、修繕費を抑えたいという方もいるでしょう。しかし、サブリース会社によってはリフォーム会社が指定されていることも多く、自由度がなくなるので注意しましょう。
賃貸管理会社も選べない
サブリース契約は30年間続くこともあります。しかし、運営を任せている時点で客付けの悪さなどから、賃貸管理会社を変更したいと思うこともあるでしょう。しかし、サブリース会社によっては、賃貸管理会社を選べないという場合も多いです。そのため、いつでも賃貸管理会社が変更できるかどうかを必ず確認しましょう。
サブリースの契約書のチェック方法
サブリース問題について説明してきて、契約書の確認が重要であることは理解していただけたと思います。実際に、契約書はどこに目を通せば良いのでしょうか？ここでは、契約書で必ずチェックしておきたい項目について解説します。
サブリース賃料の見直し時期
サブリース会社によって、賃料の見直し時期は異なります。10年固定や2年毎の見直しなどさまざまです。また、値下げ額の範囲まで定めている会社も存在します。
敷金・礼金・更新料の分配
敷金・礼金・更新用の収入項目が、どちらの取り分になるかを確認しておきましょう。一般的に、これらの収入項目はサブリース会社の取り分となっています。その代わり、空室補償が付いているのです。しかし、会社によって内容は異なるため、忘れずに確認してください。
原状回復工事の費用負担
不動産投資を行う上では、長期修繕計画をしなければいけません。修繕工事の時期は建物の劣化具合に応じて変わりますし、可能であれば複数のリフォーム会社に相見積もりを取得して、比較検討したいところです。
しかし、指定のリフォーム会社が定められていることもあるため、契約書の条文を確認しましょう。また、入居者が退去した際の原状回復工事の費用がどちらの負担になるかも確認しましょう。
不動産管理会社の変更
入居者募集力の低い不動産会社であれば、変更したいと思っても仕方ありません。しかし、サブリース契約の場合は、提携先の会社を利用しなければいけず、変更することができないことが多いです。会社に応じて規則が変わるため、確認するようにしましょう。
まとめ
ここでは、サブリース問題についてご紹介しました。会社を信頼してしまったり、契約書の確認漏れなどで「こんなはずではなかった…」というトラブルが出やすいのが、サブリース契約です。リスクがあるということを踏まえて活用することが大切です。
しかし、所有物件を一括借り上げしてもらえ、安定収入が得られるのは大きなメリットと言えます。そのため、これらの事実を踏まえた上で土地活用の目的や初期費用が回収できるのかを検討してみましょう。
また、会社の財政状態でも家賃の減額交渉などがされてしまうため、サブリース契約問題は後を絶ちません。不動産投資について知識を深めるだけでなく、投資仲間でサブリース会社の情報交換をすることもトラブル回避に役立ちます。
もしトラブルに巻き込まれた場合は、弁護士に相談するようにしましょう。
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