老後に必要な貯蓄額は2,000万円必要であり、年金だけでは老後の生活は厳しく、自分で老後資金に備えなければいけない時代となりました。
FXや株式投資をしている方もいますが、近頃、人気が出ているのが不動産投資なのです。不動産投資に興味を持つ投資家が増加しています。
近頃は、ひとり暮らしをしている方でも「家賃を払っているのがもったいないから、家を購入して、将来は不動産投資に回す」と不動産購入に注目している人も増えてきています。
しかし、不動産投資を行えば、必ず成功するというわけではなく、失敗してしまうケースも少なくありません。そのため、不動産投資を始める場合は正しい知識を身につけましょう。
本記事では、不動産投資の中でもアパート投資について解説していきます。
目次
アパート投資とワンルームマンション投資の比較
賃貸経営の方法として、アパート投資とワンルームマンション投資がありますが、この2つの投資方法の違いはなんなのでしょうか？ここでは、それぞれの投資方法について分かりやすく解説します。
アパート投資の特徴
アパート投資は、大きな利回りを狙うこともできる点や融資の際の担保評価がつきやすく、出口戦略も豊富にあります。また、ワンルームマンションよりも減価償却費が計上できるので、高年収の方にとって節税メリットがあります。
しかし、東京などの都心の土地が売られていることは少ないです。そのため、郊外にアパートを建てるケースが多いですが、空室リスクが大きかったり、出口戦略で売却を考えた際に、なかなか売却できないという問題が出てきます。
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ワンルームマンション投資の特徴
ワンルームマンション投資は、初期費用が少なく済むため、不動産投資の初心者や老後収入源として考えている方に向いている投資手法です。また、駅近くのエリアや人口の多いエリアであれば、入居率は高く空室に悩むことも少ないでしょう。
しかし、都心のワンルームマンションでも利回りが約3%～5%と低くなったり、出口戦略は売却に限られてしまうというデメリットもあります。しかし、中古マンション市場は活況のため、条件が相場を下回っていなければ、比較的売却しやすいです。
投資方法の比較表
| 比較項目 | ワンルームマンション投資 | アパート投資 |
| 物件価格 | 500万円～3,000万円 | 5,000万円～1億円前 |
| 利回り | 約3%～5% | 約5%～7% |
| 賃料以外の収入 | 無 | 有 |
| 立地 | 駅徒歩圏内の好立地 | 郊外や地方の物件の好立地 |
| 空室リスク | 低い | 高い |
| 融資審査 | 融資審査が通りやすい | 融資審査は厳しい |
| 取得費用 | 100万円以内 | 1,000万円以内 |
| 修繕費用 | 修繕規模が少ない | 修繕規模が大きい |
| 費用計上 | コストコントロールが難しい | コストコントロールが可能 |
| 賃料下落 | 下落スピードが緩やか | 下落スピードが速い |
| 建物の裁量 | 管理組合で決定する | 自分で意思決定できる |
| 償却期間 | 減価償却額が少ない | 減価償却額が大きい |
| 物件の流動性 | 流動性が高い | 流動性が低い |
| 出口戦略 | 売却 | 複数ある |
アパート投資の5つのメリット
資金を用意できる方で高利回りと節税効果を狙いたい方は、アパート投資が適していますが、アパート経営を始める前に特徴を把握しておきましょう。ここでは、アパート投資の5つのメリットをご紹介します。
1.長期的な収入の確保ができる
アパート投資は、複数の部屋の運用となるため、まとまった金額が得られます。そのため、老後資金や年金目的での運用も可能です。入居者がいる限り、継続的な収入が確保できるのが最大のメリットとなります。
2.レバレッジ効果が高い
物件の購入資金には融資が利用できます。そのため、少額の自己資金でアパートを購入できることになり、レバレッジ効果は高いです。キャッシュフローが良好であれば、物件を増やして事業拡大を目指すこともできます。
3.生命保険代わりになる
アパートローンを借りる際に、団体信用生命保険に加入しておけば、死亡や重度の障害になってしまった場合、それ以降のローンの返済が免除されます。
残りのローンを払わなくても、アパートは手元に残るため、家族は継続して家賃収入を得ることができます。そのため、団体信用生命保険に加入をしておけば、このように生命保険としての役割も果たします。
4.経済変動に強い
資産形成には、預貯金や株などの金融商品に投資をする方法があります。しかし、これらの金融商品は、インフレなどの経済変動に対応できません。
その一方で、アパート投資の場合は、収入となる家賃が物価と連動しているため、経済変動の影響を受けにくいです。そのため、突然価値がなくなるということは考えられにくいです。
5.節税効果が見込める
所有している土地にアパートを建てると、固定資産税が1/6・都市計画税が1/3までに抑えられます。将来的に相続が発生した倍にも、アパートを建てている場合には、土地・建物ともに相続税評価額が低くなるため、節税効果が得られます。
アパート投資の5つのデメリット
アパート投資は、メリットだけではなくデメリットもあります。ここでは、アパート投資のデメリットをご紹介します。
1.空室リスクがある
アパートの各部屋の満室状態が続くという保証はありません。一部屋でも空室が出てしまうと、その分の家賃収入が途絶えてしまうことを忘れてはいけません。そのため、空室リスクを考慮した事業計画が必要になります。
家賃収入が途絶えてしまったら、自己資金からローンを返済しなければならなくことを自覚しておきましょう。
2.金利変動の影響を受ける
低金利が魅力となっている変動金利ですが、変動金利は金利の見直しがされます。ローン返済期間中に金利が上昇すると総支払額は増えてしまいます。
アパート経営は、多額のローンを借りることになるため、金利が1%上がるだけでも支払いが厳しくなってしまうでしょう。金利の予測は不可能なので、運用中の資金管理をしっかり行ってください。
3.長期運用が前提となる
アパートは、株投資や保険商品などのように売却して現金化することは難しいです。アパートを売却することはできますが、買い手がつくまで少し時間がかかります。そのため、アパート経営は長期運用を前提として行いましょう。
4.資産価値の下落
アパートは築年数に応じて老朽化していきます。どんなに管理を丁寧に行っていても老朽化は避けられません。また、地価の下落によって資産価値が下落することもあります。
5.災害リスクもある
大地震や大雨などの影響で、アパートがダメージを受ける可能性があります。最悪の場合、アパート経営が続けられなくなってしまうこともあるでしょう。近頃は、地震の被害が多いため、災害リスクは考慮しておくことが大切です。
アパート投資の物件探しにおすすめのサイト3選
アパート経営を始めてみたいと思った方もいるのではないでしょうか？
実際に、どのようなアパート経営ができるのか気になっている方もいるでしょう。そのような方は、アパート投資物件を探してみてください。ここでは、アパート投資の物件探しにおすすめのサイトをご紹介します。
1.楽待
楽待の全国不動産会社からサイトに掲載されていない非公開物件についても、メールで紹介も受けることができます。また、収益物件の売買を専門としている不動産会社と提携しているため、アパートの売却相談もできます。そのため、アパートを買いたい人も売りたい人も活用できるポータルサイトです。
2.健美家
健美家は、月間1,400万PVを誇る不動産投資関連サイトとしては、国内最大級のサイトです。物件情報のほか、不動産投資業界の著名人からのコラム提供や税金対策についての不動産投資セミナーの紹介もしています。
3.LIFULL HOME’S
総掲載物件数No.1の実績を持つ不動産・住宅情報の総合サイトです。マンションや1棟のアパートなど全国の収益物件を簡単に検索できます。また、アパートを売却する場合、どれぐらいの価格になるのか一括査定をしてくれたり、全国の賃料相場や入居ニーズを確認することもできます。
まとめ
今回はアパート投資のメリット・デメリットをご紹介しました。アパート投資は、複数の部屋をまとめて運用できるため、多額の家賃収入が見込めます。
また、ローンを借りる際に団体信用生命保険を付けておけば、生命保険の代わりにもなるのです。このようにアパート投資をする際のポイントを押さえておけば、アパート経営で資産運用が賢く行えるのです。
土地を所有している方などは、新築アパートの建築もイメージして検討してみてください。
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