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サラリーマンが不動産投資で成功するための4つの掟

「老後に副収入が得られるように不動産投資を始めたい…」
「不動産投資で成功するためにはどうしたら良いのだろう…」

と考えている方は増えました。

しかし、安易な気持ちで不動産投資を始めてしまうと、成功するどころか失敗してしまいます。そのため不動産投資初心者の方は慎重に投資を始めましょう。

ここでは、サラリーマンが不動産投資で成功するためのポイントや注意点をご紹介します。
この記事を読めば、不動産投資を行う際の要点を明確に掴むことができるでしょう。

サラリーマンが不動産投資で成功するための4つの掟

サラリーマンが不動産投資で成功するためには、どうすれば良いのでしょうか?失敗を避けて、少しでも家賃収入を得たいと思うでしょう。ここでは、サラリーマンが不動産投資で成功するための4つの掟をご紹介します。

1.区分所有マンションから始める

不動産投資に限らず、初めて経験することは分からないことばかりです。これから、不動産投資を始める人は、まずは投資を学習するつもりで、区分所有マンションから投資を始めてみましょう。一連の不動産投資の手順を経験して、知識を身につけてから大きな物件を取得する段階に進むことが成功投資家になれる一番の近道となります。

また、投資目的で購入できる不動産はさまざまな種類がありますが、区分所有マンションを選びましょう。その理由は、区分所有マンションは管理が楽だからです。毎月の管理と修繕費を支払えば、建物に関しては何もすることはありません。

2.ワンルームマンションを選ぶ

区分所有マンションを選ぶ際に大切にしておきたいポイントがあります。それは、部屋のタイプです。部屋のタイプには、単身向けの1Kやワンルームの他、ファミリー向けの2DK・3LDKなどのマンションがあります。この中で、不動産投資初心者のサラリーマンが選ぶべき部屋タイプはどれなのでしょうか?答えは「ワンルームマンション」です。その理由は、部屋の広さと賃料の関係にあります。

例えば、20㎡の1Kを7万円で貸しているとします。これが40㎡の2DKになり、広さが2倍という理由で賃料も2倍の14倍になるとは限りません。部屋の大きさが広くなればなるほど、賃料は割安になるのが一般的です。そのため、投資初心者は単価が高いワンルームマンションを選ぶべきなのです。最近では、ワンルームよりもキッチンが別になっている1Kが人気物件となっています。

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3.物件を現金購入する

繰り返しになりますが、不動産投資初心者のサラリーマンの場合は、最初は小さく始めて、徐々に大きくしていくのが成功する投資家への一番の近道です。そして、不動産投資のリスクを限りなく小さくすることが大切です。そのため、最初の不動産投資は、不動産を現金購入することをお勧めします。

不動産投資は失敗することもあり、次のような悩みを抱えるケースも少なくありません。

  • 入居者が退去したあと、次の入居者がなかなか決まらない
  • 家賃収入が入ってこないため、住宅ローンが支払えない
  • 住宅ローンを払えなくなってしまったため売却をしたが、購入者が見つからない。

上記のような悩みを抱えた投資家は、本当に多くいます。ほとんどが、住宅ローンをフル活用して物件を購入した人です。現金で購入しておけば、このようなトラブルを回避することができるのです。そのため、物件は可能な限り現金で購入しましょう。

4.利回り12%以上を狙う

表面利回りは12%以上の物件を狙うようにしましょう。例えば、物件価格が200万円なら、年間家賃収入が24万円以上ある物件を選びます。物件価格が500万円なら、年間の家賃収入が60万円以上ある物件を選ぶということです。

なぜ、12%以上の利回りを狙うべきなのでしょうか?それは、経費や税金をすべて除き、空室リスクなどを考慮しても、手元に利益を残しやすい利回りだからです。利回りが5%程度しかないと、空室が続いたり、設備の交換をすると赤字になってしまう可能性が高くなります。

1棟の建物や戸建住宅だと、利回り12%以上の物件を探すことは難しいですが、区分所有マンションであれば、物件数が豊富にあるため、意外と簡単に探せます。しかし、利回りが高いということはリスクが高いともいえます。そのため、目先の利回りだけに惑わされないようにしましょう。

サラリーマンが不動産投資で選んではいけない物件

不動産は必ず成功するとは限らずリスクがあるもので、失敗する人もいます。しかし、不動産投資でリスクが高い物件を把握しておけば、失敗を回避することもできるのです。そのため、サラリーマンが不動産投資で選んではいけない物件を押さえておきましょう。

  • 入居者が退去してしまうと、次の入居者がなかなか決まらない
  • 不動産を売却したくても購入者が見つからない
  • 不動産価格や賃料が景気に左右されてしまいやすい

リスクが高い物件を避ければ、上記のような悩みからも解放されるでしょう。

1.築年数が古い不動産

マンションは、1981年に耐震基準が大きく改正されて新耐震基準になりました。旧基準では「震度5程度の地震に耐えうる住宅」と規定されていましたが、新基準では「震度6強以上の震度でも倒れない住宅」というような厳しい規定に変更されました。

また、旧耐震基準の建物は中程度の地震に耐えられるように設計されていましたが、大地震に対するチェックはされていません。新耐震基準以降の建物は、中程度の地震に対して損傷しないことに加え、大地震に対しても倒壊しないことなどが要求されています。新耐震基準前に建てられた古いマンションは売却しづらいため、価格が安くて魅力的に見えても購入するのは控えましょう。

2.部屋が狭い不動産

4坪程度の広さのワンルームマンションも購入しないようにしましょう。4坪の大きさがどれぐらいかというと、1坪の大きさが畳2帖なので、玄関もユニットバスもキッチンもすべて含めて8畳程度です。しかも、この4坪というのは「壁芯面積」のことなので、実際の部屋の広さは5%程度と小さくなります。小さなビジネスホテルの部屋を思い浮かべると良いかもしれません。

平成バブルの頃は、マンション価格が高かったため、少しでも価格を安くするために、このようなワンルームマンションを建てました。しかし、現在では不人気となるため、部屋が狭い不動産の購入も控えましょう

3.賃貸契約が成立しづらい地域の不動産

賃貸を探している方は、利便性を重視しています。そのため、駅から遠い場所にある賃貸住宅や、周辺にスーパーやコンビニなどがない賃貸住宅は不人気です。特に1Kやワンルームなどの単身者向けのマンションは、確実に駅から近い物件が好まれます。そのため、アクセスや利便性が良くて賃貸契約が成立するかどうかを見極めるようにしましょう。

4.事故物件

事故物件は安く購入することができますが、自殺や他殺などがあった不動産のことをいいます。事故物件は売買や賃貸とともに、不動産業者が”重要事項説明書”で説明する義務があります。何年以上経過したら、説明しなくて良いなどの基準は明確に定められていません。しかし、事故物件であることを説明すると、なかなか入居者が決まらないのが現状です。そのため、事故物件の購入も控えるようにしましょう。

まとめ

ここでは、サラリーマンが不動産投資で成功するために押さえておきたいポイントや注意点を解説しました。不動産投資初心者の方は、1Kやワンルームなどの区分所有マンションの購入から始めてみましょう。また、可能な限り現金で購入することをおすすめします。

不動産投資は”投資”という性質上、必ず成功するものではなく失敗してしまうこともあります。しかし不動産投資の一連の流れを学ぶことで、どのようなリスクが生じるかを把握することができるため、知識をつけることでより安全に運用できることも事実です。

不動産投資初心者のサラリーマンの方は、入門編セミナーなども活用しながら知識を深め、ぜひ投資を始めてみてください。

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