ワンルームマンション投資

戸建て投資と区分マンション投資のどっちが良い?

不動産投資アドバイザー

不動産投資方法には、さまざまな投資方法があります。ここでは、戸建投資と区分マンション投資を比較検討してみます。

結論から言ってしまうと、どちらが良いか?どちらが悪いか?は一概には言えません。
大切なことは、それぞれの投資方法の特徴を理解した上で、最適な投資方法を選ぶことです。

不動産投資を始めようと考えている方は、この記事を参考にしてみてください。それぞれの特徴が確認できるので、ご自身に合った投資方法がどちらか判断することができます

戸建投資と区分マンション投資の比較表

マンションと戸建て
最初に、戸建投資と区分マンション投資を比較してみましょう。

区分マンション投資は、少ない初期費用で始められるため、サラリーマン大家や投資初心者の方におすすめです
その一方で、戸建投資は特殊性があるため、ある程度の知識を蓄えるか、信頼できる人とのコネクションを築いてから始めることをおすすめします

戸建投資 区分マンション投資
物件価格
家賃収入
利回り ×
初期費用 ×
空室リスク ×
修繕リスク
管理リスク
売却メリット ×

区分マンション投資おすすめポイント6つの特徴

まずは、区分マンション投資のメリットとデメリットについてご紹介します。

1.不動産投資初心者に向いている

戸建投資や一棟投資の場合は、数千万円の物件購入資金が必要となります。そのため、手元に資金が用意できない方は挑戦しにくいです。しかし、区分マンションであれば、少額の資金で始められます。少額の資金で始められるためリスクが低いです。得られる利回りも低くなりますが、サラリーマン大家や不動産投資初心者の方におすすめの投資方法です。

2.リスク分散がしやすい

戸建投資の物件価格で、区分マンションが複数戸購入できることもあります。一戸の物件に投資するよりも、複数戸の物件に投資をしておいた方がリスク分散できて影響を緩和できます。そのため、区分マンションはリスク分散したい方におすすめの投資方法です。

3.流動性が高い

区分マンション投資は流動性が高いため、不動産投資の出口戦略を計画しやすいです。不動産投資は、毎月の家賃収入と物件売却益で成否が左右されるものです。そのため、出口戦略(売却)も検討していく必要があります。区分マンションは流動性が高いため、売却しやすいというのがメリットです。

4.利回りが低い

区分マンション投資は、低リスク低リターンの不動産投資方法です。不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」の「収益物件 市場動向 四半期レポート(2019年1月~3月期)」によると、各不動産投資の表面利回りは以下の通りです。他の投資方法と比較すると、区分マンション投資の表面利回りは低いことが分かります。

物件タイプ 2019年1月~3月期 2018年10月~12月期
区分マンション 7.36% 7.81%
一棟アパート 8.77% 8.83%
一棟マンション 8.07% 8.12%

5.土地の比率が低い

区分マンション投資の場合、延床面積に応じて土地の持分割合が決まります。そのため、戸建投資と比較すると、建物の比率が高くなり土地の比率は低くなります。建物の減価償却費計上による節税メリットが得られるものの、経年劣化による資産価値の下落は大きくなってしまうので注意が必要です。

6.運営がしにくい

区分マンション投資は運営がしにくいです。例えば、マンションの大規模工事は管理組合で決定しなければ、行うことができません。物件所有者の意思だけでは大規模工事は行えません。また、入居者募集のために家賃を下げた場合は、マンション全体の家賃にも影響が出るため、他の所有者からクレームを受けてしまう恐れもあります。

戸建投資おすすめポイント5つの特徴

戸建て投資
次に、戸建投資のメリットとデメリットについてご紹介します。

1.運営がしやすい

戸建投資の魅力は運営がしやすいことです。戸建投資は、ファミリー層が検討するため、駅から徒歩圏内ではなくても、閑静な住宅街や学校から近いなどの環境面によっても、入居者が見つかりやすいです。

また、ファミリー層は一度住むと定住する傾向があります。また、1戸だけの管理で住むので、管理の手間もかかりません。そのため、区分マンション投資と比較すると運営がしやすいです。

2.土地の比率が高い

戸建投資は、区分マンション投資と比較すると土地の比率が高いです。そのため、出口戦略の方法もさまざま。投資用住宅や居住用住宅として売却することもでき、建物を解体して更地として売却することもできます。土地は建物と違い、経年劣化することはありません。このような土地比率の高さが、戸建投資のメリットです。

3.修繕計画が立てやすい

戸建投資は、自分の意思だけで修繕計画が立てられます。区分マンション投資では、管理組合で話し合わなければいけませんが、戸建投資は自分の意思だけで修繕が行えます。そのため、修繕の際に手間がかかりません。近頃は、自分でDIYして補修工事を行う人も増えてきました。自らDIYが行えれば、修繕費を安く抑えることができるでしょう。

4.空室リスクに注意しなければいけない

戸建ての購入価格は高いです。同額で複数戸の区分マンションが購入できることもあります。戸建投資で空室期間が出た場合は、家賃収入が得られません。家賃収入が得られなくても、住宅ローンの返済や固定資産税などの税金は払っていかなければいけません。事業を間違えてしまうと、キャッシュフローを圧迫させてしまうため細心の注意を払いましょう。

5.融資が受けにくい

戸建投資は融資が受けにくいです。木造住宅の法定耐用年数は22年しかないため、不動産投資ローンを借りるときは不利な融資条件になることが多いです。

例えば、築20年の中古戸建を購入する際の返済目安は2年です。2年でローン返済していくことは不可能でしょう。木造住宅は法定耐用年数が22年と定められているため、融資が受けにくいということが、戸建て投資の最大のデメリットです。

両方のメリットが得られる「空き家投資」に注目

空き家投資アドバイザー
区分マンション投資と戸建投資の特徴について紹介してきましたが、双方のメリットが得られる空き家投資を検討してみてはいかがでしょうか?ここでは、空き家投資の魅力についてご紹介します。

初期費用が少ない

空き家投資は、少ない初期費用が始めることができます。どのような物件を購入するかでも変わりますが、区分マンションよりも安い価格で購入できる物件もあります。

木造住宅の法定耐用年数が22年で融資が受けられないというデメリットはありますが、500万円程度用意できれば始められるので、手元資金で始められる人も多いでしょう。

表面利回りが高い

賃貸市場で戸建ての数は少なく、供給よりも需要が上回っています。そのため、高い表面利回りが期待できる投資方法なのです。

近年では、母子家庭の世帯も増えてきており、子供の騒音を気にせず暮らせる賃貸物件、ペットと暮らせる賃貸物件をお探しの方も増えてきています。競合物件が賃貸マンションや賃貸アパートとなるため、差別化できて入居者募集も簡単に行えます。

運営がしやすい

空き家投資も運営がしやすいです。修繕する際も、管理組合に相談せずに済みます。また、空き家自体には資産価値は見込めませんが、土地の資産価値はゼロになることはありません。そのため、建物を解体して更地にして売却するという出口戦略も立てられます。運営がしやすいことも空き家投資のメリットです。

それぞれの特徴を理解してはじめよう

今回は、戸建投資と区分マンション投資の特徴についてご紹介しました。それぞれ特徴が異なるため、理解した上で不動産投資を始めてみてください。また、両方の投資方法のメリットが得られる空き家投資にも注目が集まっています。

空き家投資をする際は、ノウハウが必要になりますが、低リスク高リターンが得られる不動産投資として人気を集めているのです。この記事で「空き家投資」に興味を持った方は、下記からマニュアルをダウンロードしてみてください。

少額からはじめる空き家不動産投資の秘訣