不動産投資には、さまざまな投資方法があります。人生100年時代を見据えて、不労所得を得ることを検討し出す人が増えてきており、サラリーマン大家を希望する方も増えてきているのです。
その中でも、サラリーマン大家から注目を集めているのが「空き家投資」です。
空き家投資は、少ない初期費用で手軽に始められて、高利回りが得られるとして人気を集めています。
しかし、戸建投資のための空き家は、どのように探せば良いのでしょうか？空き家を探す際の注意点はないのでしょうか？
この記事では、空き家の探し方について解説します。
目次
戸建投資に活用する空き家の探し方
参考：【ホームズ】空き家バンク
戸建投資に活用する空き家は、どのように探し出せば良いのでしょうか？ここでは、空き家の探し方についてご紹介します。
インターネットを活用する
気軽に空き家を探したい方は、インターネット経由で探してみましょう。気になる物件を見つけたら、インターネット上でお問い合わせするだけです。そのため、手軽に空き家を探すことができるはずです。インターネット環境が整っていれば、時間や場所を選ばずに空き家情報を探し出すことができます。
しかし、市場に出回った優良物件は買い手が見つかりやすく、優良物件情報はすぐに消えてしまいます。また、優良物件情報は市場に出にくいです。そのため、インターネット上で出回っていない空き家情報があることも認識しておきましょう。
不動産会社に相談する
不動産会社は、不動産流通機構が運営している「レインズ」を活用できて、全国にある空き家情報を収集することができます。レインズには、インターネット上で掲載されていない空き家情報が掲載されていることもあります。
また、空き家所有者から直接売却依頼を任せられていることもあり、非公開物件として空き家情報を所有していることも多いです。そのため、空き家投資を始めたいエリアの不動産会社に相談をしてみても良いでしょう。
投資コンサルティング会社に相談する
不動産投資を取り扱うコンサルティング会社に相談をすれば、空き家を紹介してもらえます。また、空き家の紹介だけではなく、どのような投資方法が自分に合っているかを提案してもらえます。緻密に不動産投資の事業を計画していくことができるのが魅力です。しかし、コンサルティング手数料がかかるので注意しておきましょう。
空き家バンクを活用する
空き家バンクとは、売却希望者の情報を紹介するサービスのことをいいます。全国で社会問題となっている空き家を活用して地域活性化につなげようと、各地方公共団体が不動産会社と連携して情報を提供しています。
希望するエリアを管轄している各自治体の空き家バンクを確認すれば、空き家情報が閲覧できます。気になる物件を見つけたら、内見をしてみましょう。
直接空き家を探す
空き家物件は、所有者の方針決定が先送りになっているケースが多く、不動産流通市場に出回ることなく潜在化している傾向があります。実家を相続した後に利活用の検討ができないままの状態という所有者が多いのです。このような理由によって、優良物件は不動産流通市場に出回っていません。そのため、直接空き家を探すという方法もあります。
近くに住んでいる方に話を聞くことができれば、どのような経緯で空き家化したのか、所有者は誰なのかを聞き出すことができます。直接交渉すれば、優良物件が購入できるでしょう。
空き家バンクの問題点
空き家バンクは便利であるがゆえ、問題点もいくつかあります。
以下で空き家バンクの問題点についてまとめてみました。
所有者と直接交渉しなければならない
空き家バンクの運営者はあくまで自治体で仲介や契約には関与しません。そのため空き家バンクで空き家を見つけても、宅建業者などを通さず直接所有者と交渉する必要があります。
宅建業者を通さないことで仲介手数料が発生しないメリットもありますが、思わぬトラブルに巻き込まれることもあるかもしれません。中には空き家バンクに登録していたが、すでに知人に貸していたなどの事例もあります。
トラブルが発生しないようにと、自治体によっては提携する宅建業者に入ってもらう取り組みをしています。
現地に行ってみないとわからないことが多い
土地勘のある場所以外で空き家を探す場合、その土地ならではの特徴などを知らずに空き家を買ってしまい、後で後悔する可能性があります。
たとえば空き家を買って賃貸にしようと思っていたが周辺地域ではそもそも賃貸需要がなかった、などです。
また空き家バンクのサイトが最新情報でないことも多く、中には情報が何カ月も前から更新されていないということもあります。空き家を買う前に必ず現地で視察をしてから購入しましょう。
空き家バンクが浸透していない地域もある
2021年現在、全国の自治体の約半数近くが空き家バンクを設置しています。
実際にアットホームが運営する「全国版空き家バンク」には掲載物件数約5000件、参画自治体数約550件と近年盛り上がりを見せています。
それでもまだ半数以上の自治体が空き家バンクを設置していません。自分の希望する自治体に必ず空き家バンクがあるとは限らないと理解しておきましょう。
戸建投資に活用する空き家探しの注意点
戸建投資に活用する空き家探しには、注意点もあります。ここでは、空き家探しの注意点をご紹介します。
建物の状態を良く確認する
長年放置された物件は、経年劣化により損傷しています。建物の構造部分も大きく損傷してしまっている場合は、莫大な修繕費用が発生するため注意してください。
物件購入前にホームインスペクターなどの専門家に相談をして、どの程度の修繕が必要になるかを診断してもらいましょう。空き家を購入する際は、物件価格と修繕費用を合算した価格で購入を検討することが大切です。
※リフォーム業者とのトラブルに巻き込まれるケースも。
リフォームトラブルが多い今日このごろ。
仕上げいい加減だったのでやり直し指定したら連絡プッツンで、こんな状態で放置。。。
他業者に発注しようとしたけど、無断でやるとウチが損害賠償請求喰らう可能性があるらしいので、契約解除を内容証明で送ることに。
時間かかる〜😫😫😫 pic.twitter.com/DpKJV1jjvU
— koso@ボロ戸建買ったはいいもののリフォーム追いついてません🍄 (@koooooosoooo) September 4, 2020
このようなトラブルに巻き込まれないためにも、以下の5点について事前に確認しておきましょう。
空き家は基本的に築年数がかなり経過していることが多いです。そのため建物が傾いていたり、基礎がダメージを負っていたりすることもあります。
また電気・ガス・水道がしっかり使えるかも確認しておきたいポイントです。特にガスの給湯器は10～15年が寿命といわれているため、状態は必ず確認し必要であれば買い替えを検討しましょう。
空き家になった理由を聞く
空き家化する理由は、さまざまです。相続で実家を引き継いだけれど活用方法を検討する余裕がなくて遊休地となっている場合や、転職や転勤によって不動産を放置したままなど、個々の事情によって理由は異なります。過去に、近隣トラブルがあった物件などの購入は控えましょう。
入居者側も空き家になっている理由は気になるものです。そのため、空き家化した理由は購入前に確認しておいてください。
補足：少しでも不安に感じたら「専門家」に相談
空き家購入前に、建物の損傷や空き家化した理由を聞くことが大切だと述べました。とくに建物の状態は、外観や内観の状態だけではなく、構造も確認しなければいけません。建築知識がない人だと優良物件かどうかの判断がつきにくいです。そのため、空き家購入前に不安を感じたら、建築家やホームインスペクターなどの専門家に相談をしてみましょう。
買ってはいけない空き家の特徴3選
それではここで、買ってはいけない空き家の特徴3つを挙げていきます。
建物に問題が多い
建物に問題が多い物件は、たとえ価格が安くても手を出さないようにしましょう。程度にもよりますが、購入後に修繕費が想像以上にかかってしまうことがあります。
また空き家は築年数が古く、建てた時代と現在では作りが異なることが多いです。そのため階段が急すぎる、駐車場が軽自動車1台分しか入らないなど、住環境が現代にそぐわないこともあります。
可能な限り購入前に事前に視察して、自分の目で建物の状態をチェックしておくべきです。
立地条件が悪い
物件を賃貸するのであれば、立地条件は必ずチェックしておきましょう。
その際に物件の立地条件は特に重要で、駅からバスで30分以上かかる、周りにスーパーやコンビニなど生活にかかせないインフラが整っていないと、借り手も見つかりにくくなります。
もちろん立地条件が良ければ物件価格は高くなりますが、最終的に売却も検討されている場合は、売却時の需要を見込んだ出口戦略も考えておきましょう。
ローンを利用しないと買えない物件
空き家を買う際にローンを利用しないと買えない物件はなるべく避けましょう。
ローンを利用するということは、ローン契約締結から毎月支払い義務が発生します。つまりローン返済時に借り手が存在せず、家賃収入が得られなければ毎月のキャッシュフローはマイナスになってしまいます。
空き家を買う際はなるべく現金で買える金額の物件にしましょう。
これは買い！賃貸需要が高い戸建ての特徴3選
それではどのような空き家であれば買ってもいいのでしょうか？
ここでは賃貸需要が高い戸建て物件の特徴を挙げていきます。
賃貸需要が高い地域の物件
空き家を誰かに貸し出して、安定したリターンを得るためには物件所在地に賃貸需要があることが大前提です。
大都市圏であれば借主が退去しても次の借主を見つけるのにそれほど時間がかからないことが多いですが、地方の山奥であればそもそも賃貸需要よりも購入する需要が高いこともあります。
そのため一旦借主が退去してしまうと、次の借主が見つかるまでしばらく時間が空いてしまう可能性があります。もちろんこの期間は家賃収入がゼロになるため、賃貸需要がある程度見込める土地で空き家を探しましょう。
住宅診断をして問題が見つからなかった物件
住宅診断とは、専門業者が住宅の状況や問題を検査してくれるサービスのことです。専門家でない私たちでは見ることが難しい、床下や屋根裏などまで細かく見てくれるため、購入前にはぜひチェックしておきたいところです。
特に床下や屋根裏については、専門家でなければ確認することが難しいため、住宅診断で費用はかかりますが長期的な目線で見れば必要経費になります。
住宅診断を行っておくことで、空き家購入で発生しやすいトラブルを回避することができるため必ず行っておきましょう。
瑕疵担保責任期間が短い
瑕疵担保責任とは、物件購入後に事前に知らされていなかった欠陥等が見つかった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。このような瑕疵が見つかった場合、売主は買主に対して必要な修繕を行わなければなりません。
実は空き家を個人間で売買する場合、この瑕疵担保期間責任の期間が短いことが多いです。中には数カ月しか責任を負わない、さらには瑕疵担保責任を一切負わないという契約を交わすケースもあります。
瑕疵担保期間は少なくとも3カ月程度の契約にするといいでしょう。
空き家で戸建投資を始める人が増えている理由
戸建投資に活用できる空き家探しを始める投資家が増えています。なぜ、空き家探しをする投資家が増えているのでしょうか？ここでは、戸建投資に活用できる空き家の魅力についてご紹介します。
低価格で購入できる
空き家は、低価格で購入することができます。木造住宅の法定耐用年数は22年と定められているため、空き家を購入する際に融資を受けることは難しいですが、数百万円から購入できるので不動産投資初心者も始めやすいです。実際に、サラリーマン大家が空き家投資を始めています。
しかし、建物の構造部分に問題があれば、莫大な修繕費用が必要となります。結果的に、修繕費用が高くついたという失敗事例も多いため、物件価格だけで判断しないようにしましょう。
好立地な物件が多い
空き家は昔に建てられたため、駅近の好立地な場所にある空き家も多いです。そのため、駅近の好立地な場所にある空き家も多いです。このような好立地にある空き家を利活用すると高い収益が得られます。
空き家は、戸建投資の賃貸経営だけではなく、シェアハウスや民泊という利活用方法もあります。戦略次第では、低リスク高リターンの不動産投資も可能なため人気を集めているのです。
補助金や助成金を受けられる
空き家問題は社会問題化している背景もあり、地方自治体では、さまざまな空き家対策に利用でいる補助金・助成金制度を設けています。これらの補助金や助成金を活用すれば、初期費用を抑えながら、不動産投資を始めることができます。
忙しいサラリーマンに空き家投資は難しい？
ここまで見てきたように、個人が空き家投資をするためにはいくつかハードルがあります。
特に毎日忙しいサラリーマンの方は、情報収集にかける時間も限られるでしょう。以下で忙しいサラリーマンの方が空き家投資のハードルが高くなる要因を挙げていきます。
情報収集にかける時間が限られる
先ほど述べたとおり、毎日忙しいサラリーマンにとって物件の情報収集にかけられる時間が限られます。
空き家投資で失敗しないためには、空き家バンク等のネット上での情報だけではなく、現地に行って視察をしてみないとわからないこともあります。
特に空き家の所在地が自分の住んでいるところから離れていれば、移動するための時間もかかります。限られた時間の中でしか情報収集できないと、良質な空き家が見つかっても他の人に先を越されることも考えられるでしょう。
リフォーム業者などを自分で探さなければならない
空き家の状態が悪ければリフォームや、設備の交換が必要になります。中には自分で床や壁を張り替えることができる方もいらっしゃいますが、多くの方は業者に頼ることになるでしょう。
その際、現地の業者に依頼することになりますが、どの業者が評判が良いなどの情報を集めておかなければなりません。仮に評判が悪い業者に依頼してしまうと、後でトラブルに巻き込まれる可能性があるためです。
せっかくリフォームしても、欠陥が多く再びリフォームしたというケースも見受けられるため、業者の事前調査は必須業務といえます。
空き家は買って終わりではない
空き家投資は買うまでも大変ですが、買って終わりではありません。まず行わなければならないことは、空き家に入居してくれる人を探すことです。
知人等を通じて入居者を探すことができればいいですが、多くの方は不動産業者等に依頼して入居者を募集することになります。
また入居者が見つかったとして、修繕の対応や細かいトラブルなどに対応しなければならず、忙しいサラリーマンにとって負担になることも多いです。
【解決策】空き家専門の不動産業者に依頼する
ここでお勧めしたいことが、空き家専門の不動産業者に物件の紹介から購入後のサポートまでを依頼することです。
空き家専門の不動産業者に依頼するれば、忙しいサラリーマンでも空き家投資のハードルが下がります。
最近は国も空き家問題に真剣に取り組む姿勢も見せているため、これに伴い空き家専門の不動産業者も増えつつあります。
まだ聞きなれない業界ですが、今後伸びていく可能性が大いにあるため一度アポイントを取ってみるのもいいでしょう。
注目が高まる空き家投資について情報収集を
TOPIC.3 新しい生活様式で求められる居住のニーズ
住宅購入検討者の半数以上が自由度の高い「戸建て」に注目！
参考：株式会社オープンハウス『2020年コロナ禍を受けたこれからの住まい意識・実態・ニーズ調査』より
今回は、戸建投資に活用できる空き家の探し方についてご紹介しました。
インターネット経由で気軽に探す方法から、物件所有者と直接交渉する方法までご紹介しました。さまざまな方法があるため「空き家投資を始めたいけれど、良い物件が見つからない…」と悩んでいる方は参考にしてみてください。
不動産投資初心者や、本業があって時間をあまりかけられないサラリーマンの方は、空き家専門の不動産業者に相談をしてみてください。
物件探しから客付け、その後のアフターフォローまで、賃貸経営のプロとしてサポートしてくれます。
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