人生100年時代を迎えると、最後は1人で孤独死になることもありえます。孤独死の中でも深刻な問題は、賃貸暮らしのケースです。入居者だけではなくて、家主側も孤独死は無視できない問題になっています。
孤独死は、腐臭に気付いた隣室からの通報で発見されるケースもなく、流れ出て床に染み込んだ体液や湧いた虫の除去・消臭・除菌などの原状回復工事に、数十万円の費用がかかります。また、事故物件は入居者募集も難しくなりがちです。
このような不動産投資家のために登場したのが、孤独死保険なのです。実際に、どのような保険なのでしょうか？ここでは、不動産投資家から人気を集めている「孤独死保険」について分かりやすく解説します。
目次
不動産投資家から人気の孤独死保険
まず、孤独死保険について分かりやすく解説します。
孤独死保険とは
賃貸物件の室内、隣接室内や共用部分で孤独死・自殺・犯罪死が発生したことによって、被保険者が負担する損害を補償する保険です。従来は、保有物件全体に掛ける保険が主流でしたが、現在の孤独死保険は一戸からでも加入できます。
そのため、保有しているアパートやマンションで高齢者の賃借人が多い不動産オーナーから、少額の保険料で手厚い補償が受けられるとして人気を集めています。
月払保険料はいくら？
孤独死保険は、保険を掛ける物件の家賃相場や支払限度期間、支払限度額などによって保険料が変動します。
例えば、家賃6万5,000円・支払い限度期間2年・支払限度額100万円の孤独死保険の月払保険料は約360円です。少額の保険料で手厚い保障が受けられることが理解できるでしょう。
補足：高齢化社会で注目されている保険
日本は少子高齢化社会を迎えており、一般社団法人日本少額短期保険協会も「現在の孤独死対策では不十分。より広い孤独死対策を検討すべき」と指摘しています。
同協会では、2016年から「孤独死原状レポート」がまとめられていますが、2017年3月に公表されたデータを確認すると、孤独死の平均年齢は男性が59.6歳、女性が57.8歳となっています。
| 男性 | 女性 | |
|---|---|---|
| 20代 | 3.10% | 8.30% |
| 30代 | 5.70% | 7.80% |
| 40代 | 10.00% | 11.60% |
| 50代 | 18.60% | 13.70% |
| 60代 | 32.90% | 21.00% |
| 70代 | 23.40% | 20.10% |
| 80代 | 6.40% | 17.50% |
(出典元：一般社団法人日本少額短期保険協会「第4回孤独死レポート」）
上記の結果から分かるように、高齢者の孤独死は多いですが、その他の層でも孤独死があります。そのため、不動産オーナーは所有している物件に孤独死対策を打っておいた方が良いのです。
孤独死保険の支払い対象
孤独死保険の重要性は理解して頂けたと思いますが、実際に、どのような保険が対象になるのでしょうか？ここでは、孤独死保険の支払い対象について解説します。
家賃減少による損失
孤独死・自殺・犯罪死が発生したことによって、部屋の空室期間が30日以上続いた場合は支払い対象になります。30日以内に新たな入居者が決まった場合は、対象外になってしまいますが、事故物件になると入居者が見つけにくくなってしまうので、基本的に30日以上は、募集に時間がかかるでしょう。
家賃値引きによる損失
入居検討者に事故物件であることを説明する重要事故説明義務が生じます。その結果、家賃交渉をされることも多く、空室期間を短縮するためにも交渉に応じることが多いです。このような場合の家賃値引きによる損失も孤独死保険の支払い対象となります。
原状回復工事費用
孤独死・自殺・犯罪死が発生した場合は、特殊清掃や内装工事が必要になります。この原状回復費用も孤独死保険の支払い対象です。しかし、入居者から敷金を受け取っていた場合は、原状回復費用から敷金分を差し引かなければいけません。
遺品整理等費用
孤独死が起きた部屋には、残置物が残っているので処分しなければいけません。入居者のご遺族に遺品を渡すためにも、不用品回収業者ではなくて遺品整理業者に残置物処分を依頼しましょう。
遺品整理業者であれば、遺品の探索や仕分けだけではなく、遺品供養まで行ってくれる業者が多いです。このような遺品整理等の費用も補償対象です。
空室期間短縮費用
原状回復工事と似ていますが、事故と関連性がなくても空室期間短縮を目的として内装工事や設備交換は、孤独死保険の対象になります。しかし、保険対象という理由でグレードアップした設備導入などは認められません。
建物明渡請求訴訟費用
犯罪などが起きた場合には、新たな入居者が見つかりにくくなるので、大きな損失を被ります。そのため、犯罪者に対して訴訟を起こしたくなるかもしれません。訴訟を起こすためには、弁護士に相談する必要があります。この孤独死保険は、弁護士費用や訴訟費用も保険対象になります。
孤独死保険の補償事例
家賃6万5,000円の部屋で自殺があった場合の孤独死保険の補償額（空室期間6ヵ月）を計算してみましょう。
| 項目 | 金額 | 計算式 |
|---|---|---|
| 入居者募集費用 | 6万円 | - |
| 家賃値引き | 3万円 | 6ヵ月×5,000円 |
| 空室期間の損失 | 36万円 | 6ヵ月×6万円 |
| 原状回復費 | 80万円 | - |
| 合計金額 | 122万円 | - |
孤独死保険の契約には補償限度額（100万円・200万円・300万円）が定められています。例えば、上記の場合で補償限度額100万円の孤独死保険に加入していた場合は、100万円分が補償されて、自己負担額は22万円となります。（※保険会社によって補償金額は異なるので注意してください）
孤独死保険を取り扱う会社
これまで孤独死保険について解説してきましたが、「加入したい！」と思った方もいるのではないでしょうか？実際に、孤独死保険に加入したい場合は、どこの保険会社を選べば良いのかを考えていきましょう。
少額短期保険
もともと孤独死保険は、少額短期保険が販売したものです。修理費用の項目の中に、死亡による修理費用（清掃・消臭・修理・遺品整理）が記載されているので、必ず確認してみてください。
また、少額短期保険は不動産会社が取り扱っていることが多いので、孤独死保険に加入したい場合は、不動産会社に相談してみてください。
損害保険会社
少額短期保険の動きの影響による、損害保険会社でも孤独死保険の販売を始めています。損害保険は、不動産オーナーが加入する火災保険に特約を付帯するケースが多いです。
損害保険会社によって違いはありますが、家主費用の名称で補償が付帯していることも多いため、賃貸物件の大家の人は火災保険加入時に孤独死保険があるかを確認してみてください。
保険会社の比較方法
少額短期保険と損害保険会社で孤独死保険を取り扱っていますが、単独の保険として契約するか、特約として火災保険に付帯するかを考えなければいけません。好みはありますが、少額短期保険が先行して孤独死保険を販売しているので、手厚いフォローを希望する場合は少額短期保険の方が安心感を得られるでしょう。
少子高齢化時代に加入しておきたい孤独死保険
この記事では、不動産オーナーにおすすめの孤独死保険について解説しました。
少子高齢化によって孤独死をする人が増えてきています。
孤独死・自殺・犯罪が起きてしまった現場は、原状回復費がかかったり、次の入居者が決まりづらかったりします。そのため、事故が発生したら、不動産オーナーは大きな損失を被ることになるのです。
このような損失が出た場合でも、補償してもらえて安心できる保険商品が「孤独死保険」です。想像以上に月額保険料も安いので、掛け捨てでも気にならないのも魅力的。
そのため、不動産投資経営をしているオーナーは、これを機会に孤独死保険も検討してみてください。
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