「不動産投資を始めたいけれど、賃貸トラブルが不安…」「賃貸トラブルが発生した場合に対応できるだろうか…」と不安を抱える方は多いです。実際に、賃貸トラブルは発生することもあり、対応しなければ、借主と揉め事に発展しまう場合もあるため注意しなければいけません。
実際に、どのようなトラブルが発生するのでしょうか？ここでは、よくある賃貸トラブルについて分かりやすく解説します。
目次
消費者センターに寄せられる賃貸トラブルの相談件数
消費者センターに寄せられる賃貸トラブルの件数は下記の通りです。常に一定数の相談件数が寄せられている現状ですが、その中でも、賃貸物件の退去時に伴う原状回復に関するトラブルの相談が多い結果となっています。
| 年度 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2019年 |
| 相談件数 | 13,905件 | 13,210件 | 12,489件 | 5,147件 |
※相談件数は2019年9月30日現在
参考：独立行政法人国民生活センター「賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル」
賃貸トラブル件数ランキング
不動産投資の運用は不動産管理会社に委託することが多いですが、不動産管理会社に任せきりにするのではなくて、どのようなトラブルが起きるのかを事前に想定しておくことが大切です。ここでは、良くある賃貸トラブルをランキング形式でご紹介します。
1.設備の故障に関するトラブル
部屋に備え付けられていたエアコンの故障やトイレの水が詰まるなどの設備の故障に関するトラブルも多いです。
例えば、エアコンの故障は管理会社の不十分な管理が原因で故障してしまうこともありますが、入居者がエアコンのフィルターを掃除しないことが原因で故障してしまうこともあります。
このような設備の故障に関する問い合わせが届いた場合は、速やかに対応しましょう。そのまま放置してしまうと、トラブルが拡大してしまうため注意してください。
2.水漏れなどの緊急性の高いトラブル
水道管から水漏れが発生しているなど緊急性が問われるトラブルも発生します。入居者から連絡が来て、そのまま放置してしまった結果、物件の壁や建具などに損傷が生じた場合は、原状回復にかかる費用を借主に請求できなくなってしまうため注意してください。
水漏れなどの緊急性の高いトラブルが発生した場合は、まず管理会社に連絡が入りますが、管理会社が無断で修理業者を呼んで、修理の手配をする行為は原則禁止となっていることも理解しておきましょう。
3.迷惑行為に関するトラブル
賃貸住宅のトラブルで不満としてあがるのが、近隣住民による迷惑行為です。夜間や早朝など静かに過ごしたい時間帯に、隣の部屋や上の部屋から騒音が聞こえると、ストレスは溜まってしまうものです。
小さな子供がいる場合は、お互い様と理解し合えるものかもしれませんが、子どもがいない家庭や未婚者にとってはストレスの原因となります。また、駐車場の使用方法が守られていない場合や、ゴミの出し方が守られていない場合などのクレームもトラブルに発展しやすいです。そのため、定期的にマナーが守られているか点検しなければいけません。
4.家賃滞納に関するトラブル
家賃滞納に関するトラブルも良くあります。このようなトラブルを未然に防止するためにも、入居者審査を厳しく設定しましょう。契約前に入居者と会うことで、シッカリとした仕事に就いているか、年収はどれぐらいなのか、なぜ転居を必要とするのかを聞くことができます。
契約前に入居者と会うことで、安心して部屋を貸すことができるかどうか判断することができるでしょう。それでも、不安を感じる場合は連帯保証人の同意書も作成してみてください。
5.退去費用に関するトラブル
お部屋をどれだけキレイな状態で使用していても、敷金が全額返金されることはありません。むしろ、敷金以上に原状回復工事費用として費用がかかることが多いです。そのため、入居者が退去する場合は、敷金からの費用の差し引きがあるかどうかを確認しておかなければいけません。
また、経年劣化による傷や汚れの場合は、入居者の不注意によってできた傷や汚れに該当しないため、どのような傷が原状回復工事費用として請求できるのか理解を深めておきましょう。
| 貸主負担 | 借主負担 |
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賃貸トラブルを防ぐ不動産管理会社の探し方
ここまで、良くある賃貸トラブルについてご紹介しました。予想もしないトラブルが起こるため、不動産投資でオーナーになった際には、信頼できる不動産管理会社に依頼することが何より大事となります。
この不動産管理会社は、どのように探せば良いのでしょうか？ここでは、不動産管理会社の探し方についてご紹介します。
高い入居率を維持している会社を選ぶ
管理物件の高い入居率を維持している不動産管理会社も存在します。このような会社は、周辺の対抗物件と比較して、管理物件の強みと弱みを把握しているため、物件を上手に案内したり、インターネットの広告で効果的なアピールをすることができます。
また、新規来客のお客様だけではなくて、紹介客やリピーター客が多いため、管理物件を優先的に進めることができ、高い入居率を維持しているのです。高い入居率を維持できている管理会社には、それなりの魅力があるため、依頼前には、管理している物件の入居率について確認してみましょう。
仲介部署がある会社を選ぶ
賃貸管理会社の中には、入居者募集を行う仲介部署を設けている会社があります。仲介部署があれば、自社内で入居者募集を行うことができます。しかし、この仲介部署に募集力があまりない場合は、空室状態が長く続いてしまうことになるので注意しましょう。
より良い不動産管理会社は、他の不動産管理業者とも連携している賃貸管理会社です。このような会社は豊富なネットワークを活用して、早く新たな入居者を見つけ出してくれます。そのため、仲介部署があり、他の不動産会社とも連携しているような会社を選ぶようにしてみてください。
信頼できる担当者がいる会社を選ぶ
不動産投資の物件管理を任せる場合、担当者とは何度も連絡を取るようになります。入退去時の手続きやトラブル発生時などに担当者から連絡が入ります。不動産管理に関して気になることがあった場合も、聞きやすい担当者かどうかは非常に大切です。そのため、信頼できる担当者がいる会社を選ぶようにしましょう。
まとめ
この記事では、良くある賃貸トラブルをご紹介しました。不動産投資をする上では、入居者に気持ちよく住んでもらわなければいけません。そのような対応が、長期間住んでもらうために必要不可欠です。
空室期間が長くなってしまうと、計画通りに家賃収入が得られなくなってしまうため注意しましょう。そのため、賃貸トラブルでどのようなことが発生するのか基本的な知識を身に付けておくことが大切です。
一般的に、賃貸物件の管理は不動産管理会社に委託することになります。管理会社の選び方を間違わなければ、安心してお任せすることができますが、管理がズサンだとトラブルに発展しまうため注意しましょう。そのため、この記事を参考にして賃貸管理会社を選んでみてください。
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