実質利回り

実質利回りとは?

表面利回りとは逆に必要な経費を全て計算します。

ここでは月の家賃30万円の物件を、物件価格5000万円で購入したという条件でシミュレーションしてみましょう。

実質利回りの計算に含まれる税金

不動産取得税
固定資産税

実質利回りの計算に含まれる経費

リフォーム費用
修繕積立・修繕費
管理代行費
ローン金利

これらの経費に空室率を掛けます。
そうすると年間収入は表面利回りで計算した場合よりもグッと低くなってしまいます。
予定より空室の期間が長くなれば長くなるほど実質利回りは表面利回りより下がっていくという仕組みです。

表面利回りと比較

ここで表面利回りと比較してみましょう。

表面利回り

同じ物件・同じ価格でも利回り計算のしかたで、0.6%も利回りが変わってきます。
0.6%でも約30万程、年間での収益が変わってくるので無視できない差となります。
この実質利回りの図ではローン金利と空室率は反映させていたいので、実際はもっと差が出てしまいます。

実質利回りの計算方法は決して難しくはないので、マンション経営や大家業を目指す不動産投資家の方は基礎中の基礎として頭に入れておきましょう。

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