表面利回りとは？
不動産投資を行う際、ざっくりその物件がどれくらいの価値かを計るのに使われるのが、"表面利回り"です。
表面利回りは非常に単純な計算式で計算が可能です。
必要な要素は
✅ 年間家賃収入
✅ 購入価格
の2要素となります。
不動産投資ので利回りは2種類
表面利回りはその物件の利回りの最大値となります。
実質利回りと呼ばれる、必要経費を差し引いたあとでの利回りが現実に近い利回りとなりますが、なぜそちらを使わないのでしょうか？
そこには理由があります。
実質利回りを出すには、税金や、金利、空室状況などが必要なため、状況で数値が変化するから購入前には出しにくいのです。
また不動産会社も必然的に表面利回りのほうが高くなるので、ホームページに掲載されている物件や営業ではまず表面利回りを案内することが多いです。
なので、単純に表面利回りを使うケースが多くなります。
"表面利回りはあくまで最大値" これを覚えて置いて下さい。
表面利回りに影響しない要素
自己資金
家賃相場
空室状況
📌 重要な要素ですよね。ただし世間で表示されている表面利回りには加味されない要素なので注意して下さい。
表面利回りに含まれない経費
▼ 購入時
不動産取得税
諸費用
登記費用
印紙代
仲介手数料（必要であれば）
リフォーム費用（必要であれば）
▼ 毎年
固定資産税
修繕費
金利
管理代行費
沢山ありますね！
これらが表面利回りからは見えない費用として、購入時・毎年経費としてかかる実態を把握しておいて下さい。
表面利回りを鵜呑みにしない
人は良い面ばかりを見てしまうもの、気に入った物件が出てくるとその物件も良いところばかりが目に入ってしまいます。
しかし投資家たるものシビアな感覚を失わないで下さい。
その物件の実質価値がどうかということを判断お願いします。
