空き家投資

リノベーションで投資効率を上げるポイントと注意点

専門家にリノベーションを相談する大家さん

中古物件を購入してリノベーションして賃貸経営を始めることが人気を集めています。実際に中古物件をリノベーションすることで投資効率は高めることができますが、それはなぜなのでしょうか?

また、単純にリノベーションをすれば良いわけではなく、リノベーションを行う際のポイントもあります。
ここではリノベーションで投資効率が高められる理由と、注意点を解説していきます。

中古物件を購入して不動産投資を始めようと思っている方は、リノベーションで投資効率を上げる際のポイントを押さえておきましょう。

リノベーションで投資効率が高められる理由

リノベーションして和室をつくった
結論から説明すると、投資物件をリノベーションすれば投資効率を高めることができます。それは、何故なのでしょうか?ここでは、リノベーションで投資効率が高められる理由について解説します。

1.物件の資産価値が高まる

投資物件を購入する際、中古物件より新築物件の方が試算価値は高いと考えるのは誤りです。その一方で、中古物件は極端に値下がりしないし、リノベーションすることで付加価値を出せて資産価値を上げることもできるのです。売却する際も高値で売れることがあります。

そのため、新築物件を購入するよりも、中古物件をリノベーションする方が投資効率が良いのです。

2.集客力が復活する

賃貸経営では空室対策は重要な課題です。入居者が決まらない要因の一つとして、建物や内装、設備の老朽化があります。

この空室対策として、リフォームやリノベーションを検討されている方もいると思いますが、リノベーションは部屋や建物全体を再生することができるため集客力がアップします。周辺環境にある競合物件と差別化できるリノベーションを行えば、高い集客力が見込めるでしょう。

3.家賃設定を上げられる

家賃は周辺環境の競合物件との条件面でほぼ決まります。そのため、競合物件にはない付加価値をリノベーションでもたせることで入居希望者の集客に成功し、家賃設定も上げやすくなります。

家賃設定を上げたい場合は、物件所在地の賃貸ニーズをリサーチして、ターゲットを絞り込んだリノベーションを行いましょう。

4.金融機関の融資に有利になる

リノベーションを行えば、物件の資産価値を高められると説明しましたが、金融機関からの担保評価も高くなります。

既存物件を担保に不動産投資ローンの資金調達をする場合、リノベーションによって満室経営になる物件を所有していると説明すれば、融資が有利になることも多いです。

5.好立地条件の物件を購入できる

都心部の駅近くに築古の建物を見かけることもあります。今になっては、都心部の駅近の土地を購入するのは難しくなってきましたが、ひと昔前、土地は選び放題だったのです。

このような築古の建物をリノベーションすれば、好立地条件の物件を購入できます。自分が生涯住む場合は、築古物件に抵抗があるかもしれませんが、賃貸は一定期間住むためのものなので、好立地であれば築古でも問題がないことが多いです。

投資効率が上がるリノベーションの注意点

物件の周辺環境をみている
投資物件をリノベーションすれば、投資効率が上がるので、実際に投資を始めようと思った方もいるかもしれません。しかし、投資を始めるためには注意しなければいけないこともあるので把握しておきましょう。

掘り出し物件を見つけるのは難しいと自覚する

不動産会社から「この物件は掘り出しもので、リノベーションをすれば資産価値が上がって、高利回りが得られますよ」と教えてもらうこともあるかもしれません。

しかし、価格が安い物件には、基本的に理由があると考えておきましょう。主な理由としては、瑕疵と呼ばれるものや周辺環境が良くないなどです。このような物件は、買主が見つからないため、格安物件となっていきます。

近隣環境を把握して物件を選ぶ

投資物件を購入する際は、周辺環境を調査して購入しましょう。迷惑施設、忌避施設が近くにある物件は貸し出すことも、売却することも難しいです。
一般的に迷惑施設として捉えられている施設としては、ごみ処理場、火葬場、工場、発電所、軍事施設、風俗営業関連、障害者施設などが挙げられます。これらの施設が近隣にある物件は、リノベーションをしても投資効率が上がることはないでしょう。

事故物件は購入しない

事故物件は、心理的瑕疵物件と呼ばれていて「お化けが出るのではないか?」と入居者から敬遠されてしまいがちです。

このような事故物件も格安で入手することができますが、リノベーションで解決できる問題ではありません。そのため、投資物件を購入する場合は、過去に何かトラブルが起きた物件ではないかを調べてみても良いでしょう。

ローンの金利が高くなる

中古物件をリノベーションすれば資産価値を高めることができますが、リフォームローンを組む場合は、新築の住宅ローンを組む場合よりも金利が高くなってしまいます。

工事内容次第では、金利を含めると新築マンションを購入するのと同等の初期費用がかかるというケースも珍しくありません。そのため、ローン金利が高くなることを把握しておきましょう。

工期により入居期間が遅れる

賃貸経営をする上で1日でも早く収益を得たいと誰もが思うものです。しかし、リノベーションは大規模工事となるため、すぐに入居してもらうことはできません。投資物件を購入してリノベーション完了後に入居という流れになります。

リノベーションが必要ない物件である場合、投資物件購入後に入居すれば、すぐに収益を生み出すことができますが、リノベーション物件の場合は収益が出るのが遅くなってしまうので覚悟しておきましょう。

いつから収益が得られるのか、気になる方は工期スケジュールを教えてもらってください。

工事内容に制限が出てしまう

リノベーションと聞くと、部屋の間取りや設備を自由に変更することができるものと思う方も多いですが、基礎や柱の位置は変更することができません。

そのため、理想の間取りが実現できないこともあります。もし、理想の間取りなどがある場合は、投資物件を購入する前に住宅会社か建築士のプロに相談をしてみましょう。

リノベーション費用が想定を上回ることもある

内装の外見上の美しさを蘇らすことだけがリノベーションではありません。見えない部分の機能を回復させるのもリノベーションの重要な役割です。
配管や躯体などにダメージがある場合は、原状回復工事が必要になりますが、一般の人は見落としがちです。その結果、思わぬ出費を強いられることがあるので注意してください。

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想定外の費用がかかることも!事前に専門家に相談しよう

リノベーション費用を専門家に確認している
この記事では、リノベーションで投資効率が上げる際のポイントについて解説しました。

リノベーションすれば建物の資産価値を高めることができて賃料を高く設定できたり、入居者募集が安易になり、空室対策ができます。
しかし、どのような物件でもリノベーションすれば、必ず付加価値が与えられるという訳ではありません。

周辺環境が悪い物件や事故物件は、リノベーションしても付加価値を与えることはできないので、物件選びは細心の注意を払いましょう。

また、想定外のリノベーション費が発生することもあるので、投資物件を購入してリノベーションする場合は住宅会社や建築士に相談した方が安心です。

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