サラリーマンの本業以外の副業が認められるようになり、アパート経営やマンション経営などの不動産投資を始める方は増加していることをご存知ですか？
「給与所得だけではなくて、不労所得を確保して老後も安心できる資産を築きたい」
「所得税や住民税などの税金を節税対策を行うために不動産投資を始めようかな」
という動機で、投資に期待して始める方も増えましたが、すべての方が簡単に儲かるわけではありません。
不動産投資には、修繕費や賃貸管理費などの固定支出も発生するため、一歩間違えるとマイナスになりかねません。
近年のサラリーマン投資家は少額不動産に注目を集めており、初期コストの安い田舎のアパートで経営を始める方も増えています。田舎は人口減少しているため、上手くいくのかと疑問に感じている方もいるでしょう。しかし、資産価値が崩れない物件を選定し所有すれば、田舎でのアパート経営でも十分儲けることができるのです。
ここでは、田舎のアパート経営で稼ぐ方法について徹底解説します。ぜひ、田舎でアパート経営を検討している方は、この記事を参考にしてみてください。
目次
アパート経営で儲ける3つの方法
田舎や郊外でもアパート経営で利益を上げることができますが、都心以上に物件選びには注意を払わなければいけません。どのような物件を選べば良いのでしょうか？ここでは、田舎でアパート経営して儲ける方法をご紹介します。
商業施設や市街地に近い
首都圏であれば、駅から徒歩10分以内などアクセスの良い立地条件が必須条件となりますが、田舎や郊外に住んでいる方は車を保有している割合が増えるため、買い物に困らない商業施設や市街地があるかどうかが重要になってきます。駐車場付きのスーパーなどが近くにあれば、日常生活に困ることは少なくなり、需要者のニーズも増えてきます。
近くに企業や大学がある
アパートやマンションの近くに、企業の事業所や工場があったり大学がある場合は、通勤・通学のしやすさなどを考慮した人からの需要があります。通勤・通学に困らないということが人気の理由になるのです。
しかし、企業や学校に依存してはいけません。周辺環境を良く確認してみてください。企業数が一社ではなく、何社もあるような場合は、それだけリスクを分散できます。
区画整理や再開発がされている
再開発が行われると地域活性化に繋がります。街並みがキレイで安全に整備されていくため、入居者の需要が増えるだけではなく、不動産価格も上がります。そのため、安定した不動産経営が行えるでしょう。
アパート経営を行う場合は、再開発工事が行われる予定かどうかを確認してみてください。
アパート経営を行うメリット
田舎や郊外のアパート経営でも、立地条件などに注意すれば安定した不動産投資も夢ではないことは理解頂けたと思いますが、田舎でアパート経営を行うとメリットも得られます。ここでは、田舎でアパート経営を行うメリットをご紹介します。
初期費用を安く抑えられる
田舎のアパート経営のメリットとして、初期費用が小さくて自己資金も少額で済むということが挙げられます。空き家投資もブームになっていますが、田舎の空き家であれば、500万円程度で購入できる物件もあります。
また、場合によっては、物件購入時に金融機関からの融資を受け手ローンを組むことも可能です。少ない資金で投資が始められるため、リスクも低く始めやすいということもメリットとして挙げられます。
不動産利回りが高い
田舎のアパート経営は初期費用を安く抑えられると説明しましたが、需要のあるエリアの物件を購入できれば、入居者からの需要があるため、空室リスクも下がり、高利回りを実現できるのです。
地域別の需要を見る場合は、その地域の転入や転籍による市役所の調査結果を確認したり、周辺に大学や専門学校、企業の工場があるかどうかを調査しましょう。不動産投資の物件を購入する前は、必ず、自分の目で投資物件と周辺環境を確認しましょう。
値引き交渉により格安で物件を購入できる
田舎や郊外の空き家問題は深刻化しています。賃貸物件の空室が目立つようになってきた最大の原因は、賃貸需要が旺盛な年代の入居者が少子高齢化によって減少していることと、そのような状況にも関わらず、新築アパートなどが建てられているからです。
そのため、田舎や郊外にある賃貸物件を購入する場合は、不動産会社に値引き交渉をすれば、格安で物件を購入できる可能性もあります。
アパート経営を行うデメリット
田舎でアパート経営するとメリットがあるとご紹介しましたが、もちろん、デメリットもあります。ここでは、田舎でアパート経営を行うデメリットについてご紹介します。
都心より入居者が集まりにくい
都市部とは異なり、地方で賃貸経営を行う場合は、物件の立地条件の選び方がとても重要です。都市部の場合は人口が多いため、入居者が現れやすいですが、田舎の場合、立地条件を間違えてしまうと空室になってしまう恐れがあります。
入居者が集まらなければ、安定的な不労所得が手に入らず、耐用年数が10年以上の木造建物であれば修繕費などが膨らみ、赤字になり失敗に終わってしまいます。そのため、サブリース契約で運営を委託できるとしても、田舎は人口が少ないことを把握して、物件選びは慎重に行いましょう。
売却をする際に購入希望者が現れにくい
田舎の不動産は、都市部の不動産と比較すると活用手段が少ないのが事実です。そのため、出口戦略を考えておかなければ、売却をする際に購入希望者が現れにくくなってしまいます。そのため、周辺環境を確認したり、再開発の予定がないかを踏まえて物件探しをしましょう。
アパート経営の注意点
田舎のアパート経営のメリット・デメリットについて解説しましたが、始まる際には注意しなければいけないこともあります。ここでは、田舎のアパート経営の注意点について解説します。
田舎のアパートは家賃が安い
田舎のアパート経営を行う場合、家賃はかなり安くなることを覚えておきましょう。地域にもよりますが、新築物件が5万円だったら、中古物件は4万円程度になってしまいます。そのため、初期費用を払ってまで投資をすべきかを良く吟味してください。収支シミュレーションをする場合は、表面利回りではなく、実質利回りで計算すると失敗する確率を抑えられるように工夫しましょう。
修繕費は都市部も田舎も変わらない
田舎は物価が安いですが、修繕費は安くはなく都市部も田舎も大して変わりません。クロスの張替え工事の㎡単価が1,000円だとしても、田舎だと500円になるということはありません。
また、大規模修繕の外壁塗装などの費用も、地域によって差がありません。そのため、修繕費等の経費が重くのしかかることを理解しておきましょう。家賃収入から経費を引いて収益が出るのか、じっくり検討することが大切です。
田舎のアパート経営の融資付けが難しい
田舎のアパート経営に融資をする金融機関は、一部の銀行を除いて、それほど多くあるわけではありません。銀行側は、融資の希望者の年収や返済能力の属性だけではなく、不動産価値などの面からも融資の事前審査を行います。
しかし、田舎のアパートは売りづらいため、融資の審査は厳しくなりがちです。実際に、田舎のアパートや空き家はキャッシュで購入する投資家が多いのです。そのため、借入希望したら、すぐに貸してくれると思わないようにしましょう。
信頼できる不動産業者に相談する
この記事では、田舎のアパート経営で儲かる方法をご紹介しました。周辺環境を良く確認する必要性が出てきますが、入念な計画を立てて準備をすれば、高利回りが得られます。しかし、田舎のアパート経営の土地の選び方は、経験による判断が必要不可欠です。そのため、信頼できる不動産業者に相談をするのが賢明です。
そこで活用したいのが、不動産投資セミナーです。アパート経営を成功させるための情報を得るだけでなく、投資家同士の繋がりも構築できます。もちろん、セミナーを主催している業者に相談する方法もありますが、投資家仲間からの紹介で良い業者と出会えることが多いのです。
まずは同じ目的を持った仲間が居るコミュニティに参加するところから、アパート経営の第一歩を踏み出してみてください。
