近頃、高い利回りを実現できる戸建て投資に注目が集まっています。
なぜ、戸建て投資は高い利回りを実現できるのでしょうか。
どのような方法で高利回りを実現するの？注意しなければいけないことは？
ここでは、戸建て投資が高い利回りを実現できる理由について分かりやすく解説します。
目次
物件種別戸建て投資の平均的な利回りは？
戸建て投資は、高い利回りを実現できるとして注目を集めています。しかし、どのような投資物件を購入するかで、利回りは大きく変わってくるので、物件種別の戸建て投資のメリットと平均的な利回りを把握しておきましょう。
新築物件の利回りは6％前後
新築物件には、新築プレミアムという付加価値が付いています。新築物件は、しばらくの間は修繕の必要がなく、修繕費用がかかりにくいです。また、築浅物件を希望する入居者も多いため、空室リスクが避けられます。
このようなメリットがある新築物件ですが、誰かが一度住んでしまうと、物件価値は購入価格よりも2割程度も下がってしまうのです。そのため、新築物件は利回りが低くなってしまいます。
中古戸建て投資の利回りは20％前後
中古戸建て投資の利回りは20％前後であることが多いです。例えば、初期費用800万円で戸建投資を始めて、家賃8万円の場合は利回り12％となります。
人気の空き家投資は利回り15％を実現できる
最近、注目されている「空き家投資」は、利回り15％を実現できる不動産投資方法として人気です。
利回りが高い！戸建て投資のメリット
戸建て投資の利回りの高さに驚いた方もいるのではないでしょうか？なぜ、戸建て投資は高い利回りを実現できるのでしょうか？ここでは、戸建て投資のメリットをご紹介します。
戸建賃貸の供給量が少ない
賃貸市場では、戸建賃貸の供給量は圧倒的に少ないです。また、戸建賃貸の募集がされていても、適切に修繕されている物件はごく僅かです。そのため、きちんと修繕して戸建賃貸を経営していけば、希少性で空室対策ができて安定した家賃収入を得られます。
ファミリー世帯だと、子どもが騒ぐ音がクレームになることがありますが、戸建てだとそういうことを気にする必要もありません。
ペット可の条件面で家賃UPが図れる
2LDKや3LDKなどの間取りのマンション・アパートは、世の中にたくさんあります。しかし、マンション・アパートでペット可の住宅は少ないです。理由は明確で、共同住宅では、ペットの騒音などがあるとクレームにつながるからです。
しかし、近頃は、子どもが1人の家庭も増えてきており、子どものためにペットを飼ってあげたいと考える両親も増えてきています。そのため、ペット可物件として、他の物件と差別化を図ることで、家賃アップが狙えます。
毎月の固定費が発生しない
戸建て投資であれば、マンションの場合にかかる管理組合費や修繕積立金などが発生しません。区分マンション投資の利回りが低くなるのは、このような固定費の負担が大きいからです。この固定費は、空室期間中も払わなければいけません。しかし、戸建であれば、このような固定費は発生しません。
出口戦略を立てやすい
戸建ては売りやすいです。築古物件でも、更地にして土地売却をする方法もあります。このように、さまざまな出口戦略を立てやすいのも戸建てならではの魅力です。
利回りが高い！戸建て投資の注意点
築古物件に融資を使用できない
木造の法定耐用年数は22年です。金融機関が投資目的で融資をしてくれるのは、築22年までの戸建てのみとなります。そのため、築古物件には融資をしてくれないので、キャッシュで購入資金を用意しなければいけません。
日本政策金融公庫やノンバンクだと融資を受けることができますが、一般的な不動産投資ローンの金利よりも高くなるので注意しましょう。
致命的な欠陥がある物件は選ばない
築古物件で戸建て投資をする場合は、物件選びを慎重に行いましょう。柱の腐食・躯体の欠陥・シロアリ・雨漏れなど基本構造に関わる不具合があった場合、修復不能だったり、高額なリフォーム費用がかかってしまうこともあります。
新築物件は、瑕疵担保責任保険が付いていますが、築古物件は免責されていることが多いです。そのため、物件に瑕疵が発覚したら、自己負担で修繕していかなければいけません。物件の状態を見極めるのを誤ってしまうと、思わぬ出費を被ることになるので注意しましょう。
収益化するまでタイムロスが発生する
築古物件を購入しても、すぐに住める状態ではありません。サラリーマン投資家の中には、リフォーム費用を安く抑えようDIYで修繕しようと試みる人もいます。しかし、DIYで修繕する場合は完成までに時間がかかります。
収益化するまで、タイムロスが発生してしまうので、リフォーム業者にお任せした方が、利回りは高くなることが多いです。
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火災保険料が割高になる
経年劣化による建物の損害は、火災保険の対象にはなりません。また、築古物件は事故のリスクも高いと判断されるため、保険会社に加入を断られてしまうことも多いです。
火災保険に加入できても、リスクの高い箇所は保険の対象外とされたり、保険料を割高に設定されたりすることを理解しておきましょう。
入居者トラブルに注意する
空き家投資は家賃を安く設定して、母子家庭や外国人労働者を対象に貸すケースが多いです。このような低所得者を対象とするため、家賃滞納などの入居者トラブルに巻き込まれる可能性も高くなります。
また、物件の扱いが粗末で、退去時に多額の修繕費が必要になるといったトラブルも起こりうるかもしれません。そのため、入居者トラブルにも注意しましょう。
戸建て投資が初心者向きな理由
なぜ戸建て投資は初心者におすすめなのか、理由を詳しく解説しますね。
安定した収入が期待できる
戸建て投資には、長期間にわたって安定した収入が期待できる特徴があります。初心者でも長期にわたって投資で収益を生みやすいということなので、理由を詳しく解説していきます。
戸建てに入居するのは家族が多く、10年や20年などかなり長期間にわたって住んでくれると期待できます。したがって、長期間にわたって安定した家賃収入が期待できるのです。
一方、学生向けのワンルームマンションなどの場合、数年で入居者が入れ替わるのか一般的です。それまで入居していた人が退去した後、次の希望者が入居するまでのブランクは家賃を得られず、収入が途絶えてしまいます。短いスパンで人が入れ替わるタイプの不動産だと、長期間にわたって安定した収入を見込むのは難しいです。
既に解説したとおり、戸建て投資は長期間にわたり安定した家賃収入か期待できます。ファミリー向けの戸建てならではのメリットであり、投資経験の浅い初心者でも失敗しにくいと言えます。
少ない資金で始められる
戸建て投資は少ない資金でできるため、投資の経験が浅い初心者でも始めやすいです。
地域によっては500万円前後で一戸建てを購入することができます。また、築年数によっては100万円や200万円といった物件もあるのです。ローンに頼らなくても自己資金だけで戸建て投資を始められる方もいらっしゃるでしょう。
一般的に、不動産投資で最大のネックとなるのは購入価格の高さです。マンションやアパートなどだと購入するのに数千万円の費用がかかります。自己資金で全額を賄える人は少なく、不動産投資ローンを組んで物件を購入するのが一般的です。
しかし、数千万円のローンを組むのは心理的な負担が大きいです。借金になるので毎月必ず返済しなければなりません。しかも投資に失敗してマンションやアパートが空室になってしまったら、家賃収入が得られないので給料や年金からローンを返済しなければなりません。
その点、戸建て投資は購入費用を安く済ませられるので、高額なローンを組む必要がありません。ローンが無いので余計な金利を支払う必要もなく、経費を節約できます。
また、万が一投資に失敗して一戸建てが空室になってしまっても、マンションやアパートと違って借金の返済義務が残るようなことはありません。
したがって、一戸建ては資金面のハードルが低い投資方法と言えます。失敗しても損失は少なく済むので、不動産投資の初心者におすすめです。
DIYでリフォームのコストを下げられる
一戸建ては土地や建物をオーナーが、法律の範囲で好きなように改修できるメリットがあります。
中古や空き家を買った場合はリフォームしてから次の入居者に貸し出すのが一般的ですが、DIYで対応すればリフォーム費用を抑えることができるので、初期費用を抑えて利回りを引き上げることができます。マンションだと管理組合の合意を得なければできないリフォームも、一戸建てならオーナーの一存で可能です。
これは「DIYは苦手だからちょっと…」と思うオーナーにとってもメリットになります。賃貸での入居希望者の中には、DIYが好きで自分で住まいをカスタマイズしたいと思っている人も大勢いるからです。DIY可能な物件であることをアピールし、得意な人に住んでもらうことで、中古のや空き家の物件を素敵にしてもらえるかもしれません。
このように、工夫次第でリフォーム費用を抑えられるのも戸建て投資のメリットです。初期費用を低く抑えるほど投資に失敗しにくくなるので、戸建て投資は初心者におすすめです。
戸建て投資の物件選びの注意点
戸建て投資を始めるには、まず新築の一戸建てを建てたり、中古物件や空き家を購入したりする必要があります。実は戸建て投資が成功するかどうかは物件選びにかかっているとも言えるほど、どんな物件を買うかはとても重要です。
利回り
大前提として、利回りだけを見て物件を選んではいけません。広告などで表示される利回りが魅力的なことと、実際に投資を始めて上手く行くかどうかは別だからです。
例えば中古物件で安く売り出されている場合、20％を上回る高い利回りが表示されていることがあります。購入費用が安いので利回りが高くなるのですが、リフォーム費用が莫大になったり、人気のないエリアのため入居希望者がいなかったりして、結果的には投資に失敗してしまうリスクがあるからです。
このような失敗をしないためにも、利回りだけで物件を選ぶのはやめてください。以下に解説するポイントを押さえて物件を選びましょう。
エリア
戸建て投資もエリアが重要です。都市部へのアクセスが良い、コンビニやスーパーなどの施設がある、暗くなってからも治安が良いといった観点で住みやすいエリアを見つけましょう。
実際に候補のエリアに足を運んで、自分だったらそのエリアに住みたいか調べるのも大事です。自分が住みたいと思う魅力的なエリアでなければ、入居希望者も見つからないと考えられるからです。
築年数
中古や空き家を購入する場合、物件の築年数も確認しましょう。新しい住宅は当面の間は修繕の費用がかからないと考えられるため、基本的には新しい物件の方が投資で成功しやすいです。
また、古くても築年数は35年以内の物件をおすすめします。一般的な建物の耐用年数は50年であり、買った時点から何年にわたり収益を生めるのかを計算して購入しましょう。
50年を超えても人が住める住宅もありますが、修繕の費用はかかりますし、そもそも古い住宅は入居希望者が見つかりにくく、投資の条件としては不利になります。
耐震の観点からも1981年以降の新耐震基準が採用された物件が望ましいです。地震はいつどこで発生するか分からないので、備えられる戸建てを購入しましょう。また、耐震性の高い建物ほど地震保険の保険料が安くなるので、投資にかかる費用を抑えることもできます。
物件の状態
中古や空き家を購入する場合、物件の状態も自分の目で確認しましょう。
よくある失敗例が、競売などで内覧せずに購入したため、写真で見たよりもボロボロの物件を買ってしまうといった事例です。不動産を安く買えても、リフォーム費用が莫大になってしまうことがあるのです。
このような失敗は、現地に足を運んで自分の目で物件の状態を確認することで防げます。特に初心者は資料を読んだだけで物件の状態を正確にイメージできる知識が無い方が多いでしょう。必ず自分の目で物件を見て、想像とかけ離れた状態でないか確認しましょう。
戸建ては需要が高いため賃貸経営しやすい
今回は、戸建て投資の利回りについて解説しました。
区分マンションの場合は、組合会費や管理費を毎月支払わなければいけません。しかし、戸建て投資は、このような支払いをする必要はありません。また、戸建ての供給量自体が少ないため、ペット可物件や駐車スペースがある賃貸を探している人が多く、すぐに借り手が見つかるケースが多いです。
さらに、新築戸建ては高額な建築費用が必要になりますが、空き家投資であれば少額の資金から始められて、高い利回りを実現できます。空き家は社会問題にもなるほど、大量にあるので、好きなエリアの物件を選びやすいのも魅力となっています。
空き家投資を始める場合は、実績が豊富で信頼できる会社に相談して下さい。
不動産売買からリフォーム工事、管理までワンストップで依頼することができるため、空き家投資に興味を持っている方は、ぜひ、お問い合わせ下さい。自身も空き家投資をしているスタッフが在籍しているので、親身に相談に乗ってもらえます。
