不動産投資を成功する上で、覚えておきたい専門用語があります。その専門用語とは「減価償却」です。
減価償却は、賃貸経営の事業で高い節税効果などのメリットが得られるため、必ず覚えておきましょう。
しかし、減価償却は会計上の専門用語のため、ピンと来ない方も多いです。そもそも「減価償却」とは何なのでしょうか？減価償却のメリットやデメリットには、どのようなものがあるのでしょうか？
ここでは、不動産投資をするうえで覚えておきたい減価償却のメリット・デメリットについて分かりやすく解説します。
目次
不動産投資で覚えたい減価償却とは
不動産投資で節税効果を得るために減価償却を上手に活用することが大切となりますが、そもそも減価償却とは何なのでしょうか？ここでは、不動産投資で覚えたい減価償却について分かりやすく解説します。
そもそも減価償却とは
参考：【税理士検索freee】減価償却費とは｜「そもそも減価償却って何？」から図入りで分かりやすくより
不動産購入価格は高額ですが、購入した年に費用計上するのではなく、1年ずつ分割して費用計上することをいいます。このような減価償却を活用した会計処理を行うことで、適切な経営状況の把握や一時的な赤字から免れられるので、とても便利です。
何年間で分割するかは客観的に判断することが難しいため、法律で定められた「法定耐用年数」の基準に従うことになります。減価償却の対象になり費用計上できるものは「有形減価償却資産」と「無形減価償却資産」があります。どのような物が対象になるかも覚えておきましょう。
| 有形減価償却資産 | 建物・設備・機械装置・車両・工具・船舶 |
| 無形減価償却資産 | ソフトウェア・営業権・漁業権・商標権・実用新案権 |
減価償却の仕組み
長期間に渡り、家賃収入を得られる投資物件を購入した場合は、購入金額（費用）と家賃収入（収益）の対応関係の矛盾を防止しなければいけません。
例えば、2,000万円の投資物件を購入して20年間賃貸経営を行う場合、初年度に物件購入資金を全額計上すると、翌年度から費用がかかっていないにも関わらず、家賃収入だけが発生することになります。本来、費用として計上すべきなのは、当該会計年度に使用した分などで、2,000万円を20年間で分割して経費計上していく必要が出てくるのです。
会計上、その年に収益を生み出すために使用した費用を計上していくことで、毎年費用計上できるので安定した財務状況になります。
減価償却の計算方法
不動産投資の減価償却費の計算方法には(1)定額法と(2)定率法の2種類があります。
(1) 定額法
定額法とは、不動産購入金額を法律で定められた耐用年数で分割して、毎年一定の金額を費用計上する方法です。
(2) 定率法
定率法は、未償却残高に耐用年数に応じて定められた割合をかけて減価償却費を算出する方法です。定率法は初年度の費用計上が大きくなり、未償却残高が減るほど次第に減っていくのが特徴です。そのため、早い段階で費用計上していきたいとお考えの方におすすめの減価償却方法です。
不動産投資の減価償却のメリット
減価償却とは何かを理解して頂けたと思いますが、どのような効果が得られるのでしょうか？ここでは、不動産投資の減価償却のメリットについてご紹介します。
毎年費用計上できる
減価償却を活用すれば、不動産購入金額を分割して毎年費用計上できます。お金の実質的な支出がない期間でも、減価償却として費用計上できるため、高い節税効果が見込めます。個人の方であれば、住民税や所得税の節税効果が期待できて、法人の方であれば、法人税の節税効果が期待できるでしょう。
売却益が出る可能性がある
不動産売却をした場合、会計上は売却金額から減価償却費を差し引いた金額を売却益として認識します。減価償却の処理を行うことによって資産売却時に会計上の売却益を得ることができるのです。これは、賃貸経営の事業の成績を上げることができる1つの方法です。
損益通算で節税が見込める
投資物件を購入する際は、登記費用や保険料、仲介手数料などが発生します。そのため、賃貸経営の初年度は収支結果で赤字になることも珍しくありません。賃貸経営の事業で赤字が発生した場合は、損益通算で給与所得から引くことができます。給与所得から損失分を減額できるため、所得税や住民税を減らすことができるのです。
不動産投資の減価償却のデメリット
減価償却は、会計処理が面倒です。不動産の構造によって法定耐用年数が決められているため、投資物件に見合う方法を適用しなければいけません。また、減価償却中に不動産売却をした場合は「固定資産除却損」を計上しなければいけません。この処理を忘れてしまうと、手放したはずの不動産分の償却資産税を支払わなければいけなくなります。
不動産投資の減価償却の会計処理は難しいため、税理士などの専門家に相談をしましょう。
不動産投資に最適な税理士の探し方
不動産投資の会計処理は減価償却をはじめ、高度な知識が求められます。そのため、税理士に相談をしましょう。また、税理士を選ぶ際は、不動産投資に理解力のある専門家を選ぶことが大切です。実際に、どのように税理士を探せば良いのでしょうか？ここでは、不動産投資に最適な税理士の探し方をご紹介します。
不動産投資経験者に紹介してもらう
まず、不動産投資経験者に税理士を紹介してもらう方法があります。このような方法で税理士を紹介してもらうと、スキルが明確に分かるので安心できます。しかし、不動産投資経験者に税理士を紹介してもらう場合は紹介者に配慮しましょう。
税理士紹介サイトを利用する
税理士紹介サイトを利用すれば、依頼者と税理士の間にコーディネーターが入ってくれて、希望条件や地域に見合った税理士を紹介してもらえます。税理士報酬のお見積りや価格交渉もコーディネーターが代行してくれるため、仕事で忙しい方や交渉が苦手な方におすすめの探し方です。
不動産投資セミナーで情報を入手する
不動産投資に特化した税理士事務所は、不動産投資セミナーを定期的に開催しています。このような税理士に依頼をすれば、会計処理をお任せできるだけではなく、賢く不動産投資を始める方法まで教えてもらえます。そのため、不動産投資初心者の人は、このような不動産投資セミナーに参加をして、信頼できる税理士を探してみましょう。
余程理由が無い限り、法人設立の手続きは専門家に依頼した方が費用対効果は良い。書類の準備だけならそれ程大きな負担じゃ無いかもだけど、平日の日中に法務局や役所に出向く事を考えると結構大変。税理士や司法書士に依頼すると数万円〜十数万円程なので、損得で考えるとお願いする方が楽かと。
— 西本 豪｜不動産投資ライフ (@go_1101) November 18, 2020
会計処理方法を間違えると大きな損失を被ることも
今回は、不動産投資の減価償却のメリット・デメリットについて解説しました。
減価償却により物件購入金額（費用）を分割で費用計上できるため、毎年 現金支出はないにも関わらず費用計上ができ財務状況が安定します。また、損益通算もできるため、初年度に給与所得から損益通算分を削減でき、住民税や所得税などの節税対策が行えます。
このように、減価償却は税金面で高い節税効果が得られます。メリットが高い上、税金面でのデメリットはありません。
しかし、不動産投資の減価償却の会計処理は難しいです。
会計処理方法を間違えてしまうと、大きな損失を被ることにもなります。そのため、自分で会計処理を進めるのではなく、不動産投資の会計処理の実務経験が豊富な税理士に会計処理を依頼するようにしましょう。
不動産投資セミナーで説明している税理士に会計処理を依頼すれば、適切な会計処理だけではなく、不動産投資に関するアドバイスももらえるはずです。そのため、これから不動産投資を始める方は、不動産投資セミナーに参加をして、信頼のおける税理士を探してみてください。
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