不動産投資を始める上で覚えておきたい専門用語があります。その専門用語は、自己資金利回り（CCR：Cash on Cash Return）です。
自己資金利回りは、不動産投資の効率性を判断するために重要な指標です。
不動産投資の初心者は、想定利回りや実施利回り、物件の立地や設備などが気になると思いますが、不動産投資事業を軌道に乗らせるためには、俯瞰的な視点は必要です。俯瞰的に事業として成立するかどうかを判断するためにも、自己資金利回りの知識が必要です。
そこで、この記事では、自己資金利回りとは何なのか？なぜ、自己資金利回りの知識が必要になるのか？について分かりやすく解説します。
目次
自己資金利回り(CCR)とは
自己資金利回り(CCR：Cash on Cash Return)とは、投資した自己資金に対する利回りがいくら望めるかを算出するために使用されるものです。不動産投資の効率性を示す一つの指標と知られており、この数字が高いほど、投資効率が高いことを意味します。
自己資金利回りの計算方法
自己資金投資利回り＝（年間合計家賃収入―（年間支出＋年間借入額））÷投資自己資金×100
例えば、自己資金1,000万円で投資物件を購入して、毎年100万円の利益を得ている場合の自己資金利回りは「100万円÷1,000万円×100=10％」となります。つまり、10年間で投資した自己資金を回収できることになります。
しかし、実際は、自己資金運用利回りの計算通りには自己資金の回収はできません。なぜなら、不動産投資期間中には、家賃の下落や老朽化した設備の補修工事などが発生して収支計画が狂うからです。しかし、どれぐらいの年月で自己資金が回収できるのかの指標として使われます。
自己資金運用利回り(CCR)が高いメリット
自己資金運用利回りについて解説しましたが、なぜ、利回りが高いと良いのでしょうか？ここでは、自己資金運用利回りが高いと得られるメリットについて解説します。
キャッシュフローが良くなる
自己資金利回りが高いとキャッシュフローが良くなることです。不動産投資を運営していくと、屋根や外壁の雨漏れなど突発的な修繕が必要になることもあります。そのときに、現金を保有していなければ経営破綻の状況に陥ってしまうので注意しなければいけません。
また、不動産投資には空室リスクも存在するため、家賃収入が途絶えてしまって、ローン返済が大変になるという問題も発生します。
しかし、キャッシュフローが良くなれば、このような問題にも対処することができます。
そのため、安全に不動産投資事業をしていくためにも、自己資金運用利回りの数字を高く維持することは大切なのです。
こちらもチェック⇒利回りよりキャッシュフローが大切な理由を解説！
金融機関の融資審査が通りやすくなる
自己資金利回りが高いということは、自己資金保有残高を高く維持できるということです。金融機関の融資審査では、融資申込者の現金残高が融資審査の対象に含まれています。
物件の収益性は高いけれど、自己資金を入れ過ぎてしまい、自己資金利回りが低い投資をした場合、次の物件を購入するための現預金を貯金するまで時間がかかってしまいがちです。
逆に、自己資金利回りが高い投資をしていた場合は、早く現金を回収できるので、次の物件を購入するまでの期間を早めることができます。
そのため、不動産投資事業を拡大させたい人も自己資金利回りを意識した方が良いのです。
資産運用の効率性を把握できる
自己資金運用利回りが高ければ高いほど、自己資金の回収スピードが上がります。そのため、資産運用の効率性を把握する上で欠かせない数字です。
実際に、不動産投資のプロは、物件の想定利回りや実質利回りの計算だけではなく、自己資金運用利回りを計算して、どれぐらいのペースで自己資金を回収できるかを緻密に計算しています。
そのため、資産運用の効率性を高めるためにも、自己資金運用利回りを意識しましょう。
自己資金運用利回り(CCR)で良くある質問
次に、自己資金運用利回りについて良くある質問をご紹介します。
Q.自己資金運用利回りを上げる方法とは？
自己資金運用利回りを高めて、自己資金回収期間を短くするためには、自己資金を少なくして融資額を増やす必要があります。
全てを融資で賄うオーバーローンを組めば、自己資金運用利回りは高くなりますが、銀行でオーバーローンを借りるのは難易度が高いです。融資申込者の属性が低かったり、保有資産がなかったりした場合は審査に通りくいです。
しかし、不動産投資ローンの場合は、投資物件の収益性も融資審査の基準に入ります。そのため、物件の構造に着目すると融資審査が通りやすくなることもあるのです。
最も融資が受けやすい物件は、RC造で築20年未満のものです。RC造は法定耐用年数が47年なので、築20年未満の建物であれば付加価値がある建物とみなされ、融資が受けやすくなります。
Q.ROIとの違いを教えてくれますか？
アメリカでは、不動産投資のリターン率を把握する上でROIの指標が使われることが多いです。しかし、ROIは原価償却も利益として加味されます。その一方でCCRは、純粋に手元に戻ってくる現金を指しているので、純粋な現金の出入りが分かるという点が大きな違いとなります。
Q.自己資金運用利回りの計算例はありますか？
少し複雑な自己資金運用利回りの計算例をご紹介します。
例えば、家賃収入が見込めない物件（1億円）を融資で購入したとしましょう。1,000万円の自己資金と9,000万円の融資で物件を購入しました。また、不動産売買手数料や維持費で別途100万円の自己資金を負担したとしましょう。その後、1年間で合計250万円のローン返済をして、元金50万円、利息200万円とします。この物件が1億1,000万円で売れた場合の自己資金運用利回りの計算式は以下の通りです。
自己資金負担額：（1,000万円＋100万円＋250万円）＝1,350万円
ローン残高：(9,000万円-50万円)＝8,950万円
不動産売却益：(1億1,000万円-8,950万円)＝2,050万円
自己資金運用利回り：(2,050万円-1,350万円)÷1,350=51.9％
よって、1年間で1,350万円の51.9%に相当する700万円が現金として回収できたという結果になります。この例だと、決して悪くない投資だったということが分かります。
CCRは投資効率の判断基準になる
今回は、自己資金運用利回り（CCR）について解説しました。自己資金運用利回りを正しく活用することができれば、投資した自己資金をどれぐらいの期間で回収できるかを把握することができます。
そのため、投資効率が良いかどうかの判断基準にすることができるのです。不動産投資事業を軌道に乗らせるためには、俯瞰的な視点は必要です。そのため、自己資金運用利回りが計算できるように勉強しておきましょう。
また、不動産投資を始める上で知っておきたい専門用語は、他にもあります。さまざまな専門用語を把握しておくことで、不動産投資を成功に導いていくことができます。そのため、不動産投資セミナーに参加をして、積極的に学習をしましょう。
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